Việc sở hữu đất đai luôn đi kèm với nhiều vấn đề pháp lý, trong đó đất dôi dư so với sổ đỏ là một trong những tình huống khá phổ biến và gây ra không ít băn khoăn cho người sử dụng đất. Vậy đất dôi dư so với sổ đỏ là như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này cũng như cung cấp những giải pháp hợp lý để bảo vệ quyền sử dụng đất của mình.
Đất dôi dư so với sổ đỏ là khái niệm chỉ phần diện tích đất thực tế mà người sử dụng đất sở hữu lớn hơn so với diện tích đất được ghi trong sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Điều này có thể xảy ra do sai sót trong quá trình đo đạc, hoặc do sự thay đổi thực tế trên thực địa mà chưa được cập nhật trong sổ đỏ.
Khi gặp trường hợp này, người sử dụng đất cần làm thủ tục xác nhận và điều chỉnh lại sổ đỏ để khớp với diện tích đất thực tế, tránh những tranh chấp pháp lý có thể phát sinh trong tương lai. Thủ tục này thường bao gồm việc đo đạc lại diện tích đất, nộp hồ sơ điều chỉnh, và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đỏ như thế nào?
Hợp thức hóa đất dôi dư so với sổ đỏ là quá trình điều chỉnh và cập nhật sổ đỏ để khớp với diện tích đất thực tế. Dưới đây là các bước chính để thực hiện việc này:
Đo đạc lại diện tích đất: Đầu tiên, bạn cần thuê đơn vị có thẩm quyền để đo đạc lại diện tích đất thực tế. Điều này nhằm xác định chính xác phần đất dôi dư.
Chuẩn bị hồ sơ: Sau khi có kết quả đo đạc, bạn cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại sổ đỏ.
Bản vẽ hiện trạng thửa đất sau khi đo đạc.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện có (sổ đỏ cũ).
Các giấy tờ khác liên quan (nếu có).
Nộp hồ sơ: Bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký Đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương. Hồ sơ sau đó sẽ được xem xét và phê duyệt.
Xử lý và phê duyệt: Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, đo đạc thực tế và xác nhận phần diện tích dôi dư. Nếu đủ điều kiện, cơ quan sẽ điều chỉnh và cấp mới sổ đỏ cho bạn.
Nhận sổ đỏ mới: Sau khi hồ sơ được phê duyệt, bạn sẽ được nhận sổ đỏ mới với diện tích đất đã được cập nhật.
Quá trình này giúp hợp thức hóa phần diện tích đất dôi dư, bảo vệ quyền lợi của bạn và tránh các tranh chấp pháp lý có thể phát sinh.
Trong quá trình hợp thức hóa đất dôi dư, việc hiểu rõ các quy định pháp luật là vô cùng quan trọng. Đất dôi dư có thể phát sinh từ nhiều nguyên nhân khác nhau, như do không đo chính xác, do lấn chiếm hoặc do chưa sử dụng phần đất dôi dư. Cụ thể như phần nội dung tiếp theo.
3.1. Đất dôi dư do đo không chính xác
Đối với trường hợp đất dôi dư do đo đạc không chính xác, nếu ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp với các bên liền kề, thì diện tích thực tế được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích chênh lệch.
Đối với trường hợp này xử lý theo quy định tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 cụ thể như sau:
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Theo đó, khi ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Sổ đỏ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Sổ đỏ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế thì nghĩa là diện tích dôi dư nghiễm nhiên thuộc về người sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.
3.2. Đất dôi dư do lấn chiếm
Căn cứ theo quy định tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 như sau:
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất;
Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Vậy trong trường hợp đo đạc lại và phát hiện ra rằng ranh giới thửa đất có sự thay đổi so với ranh giới được ghi nhận trong giấy tờ quyền sử dụng đất, phần diện tích chênh lệch, nếu lớn hơn, sẽ được xem xét để cấp Sổ đỏ theo quy định hiện hành. Điều này được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Việc đo đạc lại đất đai không chỉ là một quy trình kỹ thuật nhằm xác định chính xác diện tích và ranh giới của thửa đất, mà còn là cơ sở quan trọng để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất. Nếu có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn.
Đây là một phần của quy định pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của người dân trong quá trình sử dụng và quản lý đất đai. Đồng thời, việc này cũng góp phần vào công tác quản lý nhà nước về đất đai, giúp minh bạch hóa thông tin và hạn chế các vấn đề tranh chấp về sau.
Để hiểu rõ hơn về các quy định cụ thể và trình tự thủ tục cần thiết, người sử dụng đất có thể tham khảo thông tin chi tiết tại các nguồn thông tin chính thống hoặc liên hệ với cơ quan chức năng có thẩm quyền để được hỗ trợ và tư vấn.
3.3. Đất dôi dư nhưng chưa sử dụng hoặc sử dụng sau ngày 01/7/2014
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất dôi dư là phần diện tích đất thực tế lớn hơn so với diện tích được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc so với diện tích đất được cơ quan có thẩm quyền giao.
Trong trường hợp đất dôi dư chưa được sử dụng hoặc được sử dụng sau ngày 01/7/2014, nguyên tắc chung là diện tích này thuộc về nhà nước.
Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định các trường hợp và điều kiện cụ thể mà theo đó người dân có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần diện tích đất dôi dư này. Điều này bao gồm việc sử dụng đất ổn định và có các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất trước một thời điểm nhất định, hoặc không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
Đối với những trường hợp không có giấy tờ pháp lý, Luật đất đai 2013 cũng đề cập đến việc xem xét cấp Giấy chứng nhận dựa trên các điều kiện và quy định cụ thể.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất
Mỗi trường hợp cụ thể sẽ có quy trình và thủ tục pháp lý riêng, do đó việc tìm hiểu kỹ lưỡng và tuân thủ các bước theo đúng quy định là điều cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Đất dôi dư so với sổ đỏ là diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên sổ đỏ. Việc sử dụng đất dôi dư cần xem xét kỹ lưỡng và xác định rõ quyền sở hữu, vì nếu không có giấy tờ hợp pháp, diện tích này có thể không được công nhận.
Người sử dụng đất dôi dư so với sổ đỏ có quyền lợi gì?
Người sử dụng đất dôi dư so với sổ đỏ có thể yêu cầu cơ quan chức năng đo đạc lại và điều chỉnh diện tích đất trên sổ đỏ. Nếu đất dôi dư là hợp pháp và không tranh chấp, người sử dụng có thể được cấp bổ sung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Có rủi ro gì khi sở hữu đất dôi dư so với sổ đỏ?
Rủi ro chính khi sở hữu đất dôi dư là không được pháp luật công nhận phần diện tích này nếu không có đủ giấy tờ hợp pháp. Điều này có thể dẫn đến tranh chấp đất đai và khó khăn trong việc chuyển nhượng hoặc thừa kế.
Việc sở hữu đất dôi dư so với sổ đỏ có thể mang lại nhiều lợi ích nhưng cũng tiềm ẩn những rủi ro pháp lý nếu không được xử lý đúng quy trình. Để bảo đảm quyền lợi của mình, bạn cần phải thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết và chính xác. Nếu bạn gặp khó khăn trong việc xử lý đất dôi dư so với sổ đỏ hoặc cần tư vấn về các vấn đề liên quan, hãy liên hệ với ACC HCM. Chúng tôi cam kết hỗ trợ bạn với dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp và uy tín.
