Khi thực hiện giao dịch đất đai, mẫu hợp đồng mua bán là yếu tố quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi của các bên. Bài viết “Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ” do ACC HCM viết bài sẽ cung cấp thông tin chi tiết về cách lập hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ, giúp bạn tránh những rủi ro pháp lý không mong muốn.
Hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ là văn bản thỏa thuận giữa bên bán và bên mua về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ). Trong trường hợp này, hợp đồng mua bán chủ yếu xác nhận các quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, đồng thời cam kết về việc hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ sau khi giao dịch hoàn thành.
Mặc dù đất chưa có sổ đỏ, hợp đồng này vẫn có giá trị pháp lý nếu được công chứng và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, đây là một loại giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro vì không được coi là hợp pháp hoàn toàn nếu không có sổ đỏ. Do đó, việc soạn thảo hợp đồng phải đảm bảo các yếu tố pháp lý và cam kết rõ ràng từ cả hai bên.
2. Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
(Tại địa chỉ:……)
Số Công chứng: … Quyển số: …
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG
Trụ sở: ……
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG:
Ông …., sinh năm: ., CMND số: …. do Công an … cấp ngày .. và vợ là bà ….,sinh năm: …, CMND số: …… do Công an …. cấp ngày … Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số …,.
(Dưới đây trong hợp đồng gọi là Bên A)
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG:
Ông …., sinh năm: ., CMND số: …. do Công an … cấp ngày .. và vợ là bà ….,sinh năm: …, CMND số: …… do Công an …. cấp ngày … Cả hai ông bà cùng đăng ký hộ khẩu thường trú tại: Số …,.
(Dưới đây trong hợp đồng gọi là Bên B)
Chúng tôi tự nguyện cùng nhau lập và ký bản hợp đồng này để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với những điều khoản đã được hai bên bàn bạc và thoả thuận như sau:
ĐIỀU 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHUYỂN NHƯỢNG
1.1. Quyền sử dụng đất tại địa chỉ: Số …., thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A theo “Giấy chứng nhận ……” số: …., số vào sổ cấp GCNQSD đất/hồ sơ gốc số: … do UBND …., cấp ngày ……
1.2. Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý chuyển nhượng cho Bên B toàn bộ diện tích quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận nói trên với các đặc điểm sau:
a/ Thửa đất được quyền sử dụng:
– Thửa đất số: ……
– Tờ bản đồ số:……
– Địa chỉ thửa đất: ……
– Diện tích: … m2(… mét vuông)
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: …… m2(…… mét vuông)
+ Sử dụng chung: …… m2(…. mét vuông)
– Mục đích sử dụng:…
– Thời hạn sử dụng:…
– Nguồn gốc sử dụng:…
b/ Tài sản gắn liền với đất:
1.3. Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích quyền sử dụng đất mà Bên A đã thoả thuận chuyển nhượng cho Bên B như hiện trạng, đồng thời Bên B chấp nhận mọi yêu cầu chuyển dịch theo quy hoạch của Nhà nước (nếu có) sau này đối với diện tích quyền sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng.
ĐIỀU 2: GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
2.1. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên hai bên thỏa thuận là …. đồng(….. đồng) trả bằng tiền Nhà nước Việt Nam hiện hành.
2.2. Phương thức thanh toán: Bên B thanh toán cho Bên A bằng tiền mặt.
2.3. Việc trả và nhận số tiền nói trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
ĐIỀU 3: VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
3.1. Bên A có nghĩa vụ giao thửa đất đúng như hiện trạng nói trên cùng toàn bộ bản chính giấy tờ về quyền sử dụng đất cho Bên B. Việc giao nhận đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
3.2. Bên B có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Pháp luật.
ĐIỀU 4: TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ
4.1. Thuế, lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do Bên …… chịu trách nhiệm nộp.
4.2. Sau khi ký bản hợp đồng này, Bên …… có nghĩa vụ liên hệ với Cơ quan thuế để làm thủ tục nộp thuế theo quy định.
ĐIỀU 5: PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định của Pháp luật.
ĐIỀU 6: CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
6.1. Bên A chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
a/ Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b/ Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật;
c/ Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
– Quyền sử dụng đất nói trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên A, không có tranh chấp khiếu kiện;
– Quyền sử dụng đất không bị ràng buộc dưới bất cứ hình thức nào bởi các việc: Thế chấp, chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn hoặc kê khai làm vốn của doanh nghiệp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
– Không bị ràng buộc bởi bất cứ một quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hạn chế quyền của chủ sử dụng đất;
– Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Bên A xuất trình trước công chứng viên tại thời điểm ký hợp đồng này là bản thật và duy nhất.
d/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
e/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này;
f/Không có khiếu nại gì đối với Công chứng viên ký bản Hợp đồng này.
6.2. Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
a/ Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
b/ Bên B đã tự xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất đã nêu trong Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
c/ Việc giao kết Hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
d/ Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng này;
e/ Không có khiếu nại gì đối với Công chứng viên ký bản Hợp đồng này.
6.3. Bên A và Bên B cùng cam đoan:
Đặc điểm về quyền sử dụng đất chuyển nhượng nêu tại Hợp đồng này là đúng với hiện trạng thực tế, nếu có sự khác biệt với thực tế thì Bên A và Bên B phải hoàn toàn chịu rủi ro và chịu trách nhiệm trước pháp luật, không khiếu nại hay yêu cầu bồi thường gì đối với công chứng viên đã ký bản Hợp đồng này.
ĐIỀU 7: ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
7.1. Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết và được công chứng. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền và chỉ được thực hiện khi
Bên nhận chuyển nhượng chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.
7.2. Hai bên công nhận đã hiểu rõ những qui định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này;
7.3. Hai Bên tự đọc lại/nghe Công chứng viên đọc lại nguyên văn bản Hợp đồng này, cùng chấp thuận toàn bộ các điều khoản của Hợp đồng và không có điều gì vướng mắc. Hai Bên cùng ký tên dưới đây để làm bằng chứng.
3. Hướng dẫn điền mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ
Khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc đảm bảo thông tin chính xác và đầy đủ là rất quan trọng. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về các thông tin cần ghi rõ trong hợp đồng:
Thông tin về các bên liên quan
Trước hết, hợp đồng cần phải ghi rõ thông tin của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Điều này giúp xác định rõ các bên tham gia giao dịch và làm cơ sở cho việc thực hiện các nghĩa vụ pháp lý liên quan.
Thông tin bên chuyển nhượng: Cần ghi đầy đủ họ tên, ngày tháng năm sinh, số chứng minh nhân dân (CMND) hoặc căn cước công dân (CCCD), nghề nghiệp, địa chỉ thường trú và địa chỉ tạm trú (nếu có). Các thông tin này giúp xác định danh tính chính xác của bên chuyển nhượng và đảm bảo rằng họ có đủ quyền hạn để thực hiện giao dịch.
Thông tin bên nhận chuyển nhượng: Bên nhận chuyển nhượng cần phải nêu rõ thông tin, Trong trường hợp, ủy quyền cho người khác thực hiện giao dịch, cần ghi thêm thông tin cá nhân của người được ủy quyền. Điều này đảm bảo rằng người thực hiện giao dịch có quyền và trách nhiệm hợp pháp.
Thông tin về thửa đất
Thông tin chi tiết về thửa đất là một phần không thể thiếu trong hợp đồng, nhằm đảm bảo rõ ràng về tài sản được chuyển nhượng và tránh những tranh chấp có thể xảy ra.
Diện tích thửa đất: Ghi rõ diện tích cụ thể của thửa đất, bao gồm số mét vuông hoặc diện tích theo đơn vị đo lường được quy định. Điều này giúp xác định rõ phạm vi tài sản mà giao dịch đề cập đến.
Loại đất: Cần nêu rõ loại đất mà thửa đất thuộc về, chẳng hạn như đất ở, đất nông nghiệp, đất công nghiệp, v.v. Thông tin này quan trọng vì nó ảnh hưởng đến mục đích sử dụng và quyền hạn liên quan.
Số thửa đất và thuộc tờ bản đồ số: Cung cấp số thửa đất và tờ bản đồ số để xác định vị trí cụ thể của thửa đất trên bản đồ địa chính. Điều này giúp đảm bảo tính chính xác và tránh nhầm lẫn trong việc xác định tài sản.
Thời hạn sử dụng đất còn lại: Ghi rõ thời gian còn lại của quyền sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp đất có thời hạn sử dụng giới hạn. Thông tin này ảnh hưởng đến giá trị và các quyền hạn liên quan của thửa đất.
Hình thức sử dụng của thửa đất: Thông tin về hình thức sử dụng của thửa đất cần được ghi rõ trong hợp đồng. Cần nêu rõ thửa đất sẽ được sử dụng với mục đích gì (như xây dựng nhà ở, sản xuất, hoặc kinh doanh) và loại hình sử dụng (như đất ở, đất thương mại). Điều này giúp các bên hiểu rõ quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất.
Mục đích sử dụng đất: Hợp đồng cần ghi rõ mục đích sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng. Việc này giúp xác định rõ các yêu cầu về sử dụng đất và đảm bảo rằng thửa đất sẽ được sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật.
Cam kết của các bên: Các bên cần cam kết về tính hợp pháp của thông tin mảnh đất và đảm bảo rằng thửa đất không thuộc các trường hợp pháp luật cấm chuyển nhượng. Điều này bao gồm cam kết về việc thửa đất không bị tranh chấp, không bị kê biên, và không thuộc diện bị cấm chuyển nhượng. Cần nêu rõ phương án xử lý nếu xảy ra rủi ro hoặc tranh chấp liên quan đến giao dịch.
Việc tuân thủ đầy đủ các yêu cầu trên sẽ giúp đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện một cách hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Khi tham gia vào giao dịch mua bán đất chưa có sổ đỏ, người mua cần phải hết sức cẩn trọng vì những rủi ro pháp lý có thể xảy ra. Dưới đây là một số vấn đề quan trọng mà bạn cần lưu ý:
Không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điều 45 của Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, một mảnh đất không có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Rủi ro về tình trạng pháp lý của đất: Một số vấn đề có thể phát sinh khi đất không có sổ đỏ, bao gồm đất đang bị tranh chấp, nằm trong quy hoạch hoặc có nguồn gốc không đúng như kê khai.
Khó khăn trong việc công chứng hợp đồng: Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai 2024, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán là bắt buộc. Nếu đất chưa có sổ đỏ, việc thực hiện công chứng có thể gặp khó khăn, làm cho hợp đồng mua bán không được công nhận hợp pháp.
Khó xác định quyền sở hữu và giải quyết tranh chấp: Nếu xảy ra tranh chấp, việc xác định người mua là chủ sở hữu sẽ gặp khó khăn khi đất không có sổ đỏ. Về mặt pháp lý, nếu quyền sử dụng đất không được đăng ký, dù bạn đã trả tiền, bạn vẫn không có quyền sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất đó.
Hạn chế khả năng vay vốn hoặc thế chấp tài sản: Một trong những hệ quả quan trọng khi đất không có sổ đỏ là bạn không thể sử dụng tài sản này để vay thế chấp hoặc thực hiện các giao dịch tài chính. Sổ đỏ là chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp và không có nó, bạn sẽ gặp khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch tài chính liên quan.
Khó khăn trong việc chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất: Nếu bạn quyết định bán lại mảnh đất không có sổ đỏ, việc chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn vì người mua có thể e ngại rủi ro và giá trị của mảnh đất sẽ giảm. Điều này làm cho giao dịch trở nên phức tạp và không thuận lợi.
Hạn chế quyền sử dụng đất: Không có sổ đỏ, quyền sử dụng đất của bạn sẽ bị hạn chế trong việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp hoặc cho thuê. Điều này ảnh hưởng lớn đến khả năng sử dụng và quản lý tài sản.
Rủi ro về bồi thường khi đất bị thu hồi: Trong trường hợp đất bị thu hồi, nếu không có sổ đỏ, bạn sẽ không được bồi thường theo quy định pháp luật. Điều này có thể dẫn đến thiệt hại tài chính lớn.
Khó khăn trong việc xin giấy phép xây dựng: Sổ đỏ là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cần thiết để xin cấp giấy phép xây dựng. Nếu không có sổ đỏ, việc xin giấy phép xây dựng sẽ gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư hoặc phát triển bất động sản của bạn.
Mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ có thể thuộc vào một trong hai trường hợp chính, và mỗi trường hợp đều có những yêu cầu pháp lý cụ thể mà bạn cần lưu ý:
Trường hợp 1: Đất hoặc nhà ở không đủ điều kiện cấp sổ đỏ
Tài sản bạn muốn mua bán không đáp ứng các yêu cầu cần thiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đây là một tình huống phức tạp và có thể dẫn đến những vấn đề pháp lý nghiêm trọng. Các lý do phổ biến khiến tài sản không đủ điều kiện cấp sổ đỏ bao gồm:
Tài sản đang bị tranh chấp pháp lý: Nếu đất hoặc nhà ở đang trong tình trạng tranh chấp, việc cấp sổ đỏ sẽ không thể thực hiện. Điều này đồng nghĩa với việc bạn sẽ không nhận được sổ đỏ sau khi hoàn tất giao dịch, và giao dịch mua bán sẽ không có giá trị pháp lý.
Tài sản nằm trong quy hoạch: Đất hoặc nhà ở nằm trong khu vực quy hoạch hoặc dự án công cộng có thể bị hạn chế chuyển nhượng. Điều này có thể khiến bạn không thể nhận được sổ đỏ và gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền sử dụng đất.
Nguồn gốc đất không rõ ràng hoặc không hợp pháp: Nếu nguồn gốc của đất không được xác minh hoặc không hợp pháp theo quy định của pháp luật, việc cấp sổ đỏ sẽ gặp khó khăn.
Do đó, khi gặp phải trường hợp này, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng và xem xét loại bỏ các tài sản không đủ điều kiện cấp sổ đỏ để tránh những rủi ro không cần thiết.
Trường hợp 2: Nhà đất có đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ đỏ
Mặc dù nhà đất đủ điều kiện để cấp sổ đỏ, nhưng vì một lý do nào đó mà sổ đỏ chưa được cấp. Để giao dịch mua bán nhà đất trong trường hợp này được thực hiện hợp pháp và an toàn, cần phải đáp ứng hai điều kiện chính:
Hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ trước khi chuyển nhượng:Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, nếu đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa có, chủ sở hữu phải hoàn tất thủ tục cấp sổ trước khi thực hiện chuyển nhượng. Điều này đảm bảo quyền sở hữu tài sản được xác nhận hợp pháp và không thể công chứng hợp đồng khi sổ đỏ chưa có.
Chỉ thực hiện công chứng và sang tên khi có sổ đỏ: Để đảm bảo tính hợp pháp, hợp đồng mua bán và sang tên quyền sử dụng đất chỉ được công chứng khi sổ đỏ đã được cấp, xác nhận quyền sở hữu và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch.
Việc nắm vững các điều kiện này sẽ giúp bạn thực hiện giao dịch mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ một cách hợp pháp và an toàn. Đảm bảo rằng tất cả các yêu cầu pháp lý được thực hiện đầy đủ để bảo vệ quyền lợi của mình và tránh các vấn đề pháp lý có thể xảy ra.
Có thể mua bán đất chưa có sổ đỏ mà không cần công chứng hợp đồng không?
Không. Mặc dù đất chưa có sổ đỏ, hợp đồng mua bán vẫn cần phải được công chứng để đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên.
Khi mua đất chưa có sổ đỏ, có cần phải xác minh quyền sử dụng đất không?
Có. Việc xác minh quyền sử dụng đất là rất quan trọng để đảm bảo người bán có quyền chuyển nhượng và đất không có tranh chấp.
Có cần ký hợp đồng đặt cọc khi mua đất chưa có sổ đỏ không?
Có. Hợp đồng đặt cọc giúp bảo vệ quyền lợi của bên mua, xác nhận ý định mua bán và hạn chế rủi ro nếu giao dịch không diễn ra như dự kiến.
Hy vọng bài viết “Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ” do ACC HCM viết bài đã cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết để thực hiện giao dịch an toàn. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngại liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ thêm thông tin chi tiết.
