Khi bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nhưng phát hiện được sai cấp sổ đỏ sai diện tích, điều này có thể gây ra nhiều rắc rối trong việc quản lý và sử dụng tài sản. Vấn đề này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu mà còn đụng chạm đến tính pháp lý của giấy tờ. Để hiểu rõ hơn về cách xử lý khi gặp tình trạng này, bài viết về cấp sổ đỏ sai diện tích, đính chính hay cấp lại? Của ACC HCM sẽ giúp bạn làm rõ quy trình và lựa chọn giải pháp phù hợp. Hãy cùng tìm hiểu cách khắc phục vấn đề này một cách hiệu quả và đúng quy định pháp luật.
1. Quy định về đính chính, thu hồi, hủy sổ đỏ cấp sai diện tích
Không chỉ mình sổ đỏ hay bất kì các giấy tờ khác khi bị sai thông tin, người được cấp sổ đỏ sai diện tích có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đính chính lại những thông tin bị sai đó. Nhưng trường hợp thu hồi được cấp sổ đỏ sai diện tích với thực tế thì cơ quan nhà nước không đính chính lại thông tin bị sai đó mà thu hồi sổ đỏ đã cấp. Theo Điều 152 của Luật Đất đai 2024, quy định về việc đính chính, thu hồi sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) được quy định như sau:
Đính chính giấy sổ đỏ đã cấp
Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính khi có sai sót, cụ thể là:
Sai sót thông tin của người được cấp giấy chứng nhận: Ví dụ, sai tên hoặc địa chỉ của chủ sở hữu so với thông tin thực tế.
Sai sót thông tin về thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất: Ví dụ, sai diện tích hoặc số hiệu thửa đất so với hồ sơ đăng ký hoặc các tài liệu chính thức liên quan.
Thu hồi sổ đỏ đã cấp
Nhà nước có thể thu hồi giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:
Thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận.
Cấp đổi giấy chứng nhận: Ví dụ, khi cần cập nhật thông tin hoặc khi giấy chứng nhận bị mất.
Cấp mới giấy chứng nhận khi có biến động liên quan đến đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận cấp sai quy định: Ví dụ, cấp cho người không đủ điều kiện, sai mục đích sử dụng đất, hoặc sai diện tích.
Tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận: Khi có quyết định của tòa án yêu cầu hủy giấy chứng nhận.
Người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận: Trong các vụ đấu giá hoặc giao quyền sử dụng đất theo yêu cầu của tòa án.
Quy trình thu hồi sổ đỏ
Theo quyết định của tòa án: Thực hiện thu hồi theo bản án hoặc quyết định của tòa án.
Theo kết luận của cơ quan thanh tra: Nếu cơ quan thanh tra kết luận giấy chứng nhận cấp sai quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và quyết định thu hồi nếu kết luận là đúng.
Theo phát hiện của cơ quan cấp giấy chứng nhận: Nếu cơ quan này phát hiện giấy chứng nhận cấp sai, sẽ kiểm tra và quyết định thu hồi.
Theo kiến nghị của người sử dụng đất: Nếu người sử dụng đất phát hiện giấy chứng nhận không đúng quy định và gửi kiến nghị, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra và quyết định thu hồi nếu cần.
Trường hợp không thu hồi
Cơ quan cấp giấy chứng nhận không thu hồi nếu người được cấp giấy chứng nhận đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất hoặc tài sản theo quy định pháp luật. Việc xử lý thiệt hại sẽ theo quyết định của tòa án.
Điều kiện thu hồi giấy chứng nhận khác
Việc thu hồi giấy chứng nhận không thuộc các trường hợp nêu trên chỉ được thực hiện khi có bản án, quyết định của tòa án đã thi hành hoặc văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận.
Không giao nộp giấy chứng nhận
Nếu người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản không giao nộp giấy chứng nhận khi được yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định hủy giấy chứng nhận đó.
Cấp giấy chứng nhận mới
Sau khi thu hồi giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện cấp giấy chứng nhận mới theo quy định của pháp luật.
2. Cấp sổ đỏ sai diện tích thì cần đính chính hay cấp lại?
2.1. Những trường hợp đính chính sổ đỏ
Theo Khoản 1 Điều 152 của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) có nghĩa vụ đính chính Giấy chứng nhận đã cấp khi phát hiện các sai sót trong những trường hợp cấp sổ đỏ sai diện tích sau:
Sai sót thông tin cá nhân của người được cấp sổ đỏ sai diện tích: Nếu thông tin của người đứng tên trên Giấy chứng nhận (như tên, ngày tháng năm sinh, địa chỉ) không chính xác so với thông tin thực tế tại thời điểm đính chính, cơ quan cấp giấy chứng nhận phải thực hiện việc đính chính để đảm bảo thông tin đúng và đầy đủ.
Sai sót thông tin về thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất: Nếu thông tin về thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận không khớp với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai hoặc tài liệu pháp lý liên quan, như hồ sơ đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra và xác nhận, hoặc thông tin trong các văn bản có hiệu lực của cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan cấp Giấy chứng nhận cần thực hiện đính chính để phù hợp với dữ liệu chính thức và pháp lý.
Những trường hợp đính chính sổ đỏ
2.2. Những trường hợp thu hồi sổ đỏ
Theo khoản 2 Điều 152 của Luật Đất đai năm 2024, việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) có thể được thực hiện trong các trường hợp sau:
Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận: Khi có lý do cần thiết, Nhà nước có quyền thu hồi toàn bộ diện tích đất đã được cấp trên Giấy chứng nhận khi cấp sổ đỏ sai diện tích.
Cấp đổi sổ đỏ đã cấp: Trong trường hợp cần phải thay đổi thông tin trên Giấy chứng nhận, việc cấp đổi khi được cấp sổ đỏ sai diện tích sẽ đồng nghĩa với việc thu hồi Giấy chứng nhận cũ.
Cấp mới sổ đỏ do đăng ký biến động: Khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các thủ tục đăng ký biến động về đất đai hoặc tài sản, mà cần phải cấp Giấy chứng nhận mới, Giấy chứng nhận cũ sẽ bị thu hồi.
Giấy chứng nhận cấp không đúng quy định: Nếu Giấy chứng nhận đã được cấp không đúng theo quy định pháp luật, như không đúng thẩm quyền, diện tích đất, đối tượng sử dụng, điều kiện cấp, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng hoặc nguồn gốc sử dụng đất, thì cần phải thu hồi Giấy chứng nhận đó.
Giấy chứng nhận bị toà án tuyên huỷ: Trong trường hợp Tòa án có thẩm quyền tuyên huỷ Giấy chứng nhận, việc thu hồi sẽ được thực hiện theo quyết định của Toà án.
Người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận: Khi có yêu cầu của Tòa án hoặc cơ quan thi hành án về việc đấu giá hoặc giao quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nếu người phải thi hành án không nộp Giấy chứng nhận đã được cấp, thì Giấy chứng nhận sẽ bị thu hồi.
Ngoài các trường hợp nêu trên, khoản 5 Điều 152 quy định rằng việc thu hồi Giấy chứng nhận khi được cấp sổ đỏ sai diện tích không thuộc các trường hợp đã liệt kê sẽ chỉ được thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Toà án đã được thi hành, hoặc có văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận.
Những trường hợp thu hồi sổ đỏ
2.3. Trường hợp huỷ sổ đỏ
Theo Khoản 6 Điều 152 của Luật Đất đai năm 2024, nếu trong các trường hợp quy định tại mục 1.2 mà người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không nộp Giấy chứng nhận đã cấp theo yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sẽ quyết định huỷ Giấy chứng nhận đó.
Các trường hợp huỷ sổ đỏ
Huỷ giấy chứng nhận: Trường hợp huỷ sổ đỏ xảy ra khi sổ đỏ cần được thu hồi nhưng người sở hữu không thực hiện việc nộp trả. Trong tình huống này, cơ quan cấp sổ đỏ sẽ thực hiện quyết định huỷ sổ đỏ đã cấp.
Các tình huống xử lý khác
Đính chính: Nếu chỉ có sai sót thông tin, ví dụ như thông tin cá nhân sai (sai số Căn cước công dân), thì Giấy chứng nhận sẽ được đính chính để cập nhật thông tin chính xác.
Thu hồi: Nếu sổ đỏ bị cấp không đúng theo quy định, chẳng hạn như không đúng diện tích đất hoặc không đúng mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện việc thu hồi sổ đỏ đó.
Tóm lại, việc xử lý cấp sổ đỏ sai diện tích sẽ tùy thuộc vào bản chất của sai sót: sai sót thông tin sẽ được đính chính, sai phạm về quy định sẽ dẫn đến thu hồi, và nếu không nộp trả khi cần thu hồi, sổ đỏ sẽ bị huỷ.
3. Thẩm quyền cấp sổ đỏ sai diện tích
Theo Điều 136 của Luật Đất đai năm 2024, việc cấp sổ đỏ sai diện tích được phân định thẩm quyền rõ ràng. Điều này bao gồm các quy định về cấp sổ đỏ lần đầu cũng như trong quá trình đăng ký biến động. Dưới đây là chi tiết về thẩm quyền và trách nhiệm của các cơ quan có thẩm quyền trong từng trường hợp cụ thể:
Trường hợp cấp sổ đỏ lần đầu: Nếu bị cấp sổ đỏ sai diện tích, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ nhận lần đầu (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp huyện tùy thuộc vào đối tượng) sẽ phải thực hiện việc đính chính hoặc thu hồi sổ đỏ nhận đó.
Trường hợp cấp sổ đỏ trong quá trình đăng ký biến động: Nếu sai sót xảy ra trong quá trình cấp mới hoặc xác nhận thay đổi đối với đăng ký biến động, tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai sẽ phải thực hiện việc chỉnh sửa sai sót hoặc thu hồi sổ đỏ nếu cần.
Các cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải thực hiện việc sửa chữa các sai sót liên quan đến diện tích hoặc thông tin khác ghi trong Giấy chứng nhận. Việc phân định rõ ràng thẩm quyền và trách nhiệm giữa các cơ quan cấp tỉnh, cấp huyện và tổ chức đăng ký đất đai giúp đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của các Giấy chứng nhận.
4. Thủ tục đính chính sổ đỏ khi cấp sổ đỏ sai diện tích
Theo Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy định về việc đính chính sổ đỏ quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được thực hiện trong một số trường hợp cụ thể. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về quy trình và thủ tục thực hiện đính chính Giấy chứng nhận, bao gồm các bước và yêu cầu cần thiết:
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ đính chính bao gồm: Đơn đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất, sử dụng theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định; bản gốc sổ đỏ đã cấp; giấy tờ chứng minh sai sót thông tin, bao gồm sai sót về thông tin cá nhân hoặc thông tin về thửa đất và tài sản gắn liền với đất, giấy uỷ quyền (nếu thực hiện qua người đại diện theo quy định pháp luật).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ được nộp cho Bộ phận một cửa tại cơ quan cấp tỉnh, huyện, xã hoặc Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp nộp tại Bộ phận một cửa, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý tiếp.
Bước 3: Thực hiện đính chính
Việc đính chính thông tin trên sổ đỏ sẽ được thực hiện theo quy định tại Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, trong đó ghi rõ nội dung sai sót và nội dung đã được đính chính.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian thực hiện đính chính:
Không quá 05 ngày làm việc đối với việc đổi tên hoặc thay đổi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản.
Không quá 10 ngày làm việc đối với việc giảm diện tích do sạt lở tự nhiên.
Tăng thêm 10 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn và đặc biệt khó khăn.
Nếu người được cấp sổ đỏ yêu cầu cấp đổi sang mẫu mới, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ mới theo mẫu mới.
Trường hợp sổ đỏ cấp lần đầu có sai sót:
Bước 1: Cơ quan chức năng sẽ thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai để chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đến cơ quan chức năng quản lý đất đai.
Bước 2: Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ và lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót.
Bước 3: Trình cơ quan thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, huyện, tổ chức đăng ký đất đai và chi nhánh) để xác nhận nội dung đính chính hoặc cấp Giấy chứng nhận mới.
Bước 4: Hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu về đất đai; Giấy chứng nhận sẽ được trao cho người được cấp hoặc gửi qua cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Trường hợp sổ đỏ cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động có sai sót:
Bước 1: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ và lập biên bản về nội dung và nguyên nhân sai sót.
Bước 2: Xác nhận nội dung đính chính trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp Giấy chứng nhận mới nếu cần.
Bước 3: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu về đất đai; Giấy chứng nhận sẽ được trao cho người được cấp hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
Như vậy, việc đính chính sổ đỏ khi bị cấp sổ đỏ sai diện tích và tài sản gắn liền với đất cần thực hiện theo các bước cụ thể và theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của thông tin ghi trong Giấy chứng nhận.
5. Thủ tục thu hồi sổ đỏ khi cấp sổ đỏ sai diện tích
Theo điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, quy trình thu hồi hoặc hủy sổ đỏ khi bị cấp sổ đỏ sai diện tích được quy định về các trường hợp như sau:
Sổ đỏ cấp lần đầu
Bước 1: Văn phòng đăng ký đất đai nhận diện sai sót về việc trong Sổ đỏ cấp lần đầu và chuyển hồ sơ liên quan đến cơ quan quản lý đất đai để kiểm tra lại thông tin. Cơ quan quản lý đất đai sẽ xem xét, xác định lại các thông tin sai sót, đồng thời chuẩn bị hồ sơ cần thiết để cơ quan thẩm quyền ra quyết định cấp sổ đỏ mới hoặc điều chỉnh thông tin trên sổ đỏ cũ.
Bước 2: Sau khi có quyết định từ cơ quan thẩm quyền, Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ đã giải quyết, thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai để phản ánh thông tin chính xác.
Sổ đỏ cấp khi thực hiện đăng ký biến động
Bước 1: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ được cấp sổ đỏ sai diện tích để xác định và sửa chữa các sai sót. Nếu cần thiết, cơ quan này sẽ cấp sổ đỏ mới thay thế cho sổ đỏ sai sót.
Bước 2: Sau khi cấp sổ đỏ mới, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính cùng với cơ sở dữ liệu đất đai để đảm bảo tính chính xác và nhất quán.
Sổ đỏ đang thế chấp
Bước 1: Cơ quan có thẩm quyền phải thông báo cho người sử dụng đất và bên nhận thế chấp về việc thu hồi sổ đỏ. Thông báo này nhằm đảm bảo rằng các bên liên quan được thông tin đầy đủ về quyết định thu hồi.
Bước 2: Bên nhận thế chấp có trách nhiệm nộp sổ đỏ cho cơ quan thẩm quyền để hoàn tất thủ tục thu hồi.
Quy trình thu hồi hoặc hủy sổ đỏ khi được cấp sổ đỏ sai diện tích liên quan đến việc xác định nguyên nhân sai sót, thực hiện các bước kiểm tra, điều chỉnh và cập nhật hồ sơ địa chính cũng như cơ sở dữ liệu đất đai. Các bước này cần được thực hiện chính xác và theo đúng quy định để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của sổ đỏ được cấp.
6. Câu hỏi thường gặp
Khi phát hiện được cấp sổ đỏ sai diện tích, tôi có thể yêu cầu đính chính hay phải thu hồi?
Việc yêu cầu đính chính hay thu hồi sổ đỏ phụ thuộc vào bản chất của sai sót:
Đính chính: Nếu sai sót khi được cấp sổ đỏ sai diện tích chỉ liên quan đến thông tin cá nhân (như tên, địa chỉ) hoặc thông tin về thửa đất không ảnh hưởng đến diện tích hoặc mục đích sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện đính chính. Ví dụ, nếu tên chủ sở hữu bị sai hoặc số thửa đất không chính xác, nhưng diện tích và mục đích sử dụng đúng, thì đính chính là phương án phù hợp.
Thu hồi: Nếu sai sót liên quan đến cấp sổ đỏ sai diện tích không đúng so với thực tế hoặc không đúng quy định pháp luật về mục đích sử dụng, cần phải thu hồi Giấy chứng nhận. Việc thu hồi có thể đi kèm với cấp Giấy chứng nhận mới hoặc điều chỉnh thông tin trên Giấy chứng nhận cũ.
Thủ tục thu hồi sổ đỏ khi sổ đang bị thế chấp có khác biệt gì so với sổ đỏ không thế chấp?
Có sự khác biệt rõ ràng trong thủ tục thu hồi sổ đỏ khi sổ đang bị thế chấp:
Sổ đỏ không thế chấp: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra và điều chỉnh thông tin. Sau khi giải quyết, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai sẽ được cập nhật để phản ánh thông tin chính xác.
Sổ đỏ đang thế chấp: Trước khi thu hồi, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo cho người sử dụng đất và bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp có trách nhiệm nộp sổ đỏ cho cơ quan thẩm quyền. Việc thu hồi trong trường hợp này yêu cầu sự phối hợp của bên nhận thế chấp để đảm bảo quy trình hợp pháp và hoàn tất.
Nếu cơ quan đăng ký đất đai cấp sổ đỏ sai diện tích, tôi nên làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình?
Khi phát hiện được cấp sổ đỏ sai diện tích, bạn nên thực hiện các bước sau để đảm bảo quyền lợi:
Liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai: Thông báo ngay về sai sót và yêu cầu kiểm tra lại thông tin. Cung cấp các giấy tờ và hồ sơ chứng minh diện tích thực tế.
Chuẩn bị hồ sơ: Tập hợp các tài liệu cần thiết như bản gốc sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ, và giấy tờ chứng minh diện tích thực tế (như bản đồ, hồ sơ khảo sát).
Theo dõi và yêu cầu đính chính hoặc thu hồi: Nếu cần đính chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật thông tin sai sót. Nếu cần thu hồi, cơ quan sẽ thực hiện thu hồi sổ đỏ sai và cấp sổ mới theo đúng quy định.
Khi gặp phải tình trạng cấp sổ đỏ sai diện tích, việc lựa chọn giữa đính chính hay cấp lại phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể và quy định pháp luật hiện hành. Để đảm bảo quyền lợi của mình và xử lý vấn đề một cách chính xác nhất, bạn nên tìm sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý .”Cấp sổ đỏ sai diện tích, đính chính hay cấp lại?” Của ACC HCM cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp và tận tâm. Đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ giải quyết các thắc mắc và vấn đề liên quan đến sổ đỏ một cách nhanh chóng và hiệu quả.
