Khi thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất, vấn đề về người đại diện đứng tên sổ đỏ luôn được nhiều người quan tâm. Bài viết chỉ rõ quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy định pháp luật liên quan. Ai có quyền đại diện? Người đại diện có trách nhiệm và quyền hạn gì khi đứng tên trên sổ đỏ? Đây là những câu hỏi cần được giải đáp một cách chính xác. Hãy cùng ACC HCM tìm hiểu chi tiết để đảm bảo quyền lợi và tránh những rủi ro không mong muốn.
Khi xử lý các giao dịch liên quan đến Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), việc cử người đại diện đứng tên là một vấn đề quan trọng cần được điều chỉnh bởi các quy định pháp lý của quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ cụ thể. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và thực hiện giao dịch một cách chính xác, chúng ta cần dựa vào một số văn bản pháp luật cơ bản. Dưới đây là các căn cứ pháp lý liên quan đến quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ.
Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 là văn bản pháp lý chủ chốt điều chỉnh tất cả các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, trong đó có việc cử người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 135 của Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức có chung quyền sử dụng đất. Theo quy định này, khi một thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng, họ có thể yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận chung cho tất cả hoặc cấp cho từng người riêng lẻ. Điều này cũng bao gồm việc chỉ định một người đại diện nếu các bên thỏa thuận.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo Điều 5 của thông tư này, khi nhiều người thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng chưa phân chia di sản, các thừa kế có thể yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận cho một người đại diện. Văn bản thỏa thuận này cần phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thông tư quy định rõ các thông tin cần ghi trên Giấy chứng nhận, bao gồm việc ghi rõ tên của người đại diện và những người được đại diện.
Thông tư 02/2023/TT-BTNMT
Thông tư 02/2023/TT-BTNMT, ban hành ngày 23 tháng 2 năm 2023, đã sửa đổi và bổ sung một số điều của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, điều chỉnh các quy định liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thông tư này đã đưa ra các hướng dẫn cụ thể và chi tiết về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính, nhằm tăng cường tính chính xác và minh bạch trong quản lý đất đai.
Bộ luật Dân sự năm 2015
Bộ luật Dân sự năm 2015 cung cấp các quy định về đại diện trong các giao dịch dân sự. Theo Điều 134 của Bộ luật này, đại diện là hành vi một cá nhân hoặc pháp nhân thay mặt cho một cá nhân hoặc pháp nhân khác để thực hiện các giao dịch dân sự. Điều 656 của Bộ luật này cũng quy định về việc họp mặt của những người thừa kế, cho phép các thừa kế thỏa thuận về việc cử người quản lý di sản. Quy trình này yêu cầu lập thành văn bản và công chứng để đảm bảo tính hợp pháp của việc cử người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Từ các căn cứ pháp lý trên, có thể thấy rằng việc cử người đại diện đứng tên trên Sổ đỏ không chỉ dựa vào quy định của Luật Đất đai mà còn phải tuân thủ các hướng dẫn chi tiết của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT và quy định của Bộ luật Dân sự. Việc thực hiện đúng các quy định này không chỉ đảm bảo tính pháp lý của Giấy chứng nhận mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan. Trong trường hợp cần thêm hướng dẫn chi tiết hoặc hỗ trợ pháp lý, các bên liên quan nên tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Người đại diện là gì?
Căn cứ theo BLDS năm 2015, đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.Người đại diện sẽ đại diện cho người mất năng lực hành vi dân sự như người bị tâm thần hoặc người chưa có năng lực hành vi.
Cá nhân, pháp nhân có thể xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện. Cá nhân không được để người khác đại diện cho mình nếu pháp luật quy định họ phải tự mình xác lập, thực hiện giao dịch đó.
Trường hợp pháp luật quy định thì người đại diện phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, thực hiện.
Hiện nay, pháp luật chia đại diện thành hai trường hợp sau:
Đại diện theo pháp luật
Quyền đại diện được xác lập theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo điều lệ của pháp nhân hoặc theo quy định của pháp luật được gọi chung là đại diện theo pháp luật.
Đại diện theo ủy quyền
Quyền đại diện được xác lập theo ủy quyền giữa người được đại diện và người đại diện được gọi là đại diện theo ủy quyền. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.
Người đại diện đứng tên trên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một cá nhân hoặc tổ chức được cử để thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản chung, đặc biệt trong các tình huống nhiều người cùng sở hữu hoặc thừa kế một bất động sản. Dưới đây là các quy định pháp lý và quy trình cụ thể liên quan đến quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ:
Quy định pháp lý
Theo Điều 134 Bộ luật Dân sự 2015: Đại diện là hành vi một cá nhân hoặc pháp nhân thay mặt cho cá nhân hoặc pháp nhân khác (gọi là người được đại diện) để thực hiện các giao dịch dân sự. Người đại diện phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và phải thực hiện các giao dịch theo quy định pháp luật. Một cá nhân không thể ủy quyền cho người khác trong trường hợp pháp luật yêu cầu họ phải tự thực hiện giao dịch đó.
Theo Điều 656 Bộ luật Dân sự 2015: Trong trường hợp nhiều người thừa kế cùng quyền sở hữu tài sản, các thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận về việc cử người quản lý di sản, phân chia di sản thừa kế, và xác định quyền và nghĩa vụ của từng thừa kế. Nếu không có di chúc, văn bản thỏa thuận này phải được lập thành văn bản và công chứng.
Theo Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT: Khi nhiều người thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà chưa phân chia di sản, họ có thể yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một người đại diện. Văn bản thỏa thuận cử người đại diện cần được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trong Giấy chứng nhận, thông tin về người đại diện phải được ghi rõ, cùng với danh sách các thừa kế mà người đại diện thay mặt.
Quy trình cử người đại diện
Thỏa thuận và công chứng: Các đồng sở hữu hoặc thừa kế cần lập một văn bản thỏa thuận về việc cử người đại diện. Văn bản này phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cấp giấy chứng nhận: Sau khi có văn bản thỏa thuận, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho người đại diện. Trong Giấy chứng nhận, cần ghi rõ thông tin của người đại diện và liệt kê các đồng sở hữu hoặc thừa kế mà người đại diện thay mặt.
Quyền và nghĩa vụ của người đại diện: Người đại diện chỉ thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu tài sản độc lập. Các đồng sở hữu khác vẫn giữ nguyên quyền và nghĩa vụ của họ đối với tài sản theo quy định pháp luật.
Quá trình cử người đại diện và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được thực hiện đúng quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên liên quan. Nếu cần thêm thông tin hoặc hỗ trợ pháp lý, việc tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý là rất quan trọng.
4. Điều kiện về người đại diện đứng tên sổ đỏ
Theo Điều 137 của Luật Đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể yêu cầu quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ trong các trường hợp nhất định. Dưới đây là các điều kiện và quy định chi tiết về người đại diện:
Quy định đối với hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Trong trường hợp giấy tờ ghi tên nhiều người, các bên có quyền thỏa thuận để chỉ định một người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận. Việc chỉ định người đại diện cần được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận và sự đồng thuận của các bên liên quan, và người đại diện này phải có đầy đủ quyền hạn để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.
Điều kiện cấp Giấy chứng nhận đối với giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất
Khi giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như giấy tờ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ghi tên nhiều người, cần phải xác định người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người đại diện này sẽ được cấp Giấy chứng nhận thay mặt cho các chủ sở hữu khác và sẽ phải thực hiện nghĩa vụ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất. Điều này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và thực hiện quyền sử dụng đất, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên.
Quy định đối với giấy tờ từ nông, lâm trường quốc doanh
Đối với giấy tờ từ nông, lâm trường quốc doanh cấp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nếu giấy tờ ghi tên nhiều người hoặc tổ chức, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể được cấp cho một người đại diện được chỉ định bởi các bên liên quan. Người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận phải đảm bảo thực hiện đúng các nghĩa vụ pháp lý liên quan và quản lý tài sản theo quy định của pháp luật.
Quyền và nghĩa vụ của người đại diện
Người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Điều này bao gồm việc quản lý, bảo vệ quyền lợi và thực hiện các nghĩa vụ tài chính, pháp lý liên quan đến đất đai. Quyết định chỉ định người đại diện cần được thực hiện một cách chính xác và hợp pháp để tránh các tranh chấp có thể xảy ra trong tương lai.
Cộng đồng dân cư và giấy tờ xác nhận
Cộng đồng dân cư sử dụng đất có công trình tín ngưỡng hoặc công trình công cộng cần có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, cộng đồng dân cư có thể chỉ định một người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận để quản lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Người đại diện cần được sự đồng thuận của các thành viên trong cộng đồng và phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật.
Điều 137 của Luật Đất đai xác định rõ các quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Việc chỉ định người đại diện đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo quản lý hiệu quả và hợp pháp quyền sử dụng đất.
5. Xác định người đại diện đứng tên sổ đỏ khi nhiều người chung quyền sử dụng đất
Khi nhiều người cùng có quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc xác định người đại diện đứng tên trên Sổ đỏ cần được thực hiện theo các nguyên tắc pháp lý cụ thể về quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ. Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng về quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ trong các trường hợp khác nhau, đặc biệt là khi có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất. Dưới đây là chi tiết về các quy định này.
5.1. Trường hợp vợ chồng có chung quyền sử dụng đất
Theo khoản 5 Điều 135 của Luật Đất đai 2024, quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ khi vợ chồng có chung quyền sử dụng đất như sau:
Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình: Nếu thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cơ quan chức năng sẽ cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi đầy đủ tên của các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện của hộ gia đình.
Cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện: Nếu các thành viên trong hộ gia đình có nhu cầu, có thể yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên người đại diện của hộ gia đình. Giấy chứng nhận sẽ được cấp cho người đại diện này.
Thỏa thuận giữa các thành viên: Các thành viên có chung quyền sử dụng đất sẽ tự thỏa thuận và xác định những ai sẽ được ghi tên trên Giấy chứng nhận. Việc này phải được thực hiện bằng văn bản và các thành viên sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật về thỏa thuận này.
Luật Đất đai 2024 giữ nguyên quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ cho vợ chồng như Luật Đất đai 2013. Do đó, trong trường hợp này, vợ chồng có thể thỏa thuận để đứng tên cả hai hoặc chỉ định một người đại diện đứng tên trên Sổ đỏ.
5.2. Trường hợp nhiều người cùng góp tiền mua đất
Theo khoản 2 Điều 135 của Luật Đất đai 2024, quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ khi nhiều người cùng góp tiền mua đất là:
Cấp Giấy chứng nhận cho từng người: Khi có nhiều người chung quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, cơ quan chức năng sẽ cấp một Giấy chứng nhận cho mỗi người.
Cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện: Nếu những người có quyền sử dụng đất thỏa thuận, họ có thể yêu cầu cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên người đại diện và cấp Giấy chứng nhận cho người đại diện đó.
Như vậy, trong trường hợp nhiều người cùng góp tiền mua đất, có thể lựa chọn giữa việc cấp Giấy chứng nhận cho từng người hoặc chỉ định một người đại diện và cấp Giấy chứng nhận cho người đó. Quyết định này cần được các bên liên quan thỏa thuận và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
6. Người chưa thành niên có cần người đại diện đứng tên sổ đỏ hộ không?
Theo Điều 21 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, người chưa thành niên được phân loại thành ba nhóm dựa trên độ tuổi và khả năng thực hiện giao dịch dân sự:
Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.
Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Theo Khoản 1 Điều 76 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, con từ đủ 15 tuổi có thể tự quản lý tài sản riêng hoặc nhờ cha mẹ quản lý. Khoản 2 Điều 77 cùng luật này quy định, con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc dùng để kinh doanh, thì cần sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ.
Mặc dù BLDS không cấm người chưa thành niên đứng tên trên sổ đỏ, pháp luật yêu cầu các giao dịch liên quan đến bất động sản phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Theo đó, người chưa thành niên có thể được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), nhưng phải có sự tham gia của người đại diện hoặc người giám hộ. Giấy chứng nhận sẽ ghi rõ rằng người đại diện đứng tên thay mặt cho người chưa thành niên, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp và thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai theo quy định pháp luật.
Người đại diện đứng tên trên Sổ đỏ có thể thay đổi sau khi đã được chỉ định không?
Có, người đại diện đứng tên trên Sổ đỏ có thể thay đổi nếu các bên liên quan đồng ý và có văn bản thỏa thuận mới. Văn bản này cần được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý.
Nếu người đại diện đứng tên trên Sổ đỏ qua đời, quyền sử dụng đất sẽ được giải quyết như thế nào?
Trong trường hợp người đại diện đứng tên trên Sổ đỏ qua đời, các đồng sở hữu hoặc thừa kế cần họp mặt và thỏa thuận về việc chỉ định người đại diện mới. Quy trình này phải được lập thành văn bản và công chứng để đảm bảo quyền sử dụng đất vẫn được quản lý hợp pháp.
Người đại diện đứng tên trên Sổ đỏ có quyền tự quyết định việc chuyển nhượng tài sản không?
Không, người đại diện đứng tên trên Sổ đỏ không có quyền tự quyết định việc chuyển nhượng tài sản trừ khi có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu. Bất kỳ giao dịch nào liên quan đến tài sản cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của các bên liên quan.
Kết thúc bài viết về quy định về người đại diện đứng tên sổ đỏ, hy vọng bạn đã có cái nhìn tổng quan và rõ ràng hơn về vấn đề này. Việc lựa chọn người đại diện đứng tên trên sổ đỏ cần phải tuân theo đúng quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần hỗ trợ pháp lý trong quá trình thực hiện thủ tục, đừng ngần ngại liên hệ với ACC HCM. Với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm, ACC HCM cam kết mang đến cho bạn dịch vụ tư vấn pháp lý chất lượng và đáng tin cậy.
