Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, sang tên sổ đỏ là bước quan trọng không thể bỏ qua. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ các quy định pháp lý cần thiết để hoàn thành thủ tục này một cách suôn sẻ và đúng quy định. Để giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình và những điều cần chuẩn bị, ACC HCM sẽ cung cấp thông tin chi tiết trong bài viết về thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư. Đây sẽ là hướng dẫn cụ thể, giúp bạn hoàn tất việc sang tên sổ đỏ một cách dễ dàng và nhanh chóng nhất.
1. Sang tên sổ đỏ là gì?
Sang tên sổ đỏ là thuật ngữ thông dụng mà người dân thường sử dụng để chỉ quá trình thay đổi thông tin quyền sở hữu đất hoặc tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp như chuyển nhượng, tặng cho, hay thừa kế quyền sử dụng đất và các tài sản khác liên quan. Đây là một bước quan trọng và bắt buộc trong quá trình sở hữu hoặc giao dịch bất động sản, nhằm xác nhận người nhận chính thức được quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư, người nhận chuyển nhượng, tặng cho sẽ được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện có, hoặc có thể được cấp một Giấy chứng nhận mới.
Sang tên sổ đỏ đất thổ cư không chỉ là một thủ tục pháp lý quan trọng mà còn là bước cần thiết để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan trong các giao dịch bất động sản.
2. Thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư
2.1. Hồ sơ sang tên sổ đỏ đất thổ cư khi chuyển nhượng, tặng cho
Khi tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư, việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác là bước quan trọng để đảm bảo thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư được xử lý nhanh chóng và hợp pháp. Theo quy định tại Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các giấy tờ trong hồ sơ cần phải được chuẩn bị theo đúng mẫu và quy định, giúp cơ quan nhà nước có thẩm quyền dễ dàng kiểm tra và xác nhận thông tin. Hồ sơ bao gồm các tài liệu chính sau đây:
Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 11/ĐK: Đây là tài liệu cơ bản nhất khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư để cơ quan nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất sau khi có sự thay đổi về quyền sở hữu. Mẫu đơn này cần được điền đầy đủ thông tin của cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, đồng thời phải chính xác về thông tin thửa đất và các tài sản liên quan.
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho: Hợp đồng này phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho chính là căn cứ pháp lý để xác định giao dịch đã diễn ra giữa các bên và làm cơ sở để cơ quan nhà nước tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư.
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) bản gốc cần phải được nộp để cơ quan nhà nước tiến hành xác minh thông tin và thực hiện thay đổi chủ sở hữu trên giấy tờ. Việc nộp bản gốc cũng đảm bảo rằng người nhận chuyển nhượng sẽ nhận được Sổ đỏ mới (hoặc được xác nhận trên Sổ đỏ hiện có) sau khi hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư.
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN: Đây là tài liệu bắt buộc để kê khai số thuế thu nhập cá nhân mà bên bán (hoặc bên tặng cho) phải đóng đối với giao dịch chuyển nhượng, tặng cho tài sản là đất thổ cư. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu người chuyển nhượng thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, tờ khai này có thể không cần thiết.
Các giấy tờ làm căn cứ xác định miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (nếu có): Trong một số trường hợp, người chuyển nhượng hoặc tặng cho có thể thuộc diện được miễn thuế hoặc lệ phí trước bạ. Khi đó, cần cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền được miễn giảm để cơ quan chức năng xem xét và quyết định miễn thuế hoặc phí tương ứng.
Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB: Đây là giấy tờ để xác nhận nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ của người mua đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lệ phí trước bạ thường được tính dựa trên giá trị tài sản và giá trị giao dịch thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư. Nếu đối tượng được miễn lệ phí, vẫn cần phải nộp tờ khai để làm căn cứ pháp lý.
Lưu ý, nếu bên chuyển nhượng tự chịu trách nhiệm nộp thuế thu nhập cá nhân, hồ sơ đăng ký biến động sẽ không cần kèm theo tờ khai thuế thu nhập cá nhân. Điều này giúp giảm bớt thủ tục và tiết kiệm thời gian cho các bên liên quan khi làm thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư, nhưng cần phải xác nhận rõ trách nhiệm đóng thuế để tránh nhầm lẫn sau này.
2.2. Hồ sơ sang tên Sổ đỏ khi nhận thừa kế
Theo Điều 57 Luật Công chứng 2014, hồ sơ khai nhận di sản thừa kế bao gồm các giấy tờ quan trọng, giúp cơ quan chức năng xác định quyền thừa kế hợp pháp của bạn. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ là yếu tố quan trọng hàng đầu, giúp thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư diễn ra nhanh chóng và chính xác. Cụ thể, người thừa kế cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
Giấy đề nghị khai nhận di sản thừa kế: Đây là đơn yêu cầu để người thừa kế yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác nhận và chứng nhận quyền thừa kế đối với tài sản của người để lại di sản.
Giấy tờ chứng minh quyền thừa kế:
- Thừa kế theo pháp luật: Cần cung cấp các giấy tờ như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (CMND/CCCD) của các bên liên quan,…
- Thừa kế theo di chúc: Nếu người để lại di sản có di chúc, cần nộp bản di chúc hợp lệ đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ chứng minh tài sản thừa kế: Bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), giấy tờ liên quan đến tài sản thừa kế khác như giấy tờ xe, sổ tiết kiệm, tài khoản ngân hàng,…
- Bản kê khai di sản thừa kế: Đây là bản liệt kê chi tiết toàn bộ tài sản của người để lại di sản, bao gồm giá trị tài sản, tình trạng pháp lý và tình trạng hiện tại của tài sản. Bản kê khai này sẽ là căn cứ quan trọng để xác định quyền lợi của người thừa kế khi tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư.
2.3. Thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư
Thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư là quy trình pháp lý quan trọng để chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho. Thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư này đòi hỏi các bên liên quan chuẩn bị nhiều loại giấy tờ và thực hiện các bước theo quy định thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư pháp luật. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về quy trình thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư.
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
Công chứng hợp đồng là bước quan trọng đầu tiên trong quy trình thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư. Việc công chứng đảm bảo tính pháp lý của giao dịch, ngăn ngừa các tranh chấp về sau. Để thực hiện công chứng, các bên cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014.
Giấy tờ cần chuẩn bị:
Bên bán, bên tặng cho
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) bản gốc.
- Giấy tờ tùy thân: CMND/thẻ căn cước công dân gắn chip/thẻ căn cước/hộ chiếu.
- Giấy xác nhận tình trạng cư trú để xác định nơi cư trú hợp pháp.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, như giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân.
- Hợp đồng ủy quyền (nếu bên bán hoặc bên tặng cho nhờ người khác thực hiện thay).
Bên mua, bên nhận tặng cho
- Giấy tờ tùy thân: CMND/thẻ căn cước công dân gắn chip/thẻ căn cước/hộ chiếu.
- Giấy xác nhận tình trạng cư trú.
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân).
- Phiếu yêu cầu công chứng: Thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận về việc này. Theo quy định, bên nào yêu cầu công chứng thì bên đó sẽ chịu trách nhiệm nộp phí công chứng, trừ khi có thỏa thuận khác.
Ngoài các giấy tờ nêu trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho. Tuy nhiên, phần lớn trường hợp, các tổ chức công chứng sẽ hỗ trợ soạn thảo hợp đồng để đảm bảo tính pháp lý.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên sẽ đến văn phòng công chứng để thực hiện công chứng hợp đồng. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch và xác nhận hợp đồng. Quá trình này đảm bảo quyền lợi của cả hai bên và ngăn chặn các tranh chấp tiềm tàng.
Phí công chứng thường được tính dựa trên giá trị giao dịch và được quy định cụ thể trong luật. Mức phí này có thể thay đổi tùy theo từng địa phương và giá trị tài sản giao dịch.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Sau khi hoàn thành việc công chứng hợp đồng, bước tiếp theo là kê khai và nộp thuế, lệ phí liên quan đến giao dịch chuyển nhượng, tặng cho đất đai. Ngay cả khi thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ, các bên vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế để đảm bảo tính hợp lệ.
Người có nghĩa vụ khai, nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ:
Thuế thu nhập cá nhân:
- Người bán (trong trường hợp chuyển nhượng) hoặc người nhận tặng cho (trong trường hợp tặng cho) là người có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế.
- Nếu hợp đồng không thỏa thuận rằng người mua nộp thay người bán, bên bán phải nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là trong vòng 10 ngày kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Nếu hợp đồng có thỏa thuận về việc nộp thuế thay, thời hạn nộp hồ sơ sẽ cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (nộp hồ sơ sang tên).
Lệ phí trước bạ: Người mua sẽ chịu trách nhiệm kê khai và nộp lệ phí trước bạ. Hồ sơ khai lệ phí phải được nộp cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất.
Phí thẩm định hồ sơ: Người mua sẽ chịu trách nhiệm nộp phí thẩm định hồ sơ, mức phí này thường được thỏa thuận giữa các bên.
Các bên cũng có thể thỏa thuận ai là người nộp thuế và lệ phí. Điều này giúp linh hoạt hơn trong việc phân chia trách nhiệm tài chính giữa các bên.
Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nộp hồ sơ sang tên)
Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, bước tiếp theo là nộp hồ sơ để đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở, hay còn gọi là nộp hồ sơ sang tên.
Thành phần hồ sơ:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định đối tượng được miễn thuế (nếu có).
- Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01/LPTB.
- Giấy tờ chứng minh miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
Nếu các bên đã thỏa thuận rằng bên mua nộp thuế thay cho bên bán, thì hồ sơ khai thuế và lệ phí sẽ được nộp cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất.
Nộp hồ sơ tại: Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương nơi có bất động sản.
Sau khi hồ sơ được nộp, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định các nghĩa vụ tài chính. Khi có thông báo từ cơ quan thuế, các bên phải nộp số tiền thuế và lệ phí theo thông báo. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc, không tính thời gian nghỉ, lễ, và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của các bên. Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư, người mua hoặc người nhận tặng cho sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc Giấy chứng nhận có xác nhận chuyển nhượng, tặng cho.
>>Qúy khách hàng có thể tham khảo bài viết khác ở đây: Thủ tục tách sổ đỏ cho con
3. Điều kiện sang tên sổ đỏ đất thổ cư
Để có thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư hợp pháp, cả bên chuyển nhượng (bán, tặng cho, để lại thừa kế) và bên nhận chuyển nhượng đều phải tuân thủ một số điều kiện nhất định. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về các điều kiện thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư đó.
3.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện cơ bản nhằm đảm bảo quyền lợi của cả hai bên trong giao dịch. Các điều kiện này bao gồm:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ): Đây là điều kiện tiên quyết để chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của người chuyển nhượng đối với mảnh đất khi thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư. Nếu không có Giấy chứng nhận, việc chuyển nhượng hoặc tặng cho sẽ không được thực hiện theo quy định pháp luật.
Đất không có tranh chấp: Mảnh đất đang chuyển nhượng hoặc tặng cho không được nằm trong diện tranh chấp quyền sử dụng đất với bất kỳ bên thứ ba nào. Nếu có tranh chấp, chỉ khi có quyết định cuối cùng của tòa án hoặc trọng tài có hiệu lực pháp luật, đất mới được đưa vào giao dịch.
Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm thi hành án: Nếu mảnh đất đang bị kê biên tài sản hoặc áp dụng các biện pháp khẩn cấp nhằm bảo đảm thi hành án, người chủ sở hữu không có quyền chuyển nhượng hoặc tặng cho đến khi các biện pháp này được giải quyết.
Còn thời hạn sử dụng đất: Đất đang trong quá trình sử dụng hợp pháp, không bị hết thời hạn sử dụng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu thời hạn đã hết, đất cần được gia hạn trước khi tiến hành giao dịch.
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Điều kiện này đảm bảo rằng mảnh đất không nằm trong diện bị tạm thời áp dụng các biện pháp ngăn chặn khẩn cấp (ví dụ: liên quan đến các vụ kiện tụng về đất đai).
Lưu ý: Mặc dù chỉ cần đáp ứng các điều kiện trên để có thể tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư, nhưng trong một số trường hợp cụ thể, pháp luật yêu cầu bên chuyển nhượng, tặng cho phải tuân thủ thêm một số điều kiện khác. Điều này có thể phụ thuộc vào tình trạng pháp lý đặc biệt của đất hoặc các yêu cầu riêng biệt về mặt địa phương.
>> Mời quý khách đọc thêm bài viết: Điều kiện làm sổ đỏ đất thổ cư
3.2. Điều kiện của bên mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế
Không chỉ bên chuyển nhượng mà bên nhận chuyển nhượng (bên mua), người nhận tặng cho, hoặc người nhận thừa kế quyền sử dụng đất cũng cần phải đáp ứng các điều kiện nhất định để tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư hợp pháp. Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ những trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng đặc hộ hoặc đất rừng đặc dụng từ cá nhân, trừ khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.
- Cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ hoặc rừng đặc dụng không được phép nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho đất ở hay đất nông nghiệp trong khu vực này. Quy định này áp dụng nghiêm ngặt trong các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu đang phục hồi hệ sinh thái rừng.
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài cũng không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những trường hợp pháp luật quy định. Những đối tượng này thường bị giới hạn bởi quy định liên quan đến việc sở hữu đất đai trong các khu vực nhạy cảm hoặc có quy hoạch đặc biệt, nhằm đảm bảo an ninh quốc gia và lợi ích công cộng.
Như vậy, trước khi tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư, bên nhận chuyển nhượng, tặng cho cần kiểm tra kỹ xem mình có thuộc diện bị cấm nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất hay không. Đây là yếu tố quan trọng giúp tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình giao dịchthủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư.
3.3. Điều kiện nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Ngoài các điều kiện liên quan đến bên mua và bên nhận tặng cho, người nhận thừa kế quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ các điều kiện pháp lý nhất định. Theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất phải có:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Nếu người thừa kế đã có Giấy chứng nhận, vthủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư sẽ diễn ra thuận lợi. Tuy nhiên, trong trường hợp chưa có Giấy chứng nhận, người thừa kế phải có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mới, như việc hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, hồ sơ thừa kế hợp pháp,…
Việc thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư khi chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất là một quy trình pháp lý phức tạp và đòi hỏi các bên liên quan phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý. Chỉ khi các điều kiện này được thỏa mãn, giao dịch mới được coi là hợp pháp và bảo đảm quyền lợi của các bên.
4. Thời hạn phải đăng ký sang tên sổ đỏ đất thổ cư
Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, thời hạn đăng ký biến động đất đai được quy định rõ ràng nhằm đảm bảo rằng mọi giao dịch đất đai đều được ghi nhận chính thức, hợp pháp tại cơ quan chức năng. Cụ thể, đối với các trường hợp biến động đất đai được liệt kê tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133, người sử dụng đất có nghĩa vụ phải đăng ký biến động trong vòng 30 ngày kể từ khi phát sinh sự biến động. Các trường hợp bao gồm:
| Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất | Sau khi đã hoàn tất thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua và người bán cần phải tiến hành đăng ký sang tên Sổ đỏ trong vòng 30 ngày. Đây là thời gian tối đa mà pháp luật quy định, nếu quá hạn mà không đăng ký, người sử dụng đất sẽ đối mặt với nguy cơ bị xử phạt hành chính. |
| Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất | Tương tự như việc chuyển nhượng, đối với trường hợp tặng cho đất đai giữa các cá nhân, thời hạn đăng ký sang tên cũng là 30 ngày kể từ khi hoàn thành thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tặng cho. Việc không tuân thủ thời hạn này có thể dẫn đến việc hợp đồng tặng cho không được pháp luật công nhận, đồng thời người nhận tặng cho có thể gặp khó khăn khi sử dụng quyền lợi trên đất đai. |
| Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất | Với trường hợp thừa kế, thời hạn đăng ký biến động được tính từ thời điểm quyền sử dụng đất được phân chia xong, tức là khi tất cả các thủ tục phân chia di sản thừa kế đã được hoàn tất theo quy định của pháp luật về dân sự. Nếu trường hợp phân chia di sản được xác định bằng phán quyết của tòa án, thời hạn sẽ được tính từ ngày bản án hoặc quyết định của tòa án có hiệu lực pháp luật. Điều này đảm bảo người thừa kế có đủ thời gian để hoàn tất các thủ tục thừa kế trước khi thực hiện việc đăng ký sang tên. |
| Trường hợp thi hành án hoặc bán đấu giá tài sản | Đối với các tài sản đất đai thuộc diện thi hành án hoặc được bán đấu giá, thời hạn đăng ký sang tên Sổ đỏ được tính từ ngày bàn giao tài sản cho người trúng đấu giá hoặc người nhận thi hành án. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua hoặc người nhận tài sản trong các trường hợp có tranh chấp hoặc xử lý tài sản liên quan đến pháp luật. |
5. Nơi nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ
Khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư, việc nộp hồ sơ sang tên là một bước quan trọng và bắt buộc. Tuy nhiên, nhiều người vẫn còn băn khoăn về địa điểm chính xác để nộp hồ sơ. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về nơi nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ, dựa trên từng trường hợp cụ thể, nhằm giúp người dân dễ dàng thực hiện thủ tục này một cách nhanh chóng và đúng quy định.
5.1. Đối với cá nhân hoặc cộng đồng dân cư
Khi bạn là cá nhân hoặc đại diện cho cộng đồng dân cư muốn thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư, có một số cơ quan chức năng mà bạn có thể lựa chọn để nộp hồ sơ, tùy theo điều kiện thực tế của địa phương. Các điểm nộp hồ sơ bao gồm:
Bộ phận Một cửa của Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp tỉnh: Đây là đơn vị tiếp nhận hồ sơ của UBND cấp tỉnh, chuyên giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai. Bạn có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh để được hướng dẫn và xử lý hồ sơ nhanh chóng.
Văn phòng đăng ký đất đai: Đây là đơn vị chuyên trách về đăng ký đất đai, có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết hồ sơ sang tên Sổ đỏ. Tại đây, các thủ tục sẽ được xử lý theo đúng quy trình và đảm bảo quyền lợi của người dân.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: Nếu bạn không muốn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai chính, có thể lựa chọn chi nhánh của đơn vị này tại địa phương. Chi nhánh cũng có đủ thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết các thủ tục liên quan đến đất đai.
Trong những trường hợp bình thường, cá nhân và cộng đồng dân cư có thể nộp hồ sơ tại bất kỳ một trong ba địa điểm trên, tùy vào sự thuận tiện về mặt địa lý hoặc theo hướng dẫn cụ thể từ địa phương.
5.2. Trường hợp cần xác định lại diện tích đất ở
Trong thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư, nếu cần xác định lại diện tích đất ở (ví dụ do sai sót trong giấy tờ trước đó hoặc do có sự thay đổi về diện tích sử dụng thực tế), bạn sẽ phải nộp hồ sơ tại một địa điểm cụ thể để cơ quan chức năng tiến hành xác định lại diện tích. Địa điểm nộp hồ sơ trong trường hợp này là:
Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh: Đây là cơ quan có thẩm quyền xử lý các yêu cầu liên quan đến việc xác định diện tích đất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND cấp tỉnh sẽ cử các cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc, kiểm tra lại diện tích đất, từ đó điều chỉnh hoặc bổ sung thông tin vào Sổ đỏ.
Việc xác định lại diện tích đất ở là rất quan trọng, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất của bạn, đặc biệt trong các giao dịch sau này như mua bán, thế chấp, hoặc tặng cho.
3.3. Đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Các tổ chức có tính chất pháp nhân như tổ chức kinh tế, tôn giáo, hoặc các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thường có quy trình nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ phức tạp hơn so với cá nhân. Tuy nhiên, vẫn có những địa điểm tiếp nhận hồ sơ dành riêng cho các tổ chức này. Các địa điểm bao gồm:
Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh: Tổ chức trong nước hoặc tổ chức nước ngoài có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại đây để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư. UBND cấp tỉnh là cơ quan đủ thẩm quyền để tiếp nhận và giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai cho các tổ chức.
Văn phòng đăng ký đất đai: Tổ chức cũng có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện quy trình sang tên. Đơn vị này sẽ xử lý các thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.
Việc nộp hồ sơ tại các cơ quan này giúp đảm bảo rằng các tổ chức sẽ được xử lý hồ sơ một cách nhanh chóng và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên quan đến đất đai.
3.4. Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể sở hữu đất đai tại Việt Nam thông qua việc mua, thừa kế, hoặc tặng cho. Khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư, những người này có thể lựa chọn một trong những địa điểm nộp hồ sơ sau:
Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh: Đây là nơi tiếp nhận hồ sơ của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Sau khi tiếp nhận, cơ quan này sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết để đăng ký sang tên theo quy định pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai: Tương tự như cá nhân và tổ chức trong nước, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành thủ tục sang tên Sổ đỏ.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai: Trong trường hợp không tiện đến Văn phòng đăng ký đất đai chính, bạn cũng có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại chi nhánh của văn phòng này. Chi nhánh cũng có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý hồ sơ tương tự.
Việc nộp hồ sơ sang tên Sổ đỏ là một thủ tục quan trọng mà người dân cần thực hiện sau khi có sự biến động về quyền sở hữu đất đai. Để quá trình này diễn ra suôn sẻ và nhanh chóng, người dân cần xác định chính xác địa điểm nộp hồ sơ, tùy vào đối tượng và tình huống cụ thể. Với các cơ quan như Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai và các chi nhánh, mọi người sẽ có nhiều lựa chọn phù hợp để thực hiện thủ tục sang tên một cách dễ dàng và đúng quy định pháp luật.
>> Mời quý khách tham khảo: Mẫu sổ đỏ đất thổ cư
6. Chi phí sang tên sổ đỏ đất thổ cư
Khi thực hiện các giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), ngoài các thủ tục pháp lý cần thiết, người thực hiện còn phải chịu một số khoản phí và thuế bắt buộc theo quy định của pháp luật. Những khoản chi phí này được quy định trong các văn bản pháp luật như Thông tư 92/2015/TT-BTC, Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 85/2019/TT-BTC. Để giúp người dân hiểu rõ hơn về các khoản phải đóng, dưới đây là hướng dẫn chi tiết về từng loại chi phí liên quan đến thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư.
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân là một trong những khoản chi phí quan trọng khi thực hiện chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất. Người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân dựa trên giá trị của giao dịch. Đây là khoản thuế được tính theo phần trăm giá trị chuyển nhượng, cụ thể như sau:
Mức thuế phải nộp: Theo quy định, mức thuế thu nhập cá nhân được tính bằng 2% giá trị của giao dịch chuyển nhượng. Công thức tính như sau:
| Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng |
Theo quy định của pháp luật, một số trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi sang tên Sổ đỏ, chẳng hạn như khi chuyển nhượng giữa những người thân trong gia đình, vợ chồng, hoặc khi tài sản thừa kế. Để xác định mình có thuộc diện được miễn thuế hay không, bạn cần tham khảo các quy định cụ thể tại Thông tư 92/2015/TT-BTC.
Lệ phí trước bạ
Bên cạnh thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng là một khoản chi phí quan trọng khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư. Đây là khoản lệ phí mà người mua nhà đất hoặc người nhận tặng cho, thừa kế tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu tài sản. Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá trị của tài sản, cụ thể như sau:
Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ của thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư được tính dựa trên giá trị chuyển nhượng nhà đất. Có hai trường hợp chính để tính lệ phí trước bạ:
- Trường hợp 1: Giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định: Nếu giá trị chuyển nhượng cao hơn giá nhà đất do UBND cấp tỉnh ban hành, lệ phí trước bạ sẽ được tính theo giá trị của giao dịch. Công thức tính như sau:
| Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng |
Ví dụ, nếu giá chuyển nhượng là 1 tỷ đồng, thì lệ phí trước bạ phải nộp là 5 triệu đồng.
- Trường hợp 2: Giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định, hoặc khi tặng cho, thừa kế nhà đất: Nếu giá trị chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá do UBND cấp tỉnh quy định, lệ phí trước bạ sẽ được tính dựa trên giá trị do UBND ban hành, thay vì giá trị của giao dịch. Điều này cũng áp dụng đối với các trường hợp tặng cho hoặc thừa kế nhà đất.
Để biết chi tiết mức nộp lệ phí trước bạ trong trường hợp của mình, bạn có thể tra cứu bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm hoặc tham khảo các cơ quan chức năng có thẩm quyền.
Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
Phí thẩm định hồ sơ là một loại phí khác mà người dân phải nộp khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư. Phí này được áp dụng để cơ quan chức năng thẩm định và kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất. Khác với thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ không có mức cố định trên toàn quốc mà do UBND cấp tỉnh quy định. Mức phí thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư này có thể khác nhau tùy vào từng địa phương, do đó người dân cần tìm hiểu quy định cụ thể tại địa phương nơi mình thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư.
Trong một số trường hợp, phí thẩm định hồ sơ có thể dao động tùy thuộc vào diện tích, vị trí của bất động sản, và tính phức tạp của hồ sơ. Do đó, bạn nên liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp tỉnh để biết chính xác số tiền phải nộp.
Chi phí khi thực hiện sang tên Sổ đỏ không chỉ bao gồm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ mà còn cả phí thẩm định hồ sơ. Việc hiểu rõ các khoản chi phí này sẽ giúp bạn chủ động hơn trong quá trình chuẩn bị tài chính và hồ sơ, từ đó đảm bảo quá trình chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế nhà đất diễn ra suôn sẻ và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
7. Câu hỏi thường gặp
Sổ đỏ đất thổ cư có thể vay ngân hàng không?
Có, sổ đỏ đất thổ cư có thể được sử dụng để vay thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, giá trị vay sẽ phụ thuộc vào vị trí và giá trị đất cũng như chính sách của từng ngân hàng. Thường thì ngân hàng sẽ cho vay khoảng 70% giá trị thẩm định của bất động sản.
Có cần kiểm tra quy hoạch trước khi mua đất thổ cư không?
Có, việc kiểm tra quy hoạch là cần thiết trước khi mua đất thổ cư để tránh mua phải đất nằm trong khu vực quy hoạch giải tỏa hoặc không thể xây dựng. Người mua có thể tra cứu quy hoạch tại phòng tài nguyên và môi trường hoặc qua cổng thông tin điện tử của địa phương.
Sổ đỏ đứng tên chung có ảnh hưởng đến việc bán đất không?
Có, nếu sổ đỏ đứng tên chung nhiều người, tất cả các chủ sở hữu đều phải đồng ý bán thì giao dịch mới hợp pháp. Nếu một trong số các chủ sở hữu không đồng ý, việc bán đất sẽ không thể thực hiện. Người mua cần kiểm tra kỹ thông tin trước khi thực hiện giao dịch.
Việc thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ đất thổ cư đòi hỏi bạn phải tuân thủ đúng quy định pháp luật để tránh các rủi ro pháp lý không mong muốn. Để đảm bảo quá trình này diễn ra nhanh chóng và chính xác, việc tìm đến sự hỗ trợ từ một đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp là vô cùng cần thiết. ACC HCM với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ giúp bạn giải quyết mọi vấn đề liên quan đến thủ tục sang tên sổ đỏ. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại, hãy liên hệ ngay với ACC HCM để được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng.
