Đất trồng cây lâu năm có tách thửa được không? Là một trong những câu hỏi mà nhiều người dân quan tâm khi có nhu cầu phân chia quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các giao dịch liên quan. Việc tách thửa đất trồng cây lâu năm cần phải tuân theo những quy định pháp luật cụ thể, đảm bảo đầy đủ các điều kiện cần thiết. Bài viết này của ACC HCM sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình, điều kiện và các quy định pháp lý liên quan, từ đó giúp bạn có được thông tin chính xác để thực hiện tách thửa đất một cách thuận lợi và đúng pháp luật.
Theo Luật Đất đai 2024, đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, sử dụng vào mục đích trồng các loại cây có khả năng sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm mà không cần phải trồng lại mỗi mùa vụ, chẳng hạn như cacao, cà phê, chè, điều, dừa, sầu riêng, và xoài. Những loại cây này mang lại giá trị kinh tế ổn định và lâu dài, nên đất trồng cây lâu năm thường được các hộ gia đình hoặc nhà đầu tư ưu tiên sử dụng.
Tách thửa đất trồng cây lâu năm là việc phân chia quyền sử dụng đất từ người đang đứng tên trong Sổ đỏ cho một hoặc nhiều người khác.
Việc tách thửa này có thể diễn ra dưới hình thức chuyển nhượng, tặng cho, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tại thời điểm hiện nay, không có quy định nào trong Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật khác cấm việc tách thửa đất trồng cây lâu năm. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc này phải tuân theo những điều kiện cụ thể để đảm bảo đúng quy định của pháp luật.Theo Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất nông nghiệp, bao gồm cả đất trồng cây lâu năm, được quyền tách thửa nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật. Để tách thửa đất trồng cây lâu năm, các điều kiện quan trọng phải được đáp ứng
Đồng thời, diện tích tách thửa phải đáp ứng quy định tối thiểu của địa phương. Tại một số địa phương, các quy định cụ thể về diện tích và kích thước cũng như việc đảm bảo quyền sử dụng đất hạn chế đối với thửa đất liền kề phải được tuân thủ. Người sử dụng đất trồng cây lâu năm có quyền tách thửa nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu pháp lý. Điều này bao gồm việc đáp ứng các điều kiện về diện tích, việc không có tranh chấp và không bị hạn chế bởi các yếu tố pháp lý khác.
Điều kiện tách thửa đất trồng cây lâu năm thế nào? Đây là một câu hỏi thường gặp đối với người sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng cây lâu năm. Với sự thay đổi của pháp luật và các quy định địa phương, việc tách thửa cần tuân theo một số điều kiện nghiêm ngặt để đảm bảo tính pháp lý và phù hợp với quy hoạch đất đai của từng khu vực. Căn cứ theo Luật Đất đai 2024, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, người sử dụng đất cần lưu ý những điều kiện cụ thể dưới đây để có thể thực hiện việc tách thửa đất trồng cây lâu năm một cách hợp pháp và thuận lợi nhất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trước hết, thửa đất cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đảm bảo tính hợp pháp của quyền sử dụng đất, từ đó giúp các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, hoặc tách thửa diễn ra thuận lợi và đúng quy định. Tuy nhiên, một số địa phương có thể linh hoạt trong việc yêu cầu giấy tờ này, chỉ cần đất đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa cần phải có Giấy chứng nhận ngay lập tức.
Đất không có tranh chấp
Một trong những điều kiện quan trọng khác để tách thửa là đất phải không có tranh chấp. Điều này đảm bảo quá trình tách thửa không gặp phải các rủi ro pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất. Khi đất có tranh chấp, quyền sử dụng đất có thể bị gián đoạn hoặc thậm chí bị thu hồi, ảnh hưởng đến quyền lợi của người sở hữu. Do đó, trước khi tiến hành tách thửa, người sử dụng đất cần xác minh kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất để đảm bảo không có bất kỳ tranh chấp nào liên quan.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Thửa đất cần phải không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Khi đất bị kê biên, nó không thể được thực hiện các giao dịch pháp lý như tách thửa, chuyển nhượng, hoặc tặng cho, vì đây là biện pháp nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan trong quá trình thi hành án. Vì vậy, người sử dụng đất cần kiểm tra rõ ràng và đảm bảo rằng quyền sử dụng đất không bị ảnh hưởng bởi bất kỳ lệnh kê biên nào trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Đất trồng cây lâu năm chưa hết thời hạn sử dụng
Đất trồng cây lâu năm cần phải còn trong thời hạn sử dụng, tức là không hết hạn ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đất đã hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất cần tiến hành gia hạn trước khi thực hiện các thủ tục liên quan như tách thửa. Việc này giúp đảm bảo quyền sử dụng đất được duy trì liên tục và không gặp trở ngại pháp lý trong quá trình tách thửa.
Diện tích và kích thước thửa đất tối thiểu
Mỗi địa phương sẽ có quy định cụ thể về diện tích và kích thước tối thiểu đối với thửa đất được tách. Theo khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích tối thiểu để tách thửa sẽ do Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định, sao cho phù hợp với điều kiện thực tế và quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương. Những quy định này giúp đảm bảo sau khi tách thửa, các thửa đất mới vẫn đáp ứng đủ điều kiện sử dụng hiệu quả và không ảnh hưởng đến quy hoạch chung của khu vực.
Ngoài những điều kiện chung nêu trên, tại một số địa phương còn có thêm các quy định khác cần phải tuân theo khi thực hiện tách thửa đất trồng cây lâu năm:
Quyền sử dụng đất hạn chế đối với thửa đất liền kề: Việc tách thửa phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hạn chế của các thửa đất liền kề. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của các chủ sở hữu thửa đất liền kề không bị xâm phạm và đảm bảo tính hợp lý trong sử dụng đất đai, theo Điều 171 Luật Đất đai và Điều 254 Bộ luật Dân sự.
Tách thửa với đất ở và đất nông nghiệp: Trường hợp thửa đất cần tách có cả đất ở và đất nông nghiệp cùng thửa với đất ở mà không được công nhận là đất ở, việc tách thửa phải tuân theo các quy định cụ thể khác.
Để thực hiện tách thửa đất trồng cây lâu năm một cách hiệu quả, người sử dụng đất cần nắm vững và tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành. Đồng thời, việc tham khảo ý kiến từ các chuyên gia hoặc tìm đến các dịch vụ tư vấn uy tín cũng là một cách giúp người dân dễ dàng và thuận lợi hơn trong quá trình thực hiện thủ tục tách thửa đất.
Điều kiện tách thửa đất trồng cây lâu năm
3. Diện tích tối thiểu tách thửa đất trồng cây lâu năm là bao nhiêu?
Theo quy định tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích tối thiểu để tách thửa đất trồng cây lâu năm phụ thuộc vào từng địa phương và được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Điều này có nghĩa là mỗi tỉnh, thành phố có thể có những yêu cầu khác nhau về diện tích tối thiểu, do đó người sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ các quy định của địa phương nơi có đất để thực hiện đúng thủ tục.
Ví dụ, căn cứ theo Quyết định 04/2022/QĐ-UBND của tỉnh Thái Nguyên về việc tách thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh, Điều 5 của quyết định này quy định cụ thể điều kiện để được tách thửa đối với đất nông nghiệp. Cụ thể, diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách được quy định như sau:
Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản
Diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn 150 m²/thửa. Quy định này nhằm đảm bảo thửa đất sau khi tách vẫn có thể sử dụng một cách hiệu quả và đảm bảo mục đích sử dụng đất nông nghiệp. Với diện tích tối thiểu 150 m², người sử dụng đất có thể yên tâm rằng thửa đất mới vẫn đáp ứng được điều kiện canh tác và không gây khó khăn trong quá trình sản xuất.
Đối với đất rừng sản xuất
Diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn 1.000 m²/thửa. Quy định này cho thấy sự khác biệt giữa các loại đất nông nghiệp khác nhau, bởi đất rừng sản xuất cần một diện tích lớn hơn để đảm bảo việc duy trì và phát triển rừng, bảo vệ môi trường sinh thái, cũng như đảm bảo tính bền vững trong sản xuất lâm nghiệp.
Đối với đất nông nghiệp cùng thửa với đất ở
Diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách được áp dụng theo hạn mức quy định tại khoản 2 Điều này. Điều này có nghĩa là nếu thửa đất cần tách có cả đất ở và đất nông nghiệp, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách sẽ được áp dụng theo hạn mức phù hợp với từng loại đất. Việc áp dụng như vậy giúp đảm bảo tính hợp lý trong quy hoạch và sử dụng đất, đồng thời tránh tình trạng thửa đất sau khi tách không đủ điều kiện để sử dụng hiệu quả.
Mỗi địa phương có thể có những quy định khác nhau, phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, kinh tế và quy hoạch sử dụng đất của địa phương đó. Do đó, người sử dụng đất cần phải tìm hiểu kỹ các văn bản pháp luật mới nhất của địa phương mình để đảm bảo việc tách thửa đất diễn ra thuận lợi và đúng quy định. Việc nắm rõ các điều kiện và quy định về diện tích tối thiểu không chỉ giúp đảm bảo tính hợp pháp mà còn giúp người dân chủ động hơn trong quá trình sử dụng và quản lý đất đai của mình.
Phí tách thửa đất trồng cây lâu năm là bao nhiêu? Đây là câu hỏi được nhiều người dân quan tâm khi có ý định thực hiện thủ tục tách thửa đất. Việc hiểu rõ các khoản phí và lệ phí phát sinh không chỉ giúp người sử dụng đất chủ động trong việc chuẩn bị kinh phí, mà còn giúp quá trình thực hiện thủ tục diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn. Khi tách thửa đất trồng cây lâu năm, có một số khoản phí và lệ phí mà người dân cần phải nộp, tùy vào mục đích và tình huống cụ thể. Dưới đây là chi tiết các khoản phí thường gặp mà người dân cần lưu ý.
4.1. Phí đo đạc tách thửa
Khi thực hiện thủ tục tách thửa đất trồng cây lâu năm, phí đo đạc là khoản chi phí đầu tiên mà người dân cần phải thanh toán. Phí này được trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc và được tính dựa trên giá dịch vụ do các đơn vị cung cấp. Mục đích của việc đo đạc là xác định chính xác diện tích, ranh giới của thửa đất cần tách, từ đó đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất cũng như tránh xảy ra tranh chấp.
Phí đo đạc thường không cố định mà sẽ khác nhau tùy thuộc vào vị trí, diện tích thửa đất, và mức giá dịch vụ do tổ chức đo đạc đề ra. Việc đo đạc phải do các tổ chức có thẩm quyền hoặc có giấy phép đo đạc thực hiện, nhằm đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của kết quả đo.
Thường thì phí đo đạc sẽ bao gồm cả chi phí lập bản đồ và lập các tài liệu cần thiết để xác định lại ranh giới thửa đất sau khi tách. Người dân cần chuẩn bị kinh phí cho khoản này và nên tham khảo trước mức giá từ các tổ chức dịch vụ để có sự chuẩn bị phù hợp.
4.2. Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là một trong những khoản chi phí quan trọng khi thực hiện tách thửa, đặc biệt là trong các trường hợp liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và điểm a khoản 3 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, lệ phí trước bạ sẽ được tính dựa trên giá trị quyền sử dụng đất và có thể khác nhau tùy theo từng tình huống cụ thể.
Trường hợp 1: Giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho cao hơn giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trong trường hợp này, lệ phí trước bạ sẽ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá tại hợp đồng x diện tích m²).
Việc này có nghĩa rằng nếu giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho cao hơn mức giá do nhà nước quy định, người dân sẽ phải nộp lệ phí trước bạ trên cơ sở giá trị cao hơn đó. Điều này nhằm đảm bảo rằng nhà nước không bị thất thu trong trường hợp giá trị thị trường của đất cao hơn giá đất trong bảng giá đất.
Trường hợp 2: Giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho thấp hơn hoặc bằng giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Khi đó, lệ phí trước bạ sẽ được tính theo công thức:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích m² x Giá đất trong bảng giá đất)
Đây là mức tính lệ phí trước bạ áp dụng trong trường hợp giá đất tại hợp đồng thấp hơn hoặc bằng mức giá trong bảng giá đất của địa phương. Người dân cần lưu ý điều này để đảm bảo nộp đúng và đủ lệ phí trước bạ theo quy định.
4.3. Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ là một khoản chi phí mà người dân có thể phải nộp tùy vào mục đích tách thửa của mình. Phí này liên quan đến quá trình thẩm định, kiểm tra các giấy tờ, hồ sơ liên quan đến việc tách thửa và sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện.
Trường hợp không phải nộp phí thẩm định hồ sơ: Nếu người dân chỉ thực hiện tách thửa mà không kèm theo các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thì sẽ không phải nộp phí thẩm định hồ sơ. Đây là điểm quan trọng mà người dân cần lưu ý, vì nó giúp giảm bớt một phần chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện thủ tục.
Trường hợp phải nộp phí thẩm định hồ sơ: Nếu việc tách thửa đi kèm với chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, người dân sẽ phải nộp phí thẩm định hồ sơ cho các giao dịch này. Mức phí thẩm định hồ sơ sẽ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên có sự khác biệt giữa các địa phương.
Do mức phí do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành quy định, nên người dân cần tìm hiểu kỹ thông tin tại địa phương để chuẩn bị kinh phí phù hợp. Mức phí này thường không cố định và có thể thay đổi theo từng năm hoặc từng thời kỳ, vì vậy việc nắm bắt thông tin mới nhất là rất quan trọng.
Như vậy, khi thực hiện tách thửa đất trồng cây lâu năm, người dân sẽ phải chịu một số khoản phí và lệ phí quan trọng như phí đo đạc tách thửa, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ. Mỗi loại phí đều có vai trò cụ thể và được quy định bởi các văn bản pháp luật liên quan. Để đảm bảo quá trình tách thửa diễn ra thuận lợi và đúng quy định, người dân nên nắm rõ các quy định pháp lý, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cũng như dự trù kinh phí cho các khoản chi phí này. Việc tìm hiểu trước và chuẩn bị kỹ lưỡng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro và tránh tình trạng phải bổ sung hoặc điều chỉnh trong quá trình thực hiện thủ tục.
Đất trồng cây lâu năm có thể chuyển mục đích sử dụng sang đất ở không?
Có, đất trồng cây lâu năm có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Việc chuyển đổi cần có sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Ngoài ra, người sử dụng đất còn cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng, như lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất.
Khi tách thửa đất trồng cây lâu năm, cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Để tách thửa đất trồng cây lâu năm, người sử dụng đất cần chuẩn bị một số giấy tờ sau:
Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu quy định của cơ quan quản lý đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) của thửa đất cần tách.
Bản vẽ đo đạc tách thửa do đơn vị có thẩm quyền thực hiện.
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân và sổ hộ khẩu của người đề nghị tách thửa.
Các giấy tờ này sẽ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có thẩm quyền tương ứng tại địa phương.
Thủ tục tách thửa đất trồng cây lâu năm mất bao lâu?
Thủ tục tách thửa đất trồng cây lâu năm thường mất từ 15 đến 30 ngày làm việc, tùy thuộc vào từng địa phương và tính phức tạp của hồ sơ. Cụ thể:
Không quá 15 ngày đối với các khu vực đồng bằng, thành thị (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Không quá 25 ngày đối với các khu vực miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Thời gian này có thể kéo dài nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc gặp phải các vướng mắc liên quan đến tranh chấp đất đai.
Qua những thông tin trong bài viết “Đất trồng cây lâu năm có tách thửa được không?“, hy vọng bạn đã nắm rõ các quy định và điều kiện pháp lý liên quan đến việc tách thửa đất trồng cây lâu năm. Việc hiểu rõ quy trình và tuân thủ pháp luật là rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi của mình. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần tư vấn thêm, đừng ngần ngại liên hệ với ACC HCM. Chúng tôi là công ty luật chuyên nghiệp, luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn với dịch vụ tư vấn pháp lý uy tín và chất lượng.
