Trong bối cảnh phát triển kinh tế hiện nay, việc hiểu rõ về các điều kiện giao đất cho thuê đất trở nên vô cùng quan trọng. Không chỉ ảnh hưởng đến quá trình đầu tư và xây dựng, mà còn tác động đến quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan. ACC HCM sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề này. Hãy cùng điểm qua những thông tin cần thiết trong bài “Điều kiện giao đất cho thuê đất như thế nào?” để không bỏ sót những điều quan trọng.
Giao đất là một hành động quan trọng do Nhà nước thực hiện, nhằm trao quyền sử dụng đất cho các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu. Khi có nhu cầu sử dụng đất, các đối tượng này sẽ làm đơn đề nghị và Nhà nước sẽ xem xét, cấp quyền sử dụng đất, giúp họ có thể quản lý và khai thác tài sản đất đai một cách hợp pháp. Quy trình này thường đi kèm với việc đánh giá tính hợp lệ của yêu cầu, điều kiện sử dụng đất và mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật.
Trong khi đó, cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức mà Nhà nước cấp quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê, cho phép người thuê sử dụng đất trong một khoảng thời gian xác định. Hình thức cho thuê này không chỉ mang lại lợi ích kinh tế cho người thuê mà còn giúp Nhà nước quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả hơn. Người thuê đất cần tuân thủ các điều kiện đã được quy định trong hợp đồng, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, như nộp thuế và phí sử dụng đất. Qua đó, việc cho thuê quyền sử dụng đất tạo ra một cơ chế linh hoạt, giúp thúc đẩy phát triển kinh tế, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả bên cho thuê và bên thuê.
2. Điều kiện giao đất cho thuê đất như thế nào?
Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng các điều kiện để giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư. Về điều kiện giao đất cho thuê đấttrong những trường hợp này phải tuân thủ các quy định nghiêm ngặt. Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận cho các trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên hoặc từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng trở lên thì cơ quan nhà nước mới được phép quyết định.
Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa trở lên hoặc từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và sự tham gia của các cấp chính quyền địa phương trong việc quyết định sử dụng đất. Đây là bước quan trọng để đảm bảo rằng các quyết định về quản lý đất đai phản ánh được nhu cầu và lợi ích của cộng đồng dân cư.
Về điều kiện giao đất cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực đặc biệt như đảo, xã, phường, thị trấn biên giới và ven biển cũng cho thấy sự chú trọng đến an ninh quốc gia và bảo vệ chủ quyền lãnh thổ. Việc yêu cầu sự chấp thuận bằng văn bản từ các bộ, ngành liên quan trước khi quyết định giao đất tại những khu vực này cũng nhằm đảm bảo rằng các dự án được thực hiện không gây ra những rủi ro về an ninh và môi trường.
Những quy định về điều kiện giao đất cho thuê nhằm đảm bảo tính hợp pháp và trách nhiệm trong việc quản lý đất đai mà còn hướng tới mục tiêu phát triển bền vững. Việc kiểm soát chặt chẽ các hoạt động sử dụng đất giúp bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và bảo đảm rằng các dự án đầu tư được thực hiện hiệu quả, phục vụ cho sự phát triển kinh tế mà vẫn gìn giữ được môi trường sống và các giá trị văn hóa của cộng đồng. Như vậy, Điều 122 của Luật Đất đai 2024 là nguyên tắc quan trọng trong quản lý và sử dụng đất đai, đảm bảo rằng tài nguyên đất được sử dụng một cách hợp lý và bền vững.
Theo Khoản 2 Điều 122 Luật Đất đai 2024, điều kiện giao đất cho thuê đấtđể thực hiện dự án đầu tư phải tuân thủ các quy định cụ thể. Điều kiện giao đất cho thuê đất cần đảm bảo những điều sau: Người được nhận đất cần đáp ứng các điều kiện như có năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ dự án.
Phải thực hiện ký quỹ là một một trong những điều kiện giao đất cho thuê đất không thể thiếu. Người nhận không được vi phạm các quy định về đất đai nếu đang sử dụng đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án khác. Việc hiểu rõ các điều kiện này giúp đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai cho các dự án đầu tư.
3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc quy định thẩm quyền được xác định rõ ràng nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong quản lý đất đai.
Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét điều kiện giao đất cho thuê đất và quyết định giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đối với các tổ chức trong nước. Điều này cho thấy sự ưu tiên trong việc trao quyền sử dụng, tạo điều kiện phát triển dự án, góp phần vào sự phát triển kinh tế của địa phương. Việc này không chỉ giúp tối ưu hóa nguồn lực đất đai mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người dân.
Ủy ban nhân dân tỉnh giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc. Ủy ban nhân dân tỉnh cũng có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
4. Thủ tục giao đất, cho thuê đất
4.1. Hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất
Đối với trường hợp xin giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì người xin giao đất, thuê đất cần nộp 01 bộ hồ sơ tới Sở tài nguyên và Môi trường, bao gồm:
Đơn xin giao đất, cho thuê đất
Bản sao giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư
Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án
Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
Đối với trường hợp xin giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh
Người xin giao đất, thuê đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ:
Thủ tục giao đất và cho thuê đất đã được giải phóng mặt bằng thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy định như sau:
Thủ tục giao đất cho thuê đất
Đối với hình thức thông qua đấu giá
Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ chỉ đạo xây dựng phương án đấu giá quyền sử dụng đất và trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để phê duyệt.
Bước 2: Tổ chức được lựa chọn sẽ thực hiện đấu giá theo phương án đã được phê duyệt, tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất.
Bước 3: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định công nhận kết quả của phiên đấu giá.
Bước 4: Sau khi người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất (nếu có) và tổ chức giao đất thực địa. Đồng thời, cơ quan này cũng sẽ cập nhật và chỉnh lý thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính. Nếu người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo yêu cầu, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.
Đối với hình thức không thông qua đấu giá
Bước 1: Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất nếu cần.
Bước 2: Người được giao đất hoặc cho thuê đất sẽ nộp tiền sử dụng đất (trong trường hợp giao đất có thu tiền) hoặc tiền thuê đất (trong trường hợp cho thuê).
Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận cho người được giao đất hoặc thuê đất; đồng thời cập nhật và chỉnh lý thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
5. Thời điểm tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất
Theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024, thời điểm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được xác định rõ ràng để đảm bảo tính minh bạch trong quản lý đất đai. Khi đã hoàn tất các điều kiện giao đất cho thuê đất thì sẽ được Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đây cũng là thời điểm bắt đầu tính tiền.
Tuy nhiên, quy định này không áp dụng trong những trường hợp được nêu tại khoản 7 Điều 124 của luật Đất đai 2024. Đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất, thời điểm tính tiền sẽ là khi người sử dụng đất hoặc đại diện hợp pháp của họ nộp đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, dẫn đến thay đổi về diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thì thời điểm tính tiền sẽ được xác định là thời điểm cơ quan này thực hiện điều chỉnh quyết định.
6. Câu hỏi thường gặp
Khi nào người được giao đất hoặc cho thuê đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này phải tuân thủ các quy định về loại đất và mục đích sử dụng, đặc biệt với các trường hợp đất thuê có thời hạn.
Khi nào quyền sử dụng đất bị thu hồi sau khi giao đất hoặc cho thuê đất?
Quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi khi người sử dụng vi phạm pháp luật về đất đai, không thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã cam kết hoặc sử dụng đất không đúng mục đích. Nhà nước cũng có thể thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, an ninh quốc phòng hoặc phát triển kinh tế-xã hội.
Quyền sử dụng đất khi giao đất và cho thuê đất có gì khác biệt?
Giao đất thường cấp quyền sử dụng đất lâu dài, có thể là miễn phí hoặc có thu tiền sử dụng đất tùy theo trường hợp. Trong khi đó, cho thuê đất thường có thời hạn và người sử dụng phải trả tiền thuê đất theo hợp đồng. Quyền sử dụng đất của người thuê bị giới hạn bởi thời gian thuê và các điều kiện hợp đồng đã ký với Nhà nước.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Điều kiện giao đất cho thuê đất như thế nào?“. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
