Để tham gia vào quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, người tham gia cần đáp ứng các tiêu chí và quy định nhất định. Vậy Điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là gì? Để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro trong quá trình đấu giá, người tham gia nên nắm rõ các điều kiện và quy trình liên quan. Bài viết này của ACC HCM sẽ cung cấp những thông tin cần thiết, giúp bạn hiểu rõ hơn về các yêu cầu để tham gia đấu giá quyền sử dụng đất một cách hợp pháp và hiệu quả.
Trước khi được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, cá nhân và tổ chức cần đáp ứng các tiêu chuẩn mà pháp luật quy định. Những điều kiện này nhằm đảm bảo sự minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá, đồng thời giúp cơ quan quản lý nắm bắt rõ danh tính và năng lực tài chính của người tham gia.
1.1. Đối với cá nhân
Căn cứ theo Luật Đất đai 2024 có những quy định về điều kiện của cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất gồm có:
Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 119 và Điều 120 Luật Đất đai 2024
Điều kiện theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện được quy định. Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.
1.2. Đối với tổ chức
Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 119 và Điều 120 Luật Đất đai 2024;
Bảo đảm các điều kiện quy định tại Điều 122 Luật Đất đai 2024 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; có năng lực, kinh nghiệm trong việc phát triển dự án;
Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;
Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;
Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;
Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.
Điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
Việc tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ đòi hỏi người tham gia đáp ứng các điều kiện cơ bản mà còn cần sự chuẩn bị kỹ càng về tài chính, pháp lý và hiểu biết về đất đai. Điều này giúp đảm bảo quy trình đấu giá diễn ra công bằng và minh bạch, đồng thời giúp người tham gia tránh được rủi ro và có những bước đầu tư hợp lý.
2. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành
Đấu giá quyền sử dụng đất là một quá trình phức tạp và cần sự tuân thủ nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không phải lúc nào đấu giá cũng diễn ra thành công. Trong nhiều trường hợp, quá trình đấu giá có thể bị gián đoạn hoặc kết thúc mà không đạt được kết quả như mong đợi. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành theo khoản 6 Điều 125 Luật Đất đai 2024 bao gồm:
Các trường hợp đấu giá không thành theo quy định của Luật Đấu giá tài sản 2016:
Đấu giá không thành do không có người tham gia đấu giá: Theo Luật Đấu giá tài sản 2016, trường hợp phổ biến nhất của đấu giá không thành là khi không có ai đăng ký tham gia phiên đấu giá. Theo quy định, để một cuộc đấu giá được coi là hợp lệ, cần có ít nhất một người đăng ký và đủ điều kiện tham gia đấu giá. Nếu đến thời điểm kết thúc đăng ký mà không có người tham gia, cuộc đấu giá được coi là không thành.
Đấu giá không thành do không có người trả giá: Cuộc đấu giá sẽ không thành nếu có người đăng ký tham gia nhưng không có ai đưa ra mức giá nào. Tình huống này có thể phát sinh khi giá khởi điểm cao hơn so với giá trị thị trường, hoặc tài sản đấu giá không hấp dẫn đối với người tham gia. Khi không có người trả giá, phiên đấu giá không thể tiếp tục tiến hành và sẽ được ghi nhận là không thành công.
Đấu giá không thành do không đạt giá khởi điểm: Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định rằng, nếu mức giá cao nhất mà người tham gia đưa ra không đạt hoặc thấp hơn giá khởi điểm, thì phiên đấu giá cũng được coi là không thành công. Điều này nhằm bảo đảm quyền lợi của bên bán và tránh trường hợp tài sản bị bán với giá quá thấp so với giá trị thực tế.
Đấu giá không thành do hủy kết quả đấu giá: Một trường hợp khác dẫn đến đấu giá không thành là khi kết quả đấu giá bị hủy. Theo quy định, kết quả đấu giá có thể bị hủy bỏ nếu có bằng chứng về vi phạm quy định đấu giá, bao gồm các hành vi như gian lận, dàn xếp giá hoặc thiếu minh bạch trong quá trình đấu giá. Việc hủy kết quả đấu giá có thể xảy ra sau khi phiên đấu giá kết thúc, nếu các cơ quan chức năng hoặc các bên có liên quan phát hiện và chứng minh được các sai phạm. Khi kết quả bị hủy, phiên đấu giá đó sẽ không được công nhận là thành công và sẽ phải tổ chức lại.
Đấu giá không thành do từ chối ký kết hợp đồng mua bán: Theo Luật Đấu giá tài sản 2016, nếu người trúng đấu giá từ chối ký kết hợp đồng mua bán tài sản sau khi đã trúng đấu giá, thì cuộc đấu giá cũng được xem là không thành công. Trong trường hợp này, người trúng đấu giá có thể bị xử phạt hoặc mất tiền đặt cọc (nếu có) theo quy định. Lý do từ chối ký kết hợp đồng có thể bao gồm thay đổi quyết định, không đủ tài chính, hoặc các vấn đề phát sinh ngoài ý muốn. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi cho bên bán, luật pháp đã đặt ra quy định này nhằm tránh tình trạng trúng đấu giá nhưng không thực hiện cam kết.
Đã hết thời hạn đăng ký mà chỉ có 01 người đăng ký tham gia đấu giá: Theo quy định của pháp luật đấu giá tại Việt Nam, đấu giá quyền sử dụng đất chỉ được tổ chức khi có tối thiểu hai người đăng ký và đủ điều kiện tham gia. Nếu đến thời điểm kết thúc đăng ký mà chỉ có một người đăng ký tham gia, pháp luật quy định việc xử lý như sau:
Hoãn hoặc hủy cuộc đấu giá: Trong trường hợp chỉ có một người đăng ký, cuộc đấu giá thường không thể tiếp tục do không đảm bảo tính cạnh tranh. Khi đó, cơ quan tổ chức có thể phải hoãn hoặc hủy cuộc đấu giá theo quy định. Việc hoãn hoặc hủy nhằm đảm bảo nguyên tắc cạnh tranh công bằng, tránh tình trạng “đấu giá giả” khi chỉ có một người tham gia, có thể khiến giá trị lô đất bị đánh giá không chính xác.
Quyền lợi của người đăng ký duy nhất: Đối với người đã đăng ký nhưng cuộc đấu giá bị hủy, họ có quyền được hoàn trả tiền đặt cọc đã nộp. Đây là một biện pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tham gia khi họ đã hoàn tất thủ tục đăng ký và tuân thủ các yêu cầu của cơ quan tổ chức.
Có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có 01 người tham gia cuộc đấu giá hoặc có nhiều người tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có 01 người trả giá hợp lệ:
Trường hợp có nhiều người đăng ký nhưng chỉ có một người tham gia đấu giá: Đây là tình huống khi có nhiều người đăng ký để tham gia đấu giá nhưng đến khi diễn ra phiên đấu giá, chỉ có một người thực sự có mặt hoặc nộp hồ sơ đúng quy định. Nguyên nhân của tình trạng này có thể xuất phát từ việc:
Một số người đăng ký nhưng sau đó không đủ điều kiện tham gia, chẳng hạn như không nộp đầy đủ hồ sơ, không đáp ứng điều kiện tài chính hoặc không thực hiện các nghĩa vụ ký quỹ đúng hạn.
Một số trường hợp khác, người đăng ký có thể rút lui do thay đổi ý định hoặc không có khả năng cạnh tranh với đối thủ tiềm năng.
Trường hợp có nhiều người tham gia nhưng chỉ một người trả giá: Khi có nhiều người tham gia phiên đấu giá nhưng đến giai đoạn trả giá, chỉ có một người đưa ra mức giá, điều này cũng ảnh hưởng đến tính cạnh tranh và minh bạch của cuộc đấu giá. Thông thường, trường hợp này xảy ra khi:
Những người tham gia không đánh giá cao giá trị lô đất hoặc nhận thấy mức giá khởi điểm đã gần sát với giá trị tối đa mà họ có thể chấp nhận.
Một số người tham gia có thể chỉ nhằm mục đích khảo sát hoặc tìm hiểu thị trường, do đó không đưa ra mức giá thực sự.
Trường hợp có nhiều người trả giá nhưng chỉ một người trả giá hợp lệ: Trong các cuộc đấu giá, ngoài số lượng người trả giá, yếu tố hợp lệ của mức giá đưa ra cũng rất quan trọng. Có nhiều trường hợp các mức giá bị coi là không hợp lệ vì không tuân thủ đúng quy định, chẳng hạn:
Mức giá trả không đúng bước giá quy định hoặc vi phạm các quy định về ký hiệu và thủ tục.
Mức giá trả quá thấp so với giá khởi điểm, hoặc thiếu xác nhận cam kết tài chính.
Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành
Đấu giá quyền sử dụng đất là quy trình minh bạch và công khai giúp các cá nhân và tổ chức có cơ hội sở hữu đất đai một cách hợp pháp. Trình tự giao đất và cho thuê đất qua đấu giá được thực hiện chặt chẽ theo quy định pháp luật, đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong việc sử dụng tài nguyên đất đai. Theo quy định tại Điều 229 Luật Đất đai 2024 giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Việc chuẩn bị tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Đơn vị đang được giao quản lý quỹ đất lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ của khu đất, thửa đất đấu giá, gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của khu đất, thửa đất đấu giá, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Căn cứ đề nghị của cơ quan có chức năng quản lý đất đai, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất;
Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm tổ chức lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị, tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Đơn vị, tổ chức thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản.
Việc công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
Đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan có chức năng quản lý đất đai để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đã bán đấu giá thành công để gửi cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai, đơn vị được giao tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Sau khi người trúng đấu giá hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm:
Trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất và ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai để thực hiện cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính theo quy định;
Ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chủ trì, phối hợp với đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Tại sao cần tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thay vì giao đất trực tiếp?
Đấu giá quyền sử dụng đất giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc phân phối tài nguyên đất. Thông qua đấu giá, mọi cá nhân và tổ chức có cơ hội cạnh tranh bình đẳng, hạn chế nguy cơ phân phối tài sản công không công bằng hoặc bị ảnh hưởng bởi lợi ích cá nhân. Ngoài ra, đấu giá còn giúp tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và tối ưu hóa việc sử dụng đất đai theo nhu cầu thị trường.
Những chi phí nào người tham gia đấu giá cần chuẩn bị trước khi đăng ký?
Trước khi tham gia đấu giá, người tham gia cần chuẩn bị một số khoản chi phí, bao gồm:
Phí đăng ký tham gia đấu giá: Đây là khoản phí không hoàn lại, giúp bù đắp chi phí tổ chức đấu giá.
Tiền đặt cọc: Khoản tiền đặt cọc đảm bảo rằng người tham gia có ý định nghiêm túc; số tiền này thường được hoàn lại nếu không trúng đấu giá.
Chi phí pháp lý và thủ tục hành chính: Nếu trúng đấu giá, người mua sẽ cần thanh toán các chi phí liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Người trúng đấu giá có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay sau khi nhận không?
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá có thể thực hiện được, nhưng phải tuân thủ quy định pháp luật. Thông thường, có thể cần một thời gian nhất định sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi tiến hành chuyển nhượng. Ngoài ra, người trúng đấu giá phải hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính (như nộp đủ tiền trúng đấu giá và thuế liên quan) và đảm bảo đất sử dụng đúng mục đích đã được quy hoạch.
Thông tin về các điều kiện này giúp người dân có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tăng khả năng thành công khi tham gia đấu giá. Nếu bạn cần hỗ trợ hoặc muốn tìm hiểu thêm về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, hãy liên hệ ACC HCM để nhận được tư vấn chuyên sâu và cụ thể cho trường hợp của mình.
