Trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, việc đăng ký biến động đất đai là một yếu tố quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Bài viết “Các trường hợp đăng ký biến động đất đai” do ACC HCM viết sẽ cung cấp cái nhìn chi tiết về những trường hợp cần thiết để thực hiện thủ tục này.
Việc đăng ký biến động đất đai là thủ tục quan trọng để cập nhật các thay đổi liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất, đảm bảo tính pháp lý và tránh những rắc rối trong tương lai. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, quy định pháp luật sẽ yêu cầu chủ sở hữu thực hiện đăng ký biến động đất đai nhằm ghi nhận kịp thời các thay đổi trên sổ đỏ.
Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên
Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận đã cấp không thuộc trường hợp pháp luật quy định.
Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;
Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký
Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động
Thay đổi thời hạn sử dụng đất
Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2024
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề
Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất
Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Đăng ký biến động đất đai là quy trình pháp lý quan trọng, giúp chủ sở hữu duy trì quyền lợi hợp pháp và tránh các rủi ro tiềm ẩn khi có sự thay đổi về quyền sử dụng đất. Mỗi trường hợp đăng ký biến động đều có quy trình riêng, đòi hỏi người dân nắm rõ các quy định để thực hiện đầy đủ và đúng thời hạn.
Theo quy định của pháp luật, việc đăng ký biến động đất đai là bắt buộc trong một số trường hợp nhất định để cập nhật tình trạng sở hữu, mục đích sử dụng và các thay đổi khác liên quan đến quyền sử dụng đất.
Trong các tình huống liên quan đến việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng ký biến động đất đai trở thành một yêu cầu pháp lý bắt buộc. Các trường hợp này cần được cập nhật để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu và đảm bảo dữ liệu đất đai được cập nhật chính xác:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng từ chủ sở hữu cũ sang người mới, việc đăng ký biến động là cần thiết để ghi nhận tên người sở hữu mới vào sổ đỏ, đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp.
Thừa kế quyền sử dụng đất: Đối với trường hợp quyền sử dụng đất được thừa kế, người thừa kế phải thực hiện đăng ký biến động để chính thức nhận quyền sở hữu đất.
Thay đổi mục đích sử dụng đất: Khi có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng, như từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, người sử dụng đất cần phải đăng ký biến động để cập nhật loại đất theo quy định.
Thế chấp hoặc giải chấp quyền sử dụng đất: Khi quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay hoặc giải chấp sau khi thanh toán hết nợ, việc đăng ký biến động là yêu cầu để ghi nhận tình trạng tài sản.
Để tránh các rủi ro pháp lý, người sử dụng đất cần nắm rõ quy trình đăng ký biến động đất đai và thời hạn thực hiện. Theo quy định, thời gian nộp hồ sơ đăng ký biến động là trong vòng 30 ngày kể từ khi xảy ra sự kiện cần đăng ký.
Hồ sơ đăng ký bao gồm các giấy tờ liên quan đến thay đổi quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ chứng minh sự thay đổi này: Người sử dụng đất cần nộp đơn đăng ký biến động kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các văn bản pháp lý liên quan (như hợp đồng chuyển nhượng, giấy thừa kế, hoặc quyết định chuyển mục đích sử dụng).
Như vậy, đăng ký biến động đất đai là một thủ tục bắt buộc theo quy định, và thực hiện đúng quy trình, thời hạn sẽ giúp người dân đảm bảo quyền lợi pháp lý cũng như tránh các rủi ro tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất trong tương lai.
3. Mức xử phạt khi không đăng ký biến động đất đai?
Việc không đăng ký biến động đất đai đúng hạn không chỉ khiến quyền lợi của người sở hữu đất bị ảnh hưởng mà còn dẫn đến các mức xử phạt theo quy định của pháp luật. Theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP cá nhân sẽ bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu có hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong các trường hợp sau đây:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Trường hợp tổ chức có các hành vi vi phạm nêu trên thì mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tức là sẽ phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng.
Ngoài các mức xử phạt hành chính, không đăng ký biến động đất đai còn dẫn đến những hậu quả pháp lý khác. Những tài sản không đăng ký biến động sẽ không được pháp luật công nhận trong các giao dịch mua bán, thừa kế hay thế chấp, gây ra khó khăn khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Người sở hữu cũng có thể mất quyền lợi trong các trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc cần sự bảo vệ pháp lý từ nhà nước.
Có cần đăng ký biến động đất đai khi thay đổi thông tin chủ sở hữu không?
Có, khi có sự thay đổi về chủ sở hữu (ví dụ: mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất), việc đăng ký biến động là bắt buộc để cập nhật thông tin chính xác trong sổ địa chính.
Nếu chỉ thay đổi diện tích đất, có phải đăng ký biến động không?
Có, khi có sự thay đổi về diện tích đất (ví dụ: tách thửa, hợp thửa), việc đăng ký biến động là cần thiết để cập nhật thông tin trên hệ thống đất đai.
Có thể không đăng ký biến động đất đai nếu là chuyển nhượng cho người thân trong gia đình?
Không, dù là chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình, việc đăng ký biến động đất đai vẫn là yêu cầu pháp lý để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên liên quan.
Hy vọng bài viết “Các trường hợp đăng ký biến động đất đai” do ACC HCM viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về các trường hợp cần thực hiện thủ tục này. Nếu cần thêm tư vấn, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi.
