Việc mua đất nông nghiệp sổ chung là vấn đề được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, liệu có nên mua đất nông nghiệp sổ chung hay không? Trong bài viết “Có nên mua đất nông nghiệp sổ chung không?“, ACC HCM sẽ cung cấp những thông tin cần thiết để giúp bạn đưa ra quyết định chính xác.
Khái niệm đất nông nghiệp sổ chung không còn trong Luật Đất đai 2024, Đất nông nghiệp sổ chung là loại đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng cấp chung cho nhiều chủ sở hữu, thay vì cấp riêng. Mặc dù giá cả hợp lý và tiềm năng đầu tư, loại đất này gặp nhiều khó khăn về pháp lý và quyền lợi sử dụng.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 đã quy định về cácnguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.
Khi sở hữu đất nông nghiệp sổ chung, người mua sẽ đứng tên cùng nhiều cá nhân khác trên một giấy chứng nhận duy nhất. Điều này có nghĩa là quyền sử dụng đất được chia sẻ, và mọi quyết định liên quan đến sử dụng, chuyển nhượng hay xây dựng phải được sự đồng thuận của tất cả các bên để tránh tranh chấp và rắc rối pháp lý.
Tóm lại, đất nông nghiệp sổ chung là tên thường gọi cho đất nông nghiệp đồng sở hữu. Trên thực tế, đất nông nghiệp sổ chung còn gồm trường hợp nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng phạm vi xã, phường, thị trấn mà thuộc quyền sử dụng của một người.
2. Quy định pháp luật về mua đất nông nghiệp sổ chung
Mua đất nông nghiệp sổ chung có thể gây rủi ro và tranh chấp về quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng. Mặc dù pháp luật đã có quy định hạn chế rủi ro, người mua vẫn cần hiểu rõ để bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia giao dịch.
Khi nhiều người cùng đứng tên trên sổ đỏ đất nông nghiệp, mỗi người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến phần diện tích của mình. Tuy nhiên, việc sở hữu chung gây khó khăn trong chuyển nhượng, tách thửa hoặc xây dựng, vì tất cả các đồng sở hữu phải đồng ý và ký kết, nếu không sẽ xảy ra tranh chấp.
Chuyển nhượng đất nông nghiệp sổ chung yêu cầu tuân thủ một số quy định chặt chẽ hơn so với đất có sổ riêng, đặc biệt trong trường hợp muốn bán hoặc cho thuê đất. Theo quy định của pháp luật, tất cả các đồng sở hữu phải đồng ý và có chữ ký xác nhận trong hợp đồng chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng phải đảm bảo quyền lợi của từng bên trong thửa đất. Cụ thể:
Chữ ký đồng ý của tất cả đồng sở hữu: Đây là yêu cầu bắt buộc. Nếu có bất kỳ đồng sở hữu nào không đồng ý, hợp đồng chuyển nhượng sẽ không thể thực hiện.
Không được tự ý chia tách: Trong nhiều trường hợp, thửa đất không đủ điều kiện để chia tách do quy định diện tích tối thiểu. Việc chuyển nhượng chỉ có thể được thực hiện trên toàn bộ thửa đất, trừ khi tất cả các đồng sở hữu đồng ý chia phần.
Khi mua đất nông nghiệp sổ chung, mỗi đồng sở hữu có quyền sử dụng phần đất của mình, nhưng phải tôn trọng quyền lợi của các đồng sở hữu khác. Các chủ sở hữu cũng phải chia sẻ trách nhiệm về thuế, phí theo tỷ lệ phần đất mình sở hữu, để tránh nợ đọng hoặc tranh chấp tài chính.
Khi xem xét câu hỏi có nên mua đất nông nghiệp sổ chung không, cần cân nhắc kỹ lưỡng cả lợi ích và rủi ro để đưa ra quyết định phù hợp. Đất nông nghiệp sổ chung có giá hợp lý và dễ tiếp cận, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và vấn đề cần lưu ý. Một số lợi ích rõ ràng khi đầu tư vào đất nông nghiệp sổ chung bao gồm:
Giá thành hợp lý: So với đất nông nghiệp có sổ riêng, đất sổ chung có mức giá thấp hơn nhiều, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư. Điều này phù hợp cho những người có ngân sách eo hẹp nhưng muốn đầu tư vào bất động sản.
Phù hợp với nhiều nhu cầu sử dụng khác nhau: Loại đất này có thể được sử dụng để trồng cây, chăn nuôi hoặc làm trang trại, phù hợp với những ai có ý định phát triển mô hình kinh tế nông nghiệp.
Dễ mua bán, sang nhượng trong nhóm nhỏ: Nếu các bên trong sổ chung đồng thuận, việc chuyển nhượng, chia sẻ quyền sử dụng đất có thể thực hiện dễ dàng trong nhóm, giúp tạo tính linh hoạt trong đầu tư và sử dụng đất.
Dù có những lợi ích hấp dẫn, người mua cần xem xét các khía cạnh pháp lý và các rủi ro đi kèm với việc sở hữu chung. Để tránh những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần lưu ý một số điểm quan trọng khi quyết định đầu tư vào đất nông nghiệp sổ chung:
Kiểm tra tính pháp lý của đất: Trước khi mua, người mua cần yêu cầu xem xét giấy tờ pháp lý đầy đủ, bao gồm sổ đỏ và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Việc này giúp xác minh đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của các bên và không đang trong quá trình tranh chấp.
Xác minh sự đồng thuận của các bên đồng sở hữu: Người mua cần đảm bảo tất cả các bên đứng tên trên sổ chung đều đồng thuận với giao dịch và việc sử dụng đất trong tương lai để tránh xung đột về quyền lợi sau này.
Tìm hiểu về quy hoạch địa phương: Đất nông nghiệp sổ chung có thể thuộc diện quy hoạch chuyển đổi thành đất đô thị hoặc đất thổ cư trong tương lai, nhưng người mua nên tham khảo các kế hoạch quy hoạch của địa phương để có cái nhìn rõ ràng và chuẩn xác hơn.
Tham khảo ý kiến luật sư chuyên về đất đai: Khi không chắc chắn về quy trình pháp lý, người mua nên tìm kiếm ý kiến từ luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để đảm bảo quyền lợi của mình và tránh vi phạm quy định pháp luật.
Việc có nên mua đất nông nghiệp sổ chung không phụ thuộc vào mục tiêu và khả năng tài chính của từng người. Đất nông nghiệp sổ chung có thể là lựa chọn tiềm năng cho nhà đầu tư có kinh nghiệm, nhưng là quyết định rủi ro cao với người mới hoặc thiếu hiểu biết về pháp lý đất đai.
Khi quyết định đầu tư vào đất nông nghiệp sổ chung, người mua cần hiểu rõ những rủi ro tiềm ẩn để đưa ra lựa chọn an toàn và sáng suốt.
Rủi ro về quyền sở hữu và sử dụng đất: Đất nông nghiệp sổ chung có giấy chứng nhận quyền sử dụng chung cho nhiều chủ sở hữu, gây khó khăn trong xác định quyền sở hữu. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp về diện tích, ranh giới, và các quyết định liên quan như chuyển nhượng, xây dựng hoặc chia đất, đặc biệt khi các bên không thống nhất.
Khó khăn trong việc chuyển nhượng và sang tên: Mua đất nông nghiệp sổ chung gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng, vì yêu cầu sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Nếu một bên không đồng ý, quá trình chuyển nhượng có thể bị đình trệ, gây rủi ro tài chính cho người mua. Thêm vào đó, việc sang tên tốn thời gian và chi phí, và có thể kéo dài nếu một chủ sở hữu không hợp tác.
Rủi ro pháp lý và thủ tục hành chính: Đất nông nghiệp sổ chung có nhiều chủ sở hữu, gây ra vấn đề pháp lý phức tạp. Nếu có tranh chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng mà không có sự đồng thuận, người mua sẽ gặp khó khăn. Các thủ tục hành chính như chuyển nhượng, xin cấp phép xây dựng thường phức tạp, mất thời gian và yêu cầu sự tham gia của tất cả các bên sở hữu. Việc xử lý đất sổ chung tốn nhiều công sức hơn so với đất có sổ riêng.
Khó khăn trong việc vay vốn ngân hàng: Khi sử dụng đất nông nghiệp sổ chung để thế chấp vay vốn, người mua có thể gặp khó khăn vì ngân hàng thường yêu cầu đất có sổ riêng và không có tranh chấp pháp lý. Do quyền sở hữu không rõ ràng, ngân hàng có thể từ chối vay hoặc chỉ cấp khoản vay thấp hơn giá trị thực của đất. Điều này hạn chế khả năng huy động vốn và là rủi ro lớn cho nhà đầu tư.
Khả năng bị ép giá và hạn chế tiềm năng sinh lời: Mua đất nông nghiệp sổ chung có thể giảm tiềm năng sinh lời khi chuyển nhượng, vì việc bán lại đất trở nên phức tạp do nhiều chủ sở hữu. Người mua thường ngại vì các vấn đề pháp lý, dẫn đến việc bị ép giá hoặc bán với giá thấp hơn thị trường. Thêm vào đó, tranh chấp và quyền sở hữu không rõ ràng cũng làm giảm giá trị và khả năng sinh lời của đất.
Có thể xây dựng nhà trên đất nông nghiệp sổ chung không?
Không. Đất nông nghiệp sổ chung không được phép xây dựng nhà ở. Việc sử dụng đất này chủ yếu là phục vụ mục đích sản xuất nông nghiệp và không phù hợp với các công trình xây dựng.
Mua đất nông nghiệp sổ chung có thể được cấp sổ đỏ không?
Không. Đất nông nghiệp sổ chung không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ cho từng cá nhân, vì quyền sở hữu đất vẫn thuộc về nhóm chủ sở hữu và chưa được phân chia rõ ràng.
Có thể hợp thức hóa đất nông nghiệp sổ chung thành đất thổ cư không?
Không. Đất nông nghiệp sổ chung không thể tự động chuyển thành đất thổ cư, vì cần phải thực hiện các thủ tục pháp lý phức tạp như thay đổi mục đích sử dụng đất, có sự phê duyệt của cơ quan nhà nước.
Qua bài viết “Có nên mua đất nông nghiệp sổ chung không?“, hy vọng bạn đã có cái nhìn rõ hơn về những rủi ro và lợi ích khi quyết định đầu tư vào loại đất này. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại liên hệ với ACC HCM để được tư vấn chi tiết hơn.
