Việc hiểu rõ Cách tính giá đền bù đất quy hoạch là rất quan trọng để người dân đảm bảo quyền lợi của mình khi đất bị thu hồi phục vụ dự án công cộng hoặc tư nhân. Trong bài viết này, ACC HCM sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các quy định liên quan, các yếu tố ảnh hưởng đến mức giá đền bù cũng như các quy trình cần biết giúp bạn dễ dàng nắm bắt.
Đền bù đất quy hoạch, hay còn gọi là bồi thường khi thu hồi đất, là khoản bồi thường tài chính hoặc đất thay thế mà cơ quan nhà nước chi trả cho người có đất bị thu hồi để phục vụ các mục đích công cộng hoặc dự án nhà nước. Đền bù đất nhằm bù đắp cho người dân về thiệt hại tài sản và đảm bảo công bằng xã hội trong quá trình thực hiện các dự án quy hoạch, bao gồm hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, khu đô thị, hoặc các công trình công ích khác.
Không phải mọi trường hợp thu hồi đất đều được đền bù. Đền bù đất quy hoạch áp dụng cho các đối tượng thỏa mãn những điều kiện nhất định theo pháp luật hiện hành, cụ thể:
Chủ sở hữu hợp pháp: Đối tượng được đền bù là các cá nhân, tổ chức có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, hoặc những giấy tờ pháp lý tương đương.
Đất có mục đích sử dụng được công nhận: Đất phải thuộc nhóm được phép sử dụng và có sự công nhận của cơ quan nhà nước, bao gồm đất nông nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp, đất sử dụng cho mục đích công ích, v.v.
Không vi phạm pháp luật về sử dụng đất: Những trường hợp vi phạm quy định sử dụng đất sẽ không được đền bù hoặc chỉ được xem xét hỗ trợ nhất định, tùy theo mức độ vi phạm và điều kiện cụ thể của từng trường hợp.
Như vậy, đền bù đất quy hoạch là một vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều khía cạnh pháp lý và xã hội. Điều này đòi hỏi người dân cần nắm rõ quyền lợi và các quy định pháp lý liên quan để đảm bảo lợi ích của mình được bảo vệ trong quá trình thu hồi đất phục vụ quy hoạch.
2. Các hình thức đền bù đất quy hoạch
Các hình thức đền bù được quy định cụ thể để đảm bảo quyền lợi tối đa cho người dân, nhưng cũng để phù hợp với kế hoạch phát triển của địa phương.
Đền bù bằng tiền là một trong những hình thức phổ biến nhất trong các dự án thu hồi đất. Theo hình thức này, chủ sở hữu đất được nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị của diện tích đất bị thu hồi. Giá trị này thường được xác định dựa trên giá đất do nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi hoặc giá thị trường tùy vào từng trường hợp cụ thể.
Ưu điểm: Đền bù bằng tiền giúp người dân linh hoạt sử dụng khoản bồi thường vào mục đích mà họ thấy cần thiết, chẳng hạn như mua đất ở nơi khác, đầu tư kinh doanh, hoặc cải thiện cuộc sống.
Nhược điểm: Tuy nhiên, giá trị đất đền bù do nhà nước quy định đôi khi thấp hơn so với giá trị thị trường, dẫn đến người dân không thể mua được đất tương đương ở khu vực khác.
Đền bù bằng tiền thường được áp dụng khi diện tích đất bị thu hồi không phù hợp để tái định cư hoặc người dân có nhu cầu nhận tiền thay vì đất.
Đền bù bằng đất tái định cư là hình thức đền bù mà người dân được bố trí một mảnh đất khác với diện tích và vị trí tương ứng để thay thế cho diện tích đất bị thu hồi. Khu đất tái định cư thường nằm trong khu vực do cơ quan nhà nước quy hoạch và tổ chức xây dựng để đảm bảo người dân có nơi ở mới khi đất cũ của họ được thu hồi cho dự án.
Ưu điểm: Hình thức này phù hợp với những gia đình mong muốn duy trì cuộc sống ổn định, gần khu vực quen thuộc hoặc có các điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và công việc.
Nhược điểm: Vị trí đất tái định cư có thể không bằng với đất cũ, và các điều kiện về cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng tại khu tái định cư có thể chưa được đảm bảo hoàn thiện.
Hình thức đền bù bằng đất tái định cư thường được áp dụng cho các dự án lớn, nơi việc di dời nhiều hộ dân là cần thiết, hoặc ở các khu vực ngoại ô, nông thôn nơi giá trị đất không quá cao và có đủ quỹ đất để tái định cư cho người dân.
Trong nhiều trường hợp, thay vì bồi thường bằng tiền hoặc đất, nhà nước có thể áp dụng hình thức đền bù bằng nhà tái định cư. Nhà tái định cư thường là những căn hộ chung cư hoặc nhà ở trong các khu vực được quy hoạch sẵn để phục vụ người dân bị thu hồi đất.
Ưu điểm: Đền bù bằng nhà tái định cư đảm bảo người dân có nơi ở ngay lập tức, với điều kiện sống ổn định, tiện ích đầy đủ. Đối với các dự án trong thành phố, hình thức này giúp người dân có nơi ở mới, với cơ sở hạ tầng, tiện ích công cộng thuận tiện.
Nhược điểm: Chất lượng của nhà tái định cư có thể chưa đạt yêu cầu hoặc không đồng đều. Một số người dân có thể cảm thấy không hài lòng nếu vị trí và chất lượng nhà không tương xứng với đất cũ.
Hình thức này phù hợp với các dự án đô thị hóa trong các thành phố lớn, nơi người dân có nhu cầu ở lại gần khu vực trung tâm và có thể thích ứng với cuộc sống trong căn hộ chung cư.
Bên cạnh các hình thức đền bù về đất và tiền, nhà nước cũng có chính sách hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất cho người dân bị thu hồi đất. Hình thức hỗ trợ này thường đi kèm với các hình thức đền bù khác, nhằm giúp người dân vượt qua giai đoạn khó khăn khi mất đất.
Hỗ trợ đời sống: Người dân có thể nhận được các khoản hỗ trợ hàng tháng trong một thời gian nhất định để ổn định cuộc sống. Điều này giúp người dân có thu nhập trong thời gian tìm công việc mới hoặc chuyển đổi nghề nghiệp.
Hỗ trợ sản xuất: Đối với các hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp, nhà nước có thể cung cấp các khoản hỗ trợ để người dân chuyển đổi nghề nghiệp, đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh mới, hoặc đào tạo nghề.
Hình thức này đặc biệt quan trọng ở các khu vực nông thôn, nơi việc thu hồi đất có thể ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân, và giúp họ có cơ hội tái tạo cuộc sống ổn định hơn sau khi mất đất sản xuất.
Nhìn chung, các hình thức đền bù đất quy hoạch hiện nay đều hướng tới việc bảo vệ quyền lợi tối đa cho người dân, nhưng mỗi hình thức đều có những ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng riêng. Việc lựa chọn hình thức đền bù phù hợp thường dựa trên nhu cầu và hoàn cảnh cụ thể của từng hộ gia đình, cùng với các quy định của cơ quan chức năng.
Cách tính giá đền bù đất quy hoạch là một trong những yếu tố phức tạp nhất khi nhà nước hoặc các đơn vị tư nhân tiến hành thu hồi đất. Người dân có quyền nhận đền bù thỏa đáng dựa trên giá trị đất và các tài sản gắn liền với đất. Theo điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024 thì giá đất cụ thể được được áp dụng trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời, theo Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì việc định giá đất cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 và các điều 4, 5, 6, 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Theo đó, tại khoản 5 Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi được tính như sau:
Giá đất của thửa đất cần định giá (1m2) = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá x Hệ số điều chỉnh giá đất
Trong đó:
Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026. Theo đó, mỗi địa phương sẽ quyết định bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá mỗi năm 1 lần để phù hợp với giá đất thị trường (thay vì 5 năm/ lần và căn cứ vào giá đất tối thiểu – tối đa do Chính phủ ban hành như hiện nay).
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
Ngoài ra, để xác định chính xác cách tính giá đền bù đất quy hoạch, cần hiểu các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đền bù. Những yếu tố này giúp định hình giá trị thực tế của mảnh đất bị thu hồi:
Loại đất: Đất nông nghiệp, đất thổ cư, đất công nghiệp hay đất kinh doanh sẽ có giá trị và mức đền bù khác nhau. Ví dụ, đất thổ cư thường có giá trị đền bù cao hơn so với đất nông nghiệp.
Vị trí của đất: Giá trị đền bù còn phụ thuộc lớn vào vị trí của mảnh đất. Đất ở khu vực trung tâm, nơi có cơ sở hạ tầng tốt, giá đất thường cao hơn nhiều so với đất ở vùng ngoại ô hoặc vùng nông thôn.
Thời gian sử dụng đất: Một số khu đất có thời gian sử dụng lâu dài hoặc quyền sở hữu hoàn toàn, trong khi một số khác chỉ có thời gian sử dụng ngắn hạn hoặc hạn chế. Thời gian sử dụng đất cũng ảnh hưởng đến giá trị đền bù.
Quy hoạch tương lai của khu vực: Nếu khu vực đất bị thu hồi có tiềm năng phát triển mạnh hoặc thuộc vùng quy hoạch đặc biệt, giá trị đền bù có thể cao hơn để phản ánh tiềm năng kinh tế của khu đất.
Trình tự đền bù đất quy hoạch là một trong những yếu tố quan trọng mà người dân cần nắm rõ khi đất của mình thuộc diện quy hoạch và bị thu hồi để phục vụ cho các dự án phát triển.
Bước 1. Thông báo thu hồi đất và kế hoạch bồi thường
Khi đất của người dân nằm trong diện quy hoạch cần thu hồi, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ gửi thông báo chính thức về việc thu hồi đất. Thông báo này thường được thực hiện trước khi có quyết định thu hồi đất chính thức và được công khai tại các địa điểm như trụ sở Ủy ban Nhân dân xã, phường, nơi có đất bị thu hồi. Trong thông báo sẽ bao gồm:
Mục đích thu hồi đất (ví dụ: phát triển hạ tầng, dự án công ích).
Phạm vi và ranh giới khu vực bị ảnh hưởng.
Dự kiến thời gian thực hiện thu hồi và phương thức đền bù.
Việc thông báo công khai giúp người dân có đủ thời gian chuẩn bị và tìm hiểu về các quyền lợi đền bù, cũng như cách thức để giải quyết nếu có tranh chấp hoặc ý kiến phản hồi.
Bước 2. Kiểm kê và xác minh tài sản trên đất
Sau khi có thông báo, bước tiếp theo là cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm kê toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất. Quá trình này nhằm xác định giá trị của từng phần đất và tài sản có liên quan để tính toán mức đền bù hợp lý. Cơ quan kiểm kê thường phối hợp với người sử dụng đất để đảm bảo tính minh bạch và chính xác. Các yếu tố kiểm kê bao gồm:
Diện tích đất và mục đích sử dụng đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).
Tài sản cố định như nhà cửa, cây trồng, công trình xây dựng trên đất.
Tình trạng pháp lý của đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản.
Quá trình kiểm kê này rất quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến mức đền bù mà người dân sẽ nhận. Các bên cần đảm bảo tính chính xác và trung thực để tránh các tranh chấp về sau.
Bước 3. Xác định mức giá đền bù và lập phương án bồi thường
Dựa trên kết quả kiểm kê, cơ quan chức năng sẽ tính toán giá trị đền bù đất quy hoạch, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật cũng như mức giá trên thị trường. Giá trị đền bù sẽ phụ thuộc vào các yếu tố như vị trí đất, mục đích sử dụng, và các yếu tố khác liên quan. Để đảm bảo tính minh bạch, phương án bồi thường sẽ bao gồm:
Giá trị đất và tài sản trên đất theo từng hạng mục.
Phương thức thanh toán (trả một lần hoặc chia thành nhiều đợt).
Các chính sách hỗ trợ khác như tái định cư hoặc hỗ trợ nghề nghiệp cho người dân bị ảnh hưởng.
Phương án bồi thường này sẽ được thông báo công khai để người dân có thời gian xem xét và phản hồi nếu không đồng ý với mức giá hoặc cách thức bồi thường.
Bước 4. Lấy ý kiến và giải quyết khiếu nại
Sau khi có phương án bồi thường cụ thể, người dân sẽ được mời tham gia ý kiến và có quyền khiếu nại nếu thấy phương án không phù hợp. Giai đoạn này giúp người dân bày tỏ ý kiến và yêu cầu xem xét lại các vấn đề liên quan. Các bước giải quyết khiếu nại thường bao gồm:
Tiếp nhận đơn khiếu nại từ người dân nếu có bất đồng về phương án đền bù.
Tổ chức các buổi đối thoại để giải thích và làm rõ các nội dung trong phương án bồi thường.
Điều chỉnh phương án đền bù nếu có lý do hợp lý và tuân theo quy định pháp luật.
Quá trình này nhằm đảm bảo người dân có tiếng nói trong việc bảo vệ quyền lợi của mình, cũng như tránh các tranh chấp kéo dài và tạo điều kiện cho việc thu hồi đất được tiến hành thuận lợi.
Bước 5. Thực hiện chi trả đền bù và hỗ trợ tái định cư
Khi phương án bồi thường được người dân chấp nhận hoặc không còn khiếu nại, cơ quan chức năng sẽ thực hiện chi trả đền bù theo phương thức đã thỏa thuận. Đối với người dân phải di dời, họ sẽ được hỗ trợ các khoản chi phí cho việc tái định cư và ổn định cuộc sống. Giai đoạn chi trả bao gồm:
Thanh toán tiền đền bù theo đúng phương thức đã cam kết, có thể là tiền mặt hoặc chuyển khoản.
Hỗ trợ các khoản chi phí cho việc chuyển đổi nơi ở, nghề nghiệp và sinh kế mới (đối với trường hợp người dân phải chuyển đi nơi khác).
Cung cấp chỗ ở mới nếu người dân có nhu cầu tái định cư, đảm bảo phù hợp với hoàn cảnh của từng hộ gia đình.
Đây là bước cuối cùng trong quy trình đền bù đất quy hoạch, giúp người dân nhận được đầy đủ quyền lợi và đảm bảo ổn định cuộc sống sau khi đất bị thu hồi.
Khi nào thì người dân được nhận đền bù đất theo giá thị trường thay vì bảng giá của nhà nước?
Người dân thường chỉ nhận đền bù theo giá thị trường khi chính quyền có các chính sách đặc biệt hoặc khu vực đó được quy hoạch cho các dự án đặc thù, ví dụ như dự án phát triển kinh tế quan trọng. Trong hầu hết các trường hợp, giá đền bù đất được xác định theo bảng giá đất của nhà nước quy định, thường thấp hơn giá thị trường. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi, người dân có thể yêu cầu đánh giá lại giá trị đền bù nếu thấy mức đền bù chưa hợp lý.
Người dân có quyền thương lượng giá đền bù đất với chính quyền hoặc chủ đầu tư không?
Trong một số trường hợp, người dân có quyền thương lượng nếu thấy mức đền bù chưa thỏa đáng, đặc biệt khi thu hồi đất cho các dự án tư nhân. Tuy nhiên, nếu đất được thu hồi cho các dự án vì lợi ích quốc gia hoặc công cộng, quyền thương lượng có thể bị giới hạn, và người dân cần tuân thủ mức đền bù do cơ quan có thẩm quyền quyết định. Dù vậy, nếu có đủ bằng chứng cho thấy giá đền bù quá thấp, người dân có thể khiếu nại để bảo vệ quyền lợi.
Thời gian xử lý và nhận tiền đền bù đất thường kéo dài bao lâu?
Thời gian xử lý và chi trả tiền đền bù đất phụ thuộc vào từng dự án và quy trình tại địa phương. Thông thường, sau khi quyết định thu hồi đất được phê duyệt, quá trình kiểm tra, định giá và lập phương án đền bù có thể mất vài tháng. Sau khi phương án được phê duyệt, tiền đền bù sẽ được chi trả trong vòng 30 – 60 ngày, tùy theo quy định của từng địa phương và tiến độ của dự án. Trong trường hợp phức tạp hoặc có khiếu nại, thời gian có thể kéo dài hơn.
Để đảm bảo quyền lợi khi đất đai bị thu hồi, việc nắm rõ cách tính giá đền bù đất quy hoạch là vô cùng quan trọng. Nếu bạn cần hỗ trợ thêm hoặc tư vấn chuyên sâu về vấn đề này, ACC HCM luôn sẵn sàng đồng hành và cung cấp giải pháp phù hợp nhất để bảo vệ quyền lợi đất đai của bạn.
