Khi thực hiện các dự án đầu tư hay phát triển cơ sở hạ tầng, việc nắm rõ “Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất” là rất quan trọng. Trong bài viết này, ACC HCM sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các thủ tục, hồ sơ cần thiết và các quy định pháp lý liên quan đến việc giao đất và cho thuê đất.
Giao đất là việc nhà nước cấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân để phục vụ mục đích cụ thể, thường là phát triển dự án hoặc phục vụ nhu cầu công cộng. Người được giao đất có thể sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn mà không phải trả tiền thuê đất, nhưng có thể phải nộp tiền sử dụng đất tùy vào mục đích và loại đất.
Cho thuê đất là hình thức nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân sử dụng đất trong một thời gian nhất định, với nghĩa vụ trả tiền thuê đất định kỳ. Thời gian thuê có thể kéo dài từ vài năm đến hàng chục năm, tùy thuộc vào thỏa thuận và loại dự án.
Theo Điều 122 Luật Đất đai 2024 quy định các điều kiện giao đất, cho thuê đất như sau:
Điều kiện đối với đối tượng: Các tổ chức, cá nhân phải có năng lực tài chính phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt. Đối với các dự án đầu tư, chủ đầu tư cần có phương án sử dụng đất khả thi và tuân thủ quy định pháp luật.
Điều kiện đối với loại đất: Đất phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và phù hợp với mục đích sử dụng được cơ quan có thẩm quyền xác định.
Điều kiện về thủ tục pháp lý: Tổ chức, cá nhân phải hoàn thành đầy đủ các thủ tục pháp lý, bao gồm hồ sơ đăng ký, xin phê duyệt dự án, và ký kết hợp đồng thuê đất (nếu có).
Việc giao đất và cho thuê đất là các thủ tục quan trọng để sử dụng đất đúng mục đích, phục vụ phát triển kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng. Quy trình này thường áp dụng đối với các dự án đầu tư, xây dựng hoặc các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích khác nhau. Dưới đây là các bước chi tiết trong trình tự thủ tục giao đất và cho thuê đất.
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ và yêu cầu xin giao đất, cho thuê đất
Đầu tiên, tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu xin giao đất hoặc cho thuê đất phải chuẩn bị hồ sơ đầy đủ. Hồ sơ này cần đáp ứng các yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với giao đất: Hồ sơ yêu cầu bao gồm đề nghị giao đất, phương án sử dụng đất, thông tin về người nhận đất và các giấy tờ liên quan.
Đối với cho thuê đất: Hồ sơ cần có hợp đồng thuê đất, phương án sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý của tổ chức, cá nhân.
Bước 2. Đánh giá và thẩm định hồ sơ
Sau khi hồ sơ được nộp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành xem xét, đánh giá và thẩm định tính hợp lệ của các tài liệu và yêu cầu trong hồ sơ.
Các cơ quan chức năng sẽ kiểm tra xem đất có thuộc quyền sở hữu của nhà nước hoặc có đủ điều kiện cho phép giao đất hay cho thuê không.
Đối với đất cho thuê, cơ quan thẩm quyền cũng sẽ kiểm tra các yếu tố về mục đích sử dụng đất và khả năng đáp ứng của người thuê.
Bước 3. Quyết định giao đất, cho thuê đất
Sau khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định về việc giao đất hoặc cho thuê đất. Quyết định này sẽ chỉ rõ các điều kiện, thời gian giao đất, cho thuê, cũng như các nghĩa vụ tài chính, cam kết của các bên liên quan.
Giao đất: Quyết định sẽ thông báo thời gian giao đất, các yêu cầu về mục đích sử dụng đất và điều kiện pháp lý đi kèm.
Cho thuê đất: Quyết định cho thuê sẽ quy định rõ thời gian cho thuê, mức giá thuê và các điều kiện sử dụng đất trong thời gian thuê.
Bước 4. Ký kết hợp đồng và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, các bên liên quan (nhà nước và người nhận đất, thuê đất) sẽ ký hợp đồng để chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
Hợp đồng giao đất: Ký kết giữa cơ quan nhà nước và người nhận đất, xác định rõ quyền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính khác.
Hợp đồng cho thuê đất: Ký kết giữa cơ quan nhà nước và bên thuê đất, quy định mức thuê, thời gian thuê, thanh toán tiền thuê đất và các điều kiện khác.
Bước 5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi ký hợp đồng, cơ quan nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức hoặc cá nhân nhận đất. Đây là bước cuối cùng của quy trình giao đất hoặc cho thuê đất, giúp xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người được cấp phép.
Quy trình giao đất và cho thuê đất có thể khác nhau tùy thuộc vào từng địa phương và loại hình đất đai. Tuy nhiên, các bước cơ bản trên đây đều cần được thực hiện đầy đủ để đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên.
Căn cứ vào Điều 123 Luật Đất đai 2024, các cơ quan có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được phân định cụ thể như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Cấp tỉnh có quyền quyết định giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đối với: Tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp huyện: Cấp huyện có quyền quyết định giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất đối với:
Cá nhân (trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ từ 0,5 ha trở lên, phải có sự chấp thuận của cấp tỉnh).
Cộng đồng dân cư.
Ủy ban nhân dân cấp xã: Cấp xã có quyền cho thuê đất nông nghiệp vào mục đích công ích.
Các quy định này phân chia rõ quyền hạn giữa các cấp chính quyền, đảm bảo quá trình giao đất và cho thuê đất diễn ra hiệu quả và minh bạch.
5. Câu hỏi thường gặp
Tôi có thể xin giao đất hoặc cho thuê đất không nếu đất đó không thuộc sở hữu của tôi?
Không, để xin giao đất hoặc cho thuê đất, bạn phải có quyền sử dụng đất hoặc phải có quyền được thuê đất theo các quy định pháp luật. Trong trường hợp bạn không sở hữu đất, bạn cần có sự đồng ý hoặc hợp đồng từ chủ sở hữu đất hoặc các cơ quan có thẩm quyền.
Thời gian cho thuê đất là bao lâu và có thể gia hạn không?
Thời gian cho thuê đất thường được quy định trong hợp đồng và có thể dao động từ vài năm đến hàng chục năm tùy vào mục đích sử dụng đất và các quy định của nhà nước. Sau khi hết thời gian thuê, các bên có thể thương lượng gia hạn hợp đồng, nhưng việc gia hạn này cần tuân theo các quy định của pháp luật và có sự đồng ý của các cơ quan có thẩm quyền.
Có phải nộp phí khi thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất không?
Có, khi thực hiện thủ tục giao đất hoặc cho thuê đất, người nhận đất hoặc bên thuê sẽ phải nộp các loại phí theo quy định của pháp luật. Các loại phí này có thể bao gồm phí thẩm định hồ sơ, phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và nếu là giao đất có thu tiền sử dụng đất, người nhận đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo mức giá được Nhà nước quy định. Mức phí cụ thể phụ thuộc vào loại đất và mục đích sử dụng.
Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất cho thấy đây là một quy trình quan trọng và có ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động đầu tư, phát triển dự án. Để đảm bảo tính chính xác và nhanh chóng, việc tham khảo các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp của ACC HCM là rất cần thiết.
