Việc thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là bước quan trọng để đảm bảo sử dụng đất đúng quy định và phù hợp nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, quy trình này yêu cầu tuân thủ pháp luật và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ. ACC HCM luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn hoàn thành thủ tục nhanh chóng, hiệu quả.
Chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024 được hiểu là việc thay đổi từ một mục đích sử dụng đất này sang mục đích khác, được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có thể chuyển đổi cách thức khai thác và sử dụng đất của mình, nhưng phải tuân theo các điều kiện, quy định cụ thể.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất không phải là một hoạt động tự ý mà cần sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này nhằm đảm bảo rằng mọi sự thay đổi mục đích sử dụng đất đều phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phương, tránh tình trạng sử dụng đất sai quy định, ảnh hưởng đến sự phát triển chung.
Ngoài ra, quy trình này cũng đi kèm với các yêu cầu pháp lý, như việc chuẩn bị hồ sơ, nộp phí chuyển đổi và tuân thủ các điều kiện cụ thể mà luật định. Thực hiện đúng thủ tục không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn tránh được các rủi ro pháp lý về sau.
Theo khoản 5, 6 Điều 116 Luật Đất đai 2024, những căn cứ này giúp đảm bảo rằng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra minh bạch, đúng quy hoạch, và phù hợp với sự phát triển chung của địa phương.
2.1. Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị
Một trong những căn cứ quan trọng để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, hoặc quy hoạch phân khu. Những quy hoạch này được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và là cơ sở để xác định liệu việc chuyển mục đích sử dụng đất có phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – xã hội và tổ chức không gian của địa phương hay không.
Đối với đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc cùng thửa với đất ở: Việc chuyển đổi sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt. Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu ở của người dân nhưng vẫn giữ được sự cân đối trong quy hoạch đô thị và nông thôn.
Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: Việc chuyển đổi sang đất ở cần được xem xét dựa trên tính khả thi và sự cần thiết của việc sử dụng đất cho mục đích này.
Những quy hoạch này là công cụ giúp nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất một cách hợp lý, ngăn ngừa tình trạng tự ý sử dụng đất không theo kế hoạch, gây ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường và cộng đồng.
2.2. Trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư
Ngoài ra, với các trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ. Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào:
Tính hợp lý của mục đích chuyển đổi.
Khả năng đáp ứng các điều kiện chuyển đổi theo luật định.
Các yếu tố liên quan như nghĩa vụ tài chính và quy trình thủ tục.
Điều này giúp đảm bảo rằng các trường hợp không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật đầu tư vẫn tuân thủ đúng quy định pháp luật về đất đai, không gây ra tình trạng sử dụng đất sai mục đích hoặc trái phép.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là một quá trình pháp lý nhằm đảm bảo người sử dụng đất thực hiện đúng quy định khi thay đổi mục đích sử dụng. Quy trình này được thiết lập rõ ràng nhằm giúp các bên liên quan thực hiện đúng trách nhiệm và bảo vệ quyền lợi của mình.
3.1. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, bao gồm các thành phần theo quy định tại khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: Theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Các tài liệu liên quan khác nếu có yêu cầu bổ sung từ cơ quan quản lý đất đai.
Hồ sơ này được nộp tại Bộ phận Một cửa hoặc cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ đất đai tại địa phương.
3.2. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất nộp hồ sơ theo đúng quy định tại cơ quan chức năng. Việc này khởi đầu quá trình thẩm định và xét duyệt hồ sơ.
Bước 2. Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ
Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra các điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc chưa đúng quy định, cơ quan sẽ hướng dẫn người nộp bổ sung và hoàn thiện hồ sơ.
Bước 3. Xử lý hồ sơ và lập quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Cơ quan quản lý đất đai thực hiện các bước sau tùy trường hợp:
Áp dụng giá đất trong bảng giá đất: Lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Xác định giá đất cụ thể: Lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, đồng thời tổ chức việc xác định giá đất và trình phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.
Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Người sử dụng đất nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế. Nếu thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, cơ quan thuế sẽ áp dụng giảm trừ theo quy định.
Bước 5. Ký hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất, các bên sẽ ký hợp đồng thuê đất.
Cơ quan quản lý chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai để đăng ký, cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Bước 6. Chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp việc chuyển mục đích sử dụng đất gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất, hai thủ tục này được thực hiện đồng thời theo quy định.
Lưu ý quan trọng: Quy trình này được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi của người sử dụng đất. Người dân cần chủ động nắm rõ các bước, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, và thực hiện nghĩa vụ tài chính để tránh bị chậm trễ hoặc gặp khó khăn trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
4. Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được giao cho các cấp chính quyền cụ thể như sau:
(a); Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với: tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
(b); Ủy ban nhân dân cấp huyện: có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
(c); Ủy ban nhân dân cấp xã: có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, hoặc thị trấn.
5. Khi nào được phép chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi pháp lý phải tuân thủ quy định pháp luật, và trong một số trường hợp, cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các trường hợp cụ thể được quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 bao gồm:
(a); Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp: Việc chuyển đất trồng lúa hay rừng sang mục đích khác trong nhóm nông nghiệp (ví dụ: chuyển sang đất nuôi trồng thủy sản) cần được thẩm định để đảm bảo không làm ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp hoặc bảo vệ môi trường sinh thái.
(b); Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp: Chuyển đổi này thường xảy ra khi đất nông nghiệp được chuyển sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, dịch vụ, hay xây dựng. Điều này có thể ảnh hưởng đến diện tích đất nông nghiệp sẵn có, do đó cần được kiểm soát chặt chẽ theo quy hoạch.
(c); Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi quy mô lớn: Trường hợp này cần cho phép chuyển đất sang mục đích chăn nuôi tập trung, vì hoạt động này yêu cầu diện tích lớn và có thể gây tác động đến môi trường và hạ tầng xung quanh. Quy trình chuyển đổi phải tuân thủ quy hoạch, bảo vệ môi trường và sức khỏe cộng đồng.
(d); Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất: Việc chuyển từ đất phi nông nghiệp không thu tiền sang loại đất có thu tiền hoặc cho thuê đất nhằm tăng giá trị tài sản. Điều này yêu cầu phải tuân thủ các quy định tài chính và các nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
(e); Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở: Việc chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở nhằm mục đích xây dựng nhà ở. Đây là loại chuyển đổi thường gặp ở khu vực đô thị, nhưng phải đảm bảo rằng chuyển đổi này phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các quy định về phát triển hạ tầng.
(f); Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Đây là trường hợp chuyển đất công cộng hoặc đất sự nghiệp có mục đích kinh doanh sang đất phục vụ sản xuất kinh doanh, yêu cầu xác minh mục đích sử dụng đất có phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế và không gây ảnh hưởng đến lợi ích công cộng.
(g); Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ: Khi chuyển đất phi nông nghiệp sản xuất kinh doanh sang đất thương mại, dịch vụ, cần đảm bảo rằng mục đích chuyển đổi này phục vụ tốt cho nhu cầu phát triển kinh tế và không ảnh hưởng đến các khu vực dân cư hoặc môi trường.
Tất cả các trường hợp trên đều cần sự phê duyệt từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất và đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng.
Căn cứ vào Điều 122 Luật Đất đai 2024, những điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
6.1. Điều kiện chung đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được phép quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
Cần tuân thủ các căn cứ theo quy định tại Điều 116 của Luật Đất đai, trừ trường hợp dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ hoặc các dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư, dầu khí.
6.2. Điều kiện đối với người được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
(a); Ký quỹ hoặc bảo đảm tài chính: Cần thực hiện các hình thức bảo đảm theo quy định pháp luật về đầu tư.
(b); Năng lực tài chính: Người nhận đất phải có đủ tài chính để bảo đảm tiến độ dự án và các điều kiện khác liên quan.
(c); Không vi phạm pháp luật về đất đai: Người xin chuyển mục đích sử dụng đất không được có vi phạm đất đai, trừ trường hợp đã chấp hành đầy đủ các quyết định liên quan.
6.3. Điều kiện đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại
(a); Điều kiện chung (theo khoản 2): Người xin chuyển mục đích phải đáp ứng các điều kiện tài chính và pháp lý nêu trên.
(b); Quyền sử dụng đất ở: Người xin chuyển mục đích phải có quyền sử dụng đất ở hoặc kết hợp đất ở và các loại đất khác.
(c); Phù hợp quy hoạch: Dự án phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích công cộng.
(d); Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư: Cần có văn bản chấp thuận từ cơ quan có thẩm quyền đối với dự án.
Những điều kiện này giúp đảm bảo việc chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ mục đích đầu tư, phát triển không gây ảnh hưởng tiêu cực đến quy hoạch và lợi ích công cộng.
7. Câu hỏi thường gặp
Khi nào cần phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Việc chuyển mục đích sử dụng đất cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, từ đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang loại đất khác, hoặc khi chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở. Quy trình xin phép phải tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất của địa phương và có sự thẩm định của cơ quan chức năng.
Chuyển mục đích sử dụng đất có mất phí không?
Có, việc chuyển mục đích sử dụng đất đi kèm với nghĩa vụ tài chính. Người sử dụng đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo thông báo của cơ quan thuế sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt việc chuyển mục đích sử dụng đất. Mức phí sẽ phụ thuộc vào loại đất và mục đích chuyển đổi.
Thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về ai?
Thẩm quyền quyết định chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về các cơ quan nhà nước ở các cấp khác nhau tùy thuộc vào đối tượng sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền đối với tổ chức và doanh nghiệp lớn, cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, còn cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất nông nghiệp để phục vụ mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất“. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
