Giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn là vấn đề pháp lý thường gặp trong quản lý và sử dụng đất. Việc xác định rõ quyền sở hữu và phân giải tranh chấp đòi hỏi sự hiểu biết về các quy định pháp luật hiện hành. Trong bài viết này, ACC HCM sẽ cung cấp những thông tin cần thiết để giúp các bên liên quan giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả và hợp pháp.
Mặc dù pháp luật Việt Nam không định nghĩa cụ thể về “đất cấp chồng lấn”, hiện tượng này vẫn xảy ra khá phổ biến. Đất cấp chồng lấn xảy ra khi ranh giới của hai thửa đất khác nhau, thuộc các chủ sở hữu quyền sử dụng đất khác nhau, bị ghi nhận trùng lặp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến việc cùng một diện tích đất lại có hai sổ đỏ, mỗi sổ thuộc về một chủ sở hữu khác nhau.
Nguyên nhân của tình trạng này có thể là do sai sót trong quá trình đo đạc, lập bản đồ, hoặc do sự cố tình lấn chiếm đất của các bên liên quan. Hệ quả là việc cấp sổ đỏ cho các thửa đất có thể không chính xác, dẫn đến tranh chấp về quyền sở hữu và sử dụng đất.
2. Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn
Khi xảy ra tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn, việc giải quyết phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý để xác định quyền sử dụng đất. Dưới đây là các căn cứ quan trọng để giải quyết tranh chấp:
Xác minh nguồn gốc đất: Đầu tiên, cần xác minh rõ nguồn gốc của phần đất tranh chấp. Quá trình này yêu cầu làm việc với Phòng Tài nguyên và Môi trường để thu thập hồ sơ đất đai, kiểm tra biên bản đo đạc và thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu phát hiện sai sót trong cấp Giấy chứng nhận, việc xác định quyền sở hữu sẽ dựa trên đó.
Đo đạc lại diện tích đất: Việc đo đạc lại diện tích thực tế của các thửa đất là bước tiếp theo để xác định diện tích đất bị tranh chấp. Các bên cần mời công ty đo đạc chuyên nghiệp thực hiện việc đo đạc lại mốc giới đất, so sánh diện tích thực tế với thông tin ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của từng bên để phát hiện sai sót.
Kiểm tra biên lai nộp thuế: Biên lai nộp thuế đất có thể cung cấp thông tin về nghĩa vụ của người sử dụng đất, dù nó không xác nhận quyền sở hữu hợp pháp. Tuy nhiên, trong trường hợp hồ sơ đã bị thất lạc, biên lai nộp thuế là bằng chứng quan trọng để xác minh quyền sử dụng đất.
Kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Nếu các biện pháp trên chưa làm rõ tranh chấp, kiểm tra hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp xác định các thông tin quan trọng. Các hồ sơ này sẽ chứa chữ ký của các hộ giáp ranh, giúp xác minh quyền sử dụng đất một cách chính xác.
Thông qua việc làm rõ các căn cứ này, các cơ quan có thẩm quyền sẽ có cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn một cách công bằng và hợp pháp.
Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn
3.1. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn
(a); Thương lượng giải quyết tranh chấp đất đai: Các bên tranh chấp tự thỏa thuận giải quyết, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời duy trì mối quan hệ tốt. Nếu có thay đổi thông tin đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo Điều 133 Luật Đất đai 2024.
(b); Hòa giải tại UBND: Nếu thương lượng không thành công, các bên yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã. Hòa giải là bước bắt buộc trước khi khởi kiện. Kết quả hòa giải sẽ được lập biên bản, có chữ ký và xác nhận của các bên. Nếu hòa giải không thành công, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện.
(c); Khởi kiện vụ án dân sự về tranh chấp đất đai: Nếu hòa giải không thành công, các bên có thể khởi kiện tại Tòa án cấp huyện. Sau khi Tòa án ra quyết định, văn phòng đăng ký đất đai sẽ điều chỉnh sổ đỏ và cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính.
Việc giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn có thể được thực hiện qua các phương thức như thương lượng, hòa giải tại UBND hoặc khởi kiện tại Tòa án. Mỗi bước sẽ giúp làm rõ quyền sử dụng đất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
3.2. Quy trình thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: Để khởi kiện tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn, người khởi kiện cần chuẩn bị các giấy tờ sau:
Đơn khởi kiện theo mẫu đơn số 23-DS (Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP).
Giấy tờ nhân thân của người khởi kiện (bản sao CCCD, CMND hoặc hộ chiếu).
Giấy tờ chứng minh nơi cư trú của nguyên đơn và bị đơn (nếu có).
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, bao gồm các giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai.
Các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (văn bản mua bán đất, di chúc, giấy tặng cho đất đai, v.v.).
Bước 2. Nộp hồ sơ khởi kiện: Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất xảy ra tranh chấp đất đai.
Bước 3. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: Tòa án sẽ kiểm tra hồ sơ khởi kiện và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Thẩm phán yêu cầu người khởi kiện thực hiện nghĩa vụ tạm ứng án phí. Sau khi hoàn tất thủ tục này, vụ án sẽ được thụ lý.
Bước 4. Chuẩn bị xét xử sơ thẩm: Thời gian chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Trường hợp vụ án phức tạp hoặc có sự kiện bất khả kháng, thời gian này có thể được gia hạn nhưng không quá 2 tháng.
Bước 5. Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm: Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm. Nếu các bên không đồng ý với bản án sơ thẩm, có quyền kháng cáo hoặc kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.
3.3. Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn
Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn sẽ phụ thuộc vào các bước trong quy trình tố tụng và mức độ phức tạp của vụ án. Cụ thể như sau:
Thời gian tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra: Sau khi Tòa án tiếp nhận hồ sơ khởi kiện, sẽ có thời gian kiểm tra và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án. Thời gian này thường không quá 15 ngày làm việc.
Thời gian chuẩn bị xét xử: Thời gian để chuẩn bị xét xử vụ án là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Tuy nhiên, nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc gặp phải sự kiện bất khả kháng, thời gian này có thể được gia hạn nhưng không quá 2 tháng.
Thời gian xét xử sơ thẩm: Sau khi hoàn tất các thủ tục chuẩn bị, Tòa án sẽ tiến hành mở phiên tòa xét xử sơ thẩm. Thời gian này thường dao động từ 2 đến 3 tháng tùy vào lịch xét xử của Tòa án và tình hình thực tế của vụ án.
Thời gian kháng cáo, kháng nghị: Sau khi bản án sơ thẩm có hiệu lực, các bên có quyền kháng cáo trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án sơ thẩm. Nếu có kháng nghị, thời gian giải quyết phúc thẩm sẽ thêm vào khoảng 2 tháng nữa.
Tổng thời gian giải quyết một vụ tranh chấp cấp chồng lấn có thể kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm, tùy vào các yếu tố tác động đến từng vụ án cụ thể.
4. Đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn, việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là bước cần thiết để xác nhận và cập nhật thông tin đất đai đúng với thực tế. Theo quy định tại khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai 2024, các trường hợp đính chính liên quan đến giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
(a); Trường hợp cần đính chính:
Sai sót thông tin người sử dụng đất: Tên gọi, giấy tờ pháp nhân, địa chỉ không khớp với giấy tờ hợp pháp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Sai sót thông tin thửa đất: Diện tích, ranh giới hoặc thông tin khác của thửa đất không đúng với kết quả giải quyết tranh chấp.
Sai sót tài sản gắn liền với đất: Thông tin tài sản trên đất không chính xác so với hồ sơ được xác nhận trong quá trình giải quyết tranh chấp.
(b); Thủ tục đính chính:
Các bên có đất chồng lấn cần nộp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện đính chính.
Ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cần nộp thêm Đơn đề nghị đính chính (nếu sai sót liên quan đến việc sử dụng đất của cả hai bên).
(c); Quy trình đính chính:
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, lập biên bản kết luận về nguyên nhân và nội dung sai sót.
Hồ sơ sẽ được trình lên cơ quan có thẩm quyền để thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót.
Đồng thời, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý các sai sót vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai để cập nhật chính xác thông tin.
Thủ tục đính chính giúp đảm bảo tính chính xác của các thông tin đất đai, giúp giải quyết các tranh chấp đất đai về cấp đất chồng lấn và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
5. Những việc cần làm sau khi giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn
(a); Đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sau khi giải quyết tranh chấp đất đai, cần nộp bản gốc sổ đỏ và bản án/quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền tại Văn phòng đăng ký đất đai. Đính chính giúp sửa đổi các sai sót liên quan đến thông tin thửa đất, đảm bảo quyền sử dụng đất hợp pháp.
(b); Xác định lại ranh giới đất: Tiến hành đo đạc lại thửa đất và cắm mốc ranh giới đất theo nội dung giải quyết tranh chấp đất đai. Việc xác định rõ ranh giới giúp tránh các tranh chấp đất đai chồng lấn trong tương lai.
(c); Đăng ký biến động đất đai: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động nếu có sự thay đổi về diện tích đất, mục đích sử dụng đất, hoặc chủ sử dụng đất. Đăng ký biến động đất đai đảm bảo cập nhật thông tin chính xác trên hệ thống quản lý đất đai quốc gia.
(d); Lưu trữ hồ sơ pháp lý liên quan: Bảo quản bản án, quyết định giải quyết tranh chấp và các giấy tờ liên quan. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng cho các giao dịch hoặc tranh chấp đất đai sau này.
(e); Kiểm tra cơ sở dữ liệu địa chính: Sau khi hoàn tất các thủ tục, cần đối chiếu thông tin trên hệ thống địa chính để đảm bảo nội dung đã được cập nhật đúng theo quyết định giải quyết tranh chấp đất đai.
(f); Thực hiện các giao dịch đất đai: Sau khi đính chính và đăng ký biến động, người sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thế chấp. Các giao dịch chỉ hợp lệ khi thông tin đất đai đã được điều chỉnh đầy đủ.
(g); Nhờ sự hỗ trợ từ đơn vị tư vấn pháp lý: Nếu gặp khó khăn trong quá trình thực hiện các thủ tục sau giải quyết tranh chấp đất đai, nên liên hệ các đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp để đảm bảo quyền lợi và tuân thủ quy định pháp luật.
Những việc cần làm sau khi giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn
6. Câu hỏi thường gặp
Làm thế nào để phòng tránh tình trạng cấp đất chồng lấn?
Để phòng tránh, cần kiểm tra kỹ thông tin đất đai trước khi mua bán, thực hiện đo đạc cẩn thận và đối chiếu thông tin trên sổ đỏ với thực tế. Ngoài ra, nên làm việc với các cơ quan địa chính để xác minh ranh giới đất.
Có thể yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp sai không?
Có, nếu có sai sót hoặc cấp trùng lặp, bạn có thể nộp hồ sơ đề nghị hủy tại cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu cấp lại theo quy định pháp luật.
Cần làm gì nếu phát hiện có lỗi trong hồ sơ địa chính?
Bạn cần liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai, nộp hồ sơ yêu cầu đính chính, gồm bản gốc sổ đỏ, đơn đề nghị đính chính và các tài liệu chứng minh sai sót, để đảm bảo thông tin được sửa đúng.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Giải quyết tranh chấp đất đai về cấp chồng lấn”. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
