Nếu bạn đang tìm hiểu về quy trình mua nhà sổ chung tại TPHCM, bài viết này sẽ cung cấp thông tin chi tiết và hướng dẫn cần thiết để bạn thực hiện giao dịch một cách thuận lợi. Thủ tục mua nhà sổ chung tại TPHCM do ACC HCM biên soạn nhằm giải đáp những thắc mắc phổ biến và đưa ra hướng dẫn cụ thể cho từng trường hợp sở hữu chung. Từ việc xác định loại hình sở hữu đến các bước thực hiện và hồ sơ cần chuẩn bị, bài viết này sẽ giúp bạn nắm bắt toàn bộ quy trình một cách dễ dàng và hiệu quả.
Nhà sổ chung xảy ra khi một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất được cấp chung cho nhiều người khác nhau. Trong tình huống này, nhiều chủ sở hữu cùng đứng tên trên giấy chứng nhận, không phải là các thành viên trong gia đình như bố mẹ, con cái, hoặc vợ chồng. Đây là trường hợp phổ biến khi có từ hai chủ sở hữu trở lên cùng chia sẻ quyền sở hữu.
2. Thủ tục mua nhà sổ chung tại TPHCM
2.1. Thủ tục mua nhà sổ chung tại TPHCM trong trường hợp sở hữu chung hợp nhất
Khi mua một ngôi nhà mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng biệt, việc thực hiện các thủ tục pháp lý không được thực hiện qua công chứng mà thay vào đó sẽ được thực hiện tại văn phòng thừa phát lại thông qua việc lập vi bằng.
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung Nghị định 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại, vi bằng là một loại văn bản do Thừa phát lại lập ra, ghi nhận các sự kiện và hành vi, và được sử dụng làm chứng cứ trong xét xử cũng như trong các quan hệ pháp lý khác.
Trong quy trình lập vi bằng, người mua và người bán cần phải cùng đến văn phòng thừa phát lại để thực hiện thủ tục này. Vi bằng sẽ được lập thành văn bản bằng tiếng Việt và phải bao gồm các nội dung sau:
Tên và địa chỉ của văn phòng thừa phát lại; họ và tên của thừa phát lại lập vi bằng.
Địa điểm và thời gian lập vi bằng.
Thông tin về các bên tham gia (nếu có).
Họ và tên, địa chỉ của người yêu cầu lập vi bằng cùng nội dung yêu cầu lập vi bằng, và chi tiết cụ thể về sự kiện hoặc hành vi được ghi nhận (chẳng hạn như việc giao tiền từ bên mua cho bên bán và việc giao nhà từ bên bán cho bên mua).
Vi bằng cũng phải chứa lời cam đoan của thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng, chữ ký của thừa phát lại và đóng dấu của văn phòng thừa phát lại, cũng như chữ ký của những người tham gia và chứng kiến (nếu có).
Để làm rõ thêm, vi bằng có thể kèm theo hình ảnh, băng hình và các tài liệu chứng minh khác liên quan đến giao dịch mua bán giữa hai bên.
Căn cứ theo Điều 27, Nghị định 61/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại, việc lập vi bằng phải tuân thủ đúng các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và đầy đủ của hồ sơ.
2.2. Thủ tục mua nhà sổ chung tại TPHCM trong trường hợp sở hữu chung theo phần
2.2.1. Thực hiện lập và ký hợp đồng
Khi thực hiện giao dịch mua bán đất, cả hai bên phải mang các giấy tờ liên quan đến phòng công chứng có thẩm quyền. Công chứng viên sẽ tiến hành kiểm tra các giấy tờ này để đảm bảo tính hợp lệ theo quy định pháp luật. Sau khi các giấy tờ được xác nhận là hợp lệ, công chứng viên sẽ tiếp tục soạn thảo hợp đồng mua bán đất dựa trên hợp đồng mẫu của hai bên (nếu có) hoặc soạn thảo hợp đồng mới theo yêu cầu của các bên.
Hai bên tham gia giao dịch cần ký tên và lăn tay vào hợp đồng để xác nhận sự đồng thuận. Sau khi hợp đồng được ký kết, công chứng viên sẽ thực hiện việc công chứng hợp đồng theo quy định pháp luật. Hợp đồng sau khi được công chứng sẽ được phát hành thành 04 bản chính. Các bản chính này được phân phối như sau:
Một bản cấp cho bên chuyển nhượng (bên bán) để làm bằng chứng về việc đã hoàn tất việc chuyển nhượng.
Một bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua) để chứng minh quyền sở hữu mới.
Một bản sẽ được lưu trữ tại cơ quan thuế để theo dõi nghĩa vụ thuế liên quan đến giao dịch.
Một bản sẽ được lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất để cập nhật thông tin về quyền sở hữu đất đai trong hệ thống quản lý đất đai.
Việc lưu trữ các bản chính tại các cơ quan liên quan là cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của hợp đồng, cũng như để thực hiện các nghĩa vụ thuế và cập nhật thông tin quyền sở hữu đất đai.
2.2.2. Hồ sơ mua nhà sổ chung trường hợp sở hữu chung theo phần
Để hoàn tất thủ tục mua bán, các bên cần chuẩn bị các giấy tờ và hồ sơ sau đây:
Tờ khai lệ phí trước bạ:Cần chuẩn bị 2 bản tờ khai này, do bên mua ký. Tờ khai này là căn cứ để tính lệ phí trước bạ cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân: Cần chuẩn bị 2 bản tờ khai, do bên bán ký. Trong trường hợp hợp đồng mua bán có thỏa thuận rằng bên mua sẽ thực hiện các thủ tục hành chính thay cho bên bán, bên mua có thể ký thay cho bên bán.
Đơn đề nghị đăng ký biến động: Chuẩn bị 1 bản chính. Đơn này dùng để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cập nhật thông tin về quyền sở hữu tài sản trong sổ đăng ký.
Hợp đồng công chứng : Chuẩn bị 2 bản chính của hợp đồng công chứng mua bán nhà. Đây là bằng chứng pháp lý chứng minh sự thỏa thuận giữa các bên và tính hợp pháp của giao dịch.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Cung cấp 2 bản sao có chứng thực của giấy chứng nhận này. Đây là tài liệu chứng minh quyền sở hữu hiện tại của bên bán đối với tài sản.
Bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng: Cung cấp 2 bản sao có chứng thực của các giấy tờ cá nhân như CMND/CCCD, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Các giấy tờ này xác nhận danh tính và tình trạng pháp lý của các bên.
Hồ sơ thủ tục mua nhà sổ chung trường hợp sở hữu chung theo phần
2.2.3. Thủ tục mua nhà sổ chung trường hợp sở hữu chung theo phần
Bước 1: Nộp hồ sơ.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, các bên nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường. Bộ phận này sẽ tiếp nhận hồ sơ và cấp giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế.
Bước 2: Nhận thông báo thuế.
Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, bạn sẽ nhận được thông báo về số tiền thuế phải nộp từ cơ quan thuế.
Bước 3: Nộp thuế.
Người thực hiện thủ tục phải nộp tiền thuế vào ngân sách nhà nước theo thông báo. Biên lai nộp thuế là bằng chứng về việc đã hoàn tất nghĩa vụ thuế.
Bước 4: Nộp hồ sơ và biên lai thuế.
Sau khi nộp thuế, bạn cần mang biên lai nộp thuế đến bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để nộp phần hồ sơ còn lại cùng biên lai đã nộp thuế.
Bước 5: Nhận sổ.
Sau khi hồ sơ được tiếp nhận và xử lý, bộ phận một cửa sẽ cấp giấy hẹn để bạn đến nhận sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) mới.
Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định. Trong trường hợp có vấn đề phát sinh, đến ngày nhận trả kết quả, cơ quan tài nguyên môi trường sẽ có trả lời bằng văn bản yêu cầu bổ sung hồ sơ hoặc yêu cầu khắc phục sai sót. Trường hợp không thể bổ sung hoặc có vướng mắc.
3. Điều kiện mua nhà sổ chung tại TPHCM
3.1. Trường hợp sở hữu chung theo phần
Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ rõ diện tích của từng chủ sở hữu, thì đó được coi là sở hữu chung theo phần. Mỗi chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ tương ứng với tỷ lệ phần quyền sở hữu của mình, trừ khi có thỏa thuận khác. Họ có quyền tự quyết định về phần tài sản của mình.
Khi một chủ sở hữu muốn bán phần của mình, các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua trong vòng 30 ngày kể từ khi nhận thông báo. Nếu không có ai mua, chủ sở hữu có thể bán cho bên thứ ba. Việc không tuân thủ quyền ưu tiên sẽ bị xử lý theo pháp luật.
Nếu một chủ sở hữu bị tuyên bố mất tích, các chủ sở hữu còn lại có quyền bán tài sản. Giá trị quyền sở hữu của người mất tích sẽ được xử lý theo quy định pháp luật.
Căn cứ pháp lý: Điều 209 và Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 126 Luật Nhà ở.
3.2. Trường hợp sở hữu chung hợp nhất
Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ rõ diện tích đất của từng chủ sở hữu, tài sản đó sẽ được coi là sở hữu chung hợp nhất. Trong trường hợp này, tất cả các chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản. Quyết định về tài sản chung phải được thực hiện theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu hoặc theo quy định pháp luật.
Việc bán đất yêu cầu sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Nếu có chủ sở hữu không đồng ý bán, các chủ sở hữu khác có thể yêu cầu Tòa án can thiệp theo quy định pháp luật.
Căn cứ pháp lý: Điều 210 và Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015.
4. Những lưu ý khi mua nhà sổ chung
4.1. Xác định tình trạng pháp lý của tài sản
Khi thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản nhà đất, việc kiểm tra một số yếu tố quan trọng là rất cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp và rõ ràng của giao dịch. Đầu tiên, bạn cần kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định tình trạng sở hữu của tài sản. Giấy chứng nhận này sẽ giúp xác định liệu tài sản đang thuộc sở hữu chung theo phần, nghĩa là từng chủ sở hữu có phần quyền cụ thể và độc lập, hay thuộc sở hữu chung hợp nhất, nơi tất cả các chủ sở hữu có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với toàn bộ tài sản. Việc phân biệt này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc quản lý và quyết định liên quan đến tài sản.
Ngoài ra, cần phải xác minh tình trạng pháp lý của tài sản. Điều này bao gồm việc kiểm tra xem tài sản có đang bị tranh chấp, kê biên để bảo đảm thi hành án, hay bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước không. Bạn nên tra cứu thông tin từ cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo rằng tài sản không vướng mắc về pháp lý, tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình giao dịch.
4.2. Quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu
Trong trường hợp sở hữu chung theo phần, mỗi chủ sở hữu có quyền quyết định về phần tài sản của mình. Điều này có nghĩa là nếu một chủ sở hữu muốn bán phần của mình, các chủ sở hữu khác có quyền ưu tiên mua trước. Tuy nhiên, việc quyết định bán toàn bộ tài sản chung đòi hỏi sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu, vì sự thay đổi này có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của từng bên.
Ngược lại, khi tài sản được sở hữu chung hợp nhất, tất cả các chủ sở hữu đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với toàn bộ tài sản. Trong trường hợp này, bất kỳ quyết định nào liên quan đến tài sản chung đều phải được thực hiện theo thỏa thuận giữa các chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật. Tương tự như sở hữu chung theo phần, việc bán tài sản chung cũng yêu cầu sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu để đảm bảo rằng quyền lợi của từng bên không bị xâm phạm.
4.3. Quy trình giao dịch
Đầu tiên, hợp đồng mua bán cần phải được công chứng và lập thành hai bản chính để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch. Hợp đồng này phải bao gồm các điều khoản rõ ràng về giá trị tài sản, phương thức thanh toán, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan. Sự rõ ràng và chi tiết trong hợp đồng sẽ giúp tránh những tranh chấp không mong muốn sau này.
Sau khi hoàn tất hợp đồng mua bán, bước tiếp theo là thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu tài sản tại cơ quan có thẩm quyền như Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân xã. Để thực hiện thủ tục này, bạn cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định pháp luật, bao gồm hợp đồng mua bán đã được công chứng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ cá nhân liên quan. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác sẽ giúp quá trình đăng ký quyền sở hữu diễn ra suôn sẻ và nhanh chóng.
4.4. Quyền ưu tiên mua và giải quyết tranh chấp
Khi một chủ sở hữu chung có ý định bán phần tài sản của mình, các chủ sở hữu khác có quyền ưu tiên mua trước trong vòng 30 ngày. Điều này có nghĩa là các chủ sở hữu hiện tại có thể quyết định mua phần tài sản được bán trước khi chủ sở hữu đó bán cho bên thứ ba. Nếu không có ai thực hiện quyền ưu tiên mua trong khoảng thời gian này, tài sản có thể được chuyển nhượng cho bên thứ ba. Việc không tuân thủ quyền ưu tiên mua sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật, nhằm đảm bảo sự công bằng và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu, quyền ưu tiên mua, hoặc vấn đề bán tài sản, các bên liên quan có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật. Việc này đảm bảo rằng mọi tranh chấp được giải quyết một cách công bằng và quyền lợi hợp pháp của các bên được bảo vệ theo đúng quy định của pháp luật.
5. Câu hỏi thường gặp
Tôi có thể mua nhà sổ chung nếu không có sổ riêng biệt không?
Có, bạn vẫn có thể mua nhà sổ chung ngay cả khi không có sổ riêng biệt. Trong trường hợp này, việc mua bán phải được thực hiện qua văn phòng Thừa phát lại (đối với sở hữu chung hợp nhất) hoặc thực hiện theo quy định cụ thể nếu là sở hữu chung theo phần.
Nếu một chủ sở hữu không đồng ý bán tài sản chung hợp nhất, tôi có thể làm gì để tiếp tục giao dịch?
Nếu một chủ sở hữu không đồng ý bán tài sản chung hợp nhất, bạn có thể yêu cầu Tòa án can thiệp để giải quyết tranh chấp. Tòa án sẽ xem xét và đưa ra quyết định dựa trên các quy định pháp luật.
Tôi cần chuẩn bị những giấy tờ gì để thực hiện việc mua nhà sổ chung?
Để mua nhà sổ chung, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ bao gồm hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ tùy thân (CMND, hộ khẩu), và các chứng từ nộp thuế. Đồng thời, cần thực hiện theo quy trình tại cơ quan thuế và văn phòng đăng ký đất đai theo yêu cầu.
Mua nhà sổ chung tại TP.HCM có thể mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng đi kèm với các rủi ro tài chính và pháp lý. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng và tìm hiểu thông tin chi tiết sẽ giúp bạn có quyết định đúng đắn và an toàn hơn. Khi thực hiện thủ tục mua nhà sổ chung tại TPHCM, ACC HCM cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ tận tình để giúp bạn hoàn tất mọi thủ tục một cách suôn sẻ. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe và giúp đỡ quý khách để giải quyết mọi vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả.
