Thủ tục mua bán đất tại TP.HCM là một quá trình phức tạp đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ các quy định pháp lý chặt chẽ. Từ việc chuẩn bị hồ sơ, công chứng hợp đồng, kê khai nghĩa vụ tài chính đến nộp hồ sơ đăng ký sang tên, mỗi bước đều cần sự chính xác và cẩn trọng. Việc nắm rõ các thủ tục và quy định hiện hành không chỉ giúp quá trình diễn ra suôn sẻ mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết từng bước trong thủ tục này để đảm bảo bạn thực hiện đúng và hiệu quả.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi đáp ứng đủ 4 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ hai trường hợp sau:
Người nhận thừa kế là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà gắn liền với đất thì không được cấp Giấy chứng nhận nhưng có quyền chuyển nhượng đất thừa kế (Theo khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).
Người sử dụng đất được chuyển nhượng đất nông nghiệp sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; và người nhận thừa kế quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng khi đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, dù chưa được cấp (Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).
Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp là đất không có bên nào đệ đơn khiếu nại hoặc tố cáo lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng của người đang sử dụng đất. Hoặc trường hợp khác là không được có vụ kiện nào liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đang được Tòa án thụ lý giải quyết.
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, có nghĩa là mảnh đất đó không đang bị Tòa án hoặc cơ quan thi hành án áp dụng biện pháp kê biên tài sản để đảm bảo cho việc thi hành án. Kê biên tài sản là việc tạm giữ, phong tỏa hoặc xử lý tài sản của người phải thi hành án để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ về tài chính, như trả nợ, bồi thường thiệt hại, hoặc các nghĩa vụ khác theo bản án, quyết định của tòa án.
Điều kiện 4: Đất đang trong thời hạn sử dụng đất, có nghĩa là mảnh đất đó vẫn còn thời gian sử dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật. Thời hạn sử dụng đất được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phụ thuộc vào loại đất, mục đích sử dụng và các quy định cụ thể của pháp luật đất đai.
Thủ tục mua bán đất tại TPHCM
II. Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện mua bán đất
Khi thực hiện mua bán đất, các bên cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác để đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ và hợp pháp. Dưới đây là danh sách các giấy tờ cần thiết cho hồ sơ mua bán đất:
1. Hồ sơ của bên bán:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc và bản sao chứng thực).
Chứng minh nhân dân (CMND) hoặc căn cước công dân (CCCD), hoặc hộ chiếu còn hiệu lực (bản sao chứng thực).
Sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực).
Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu đã ly hôn hoặc độc thân (bản sao chứng thực).
Hợp đồng ủy quyền (nếu có) nếu người bán không thể trực tiếp tham gia giao dịch.
2. Hồ sơ của bên mua:
Chứng minh nhân dân (CMND) hoặc căn cước công dân (CCCD), hoặc hộ chiếu còn hiệu lực (bản sao chứng thực).
Sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực).
Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu đã ly hôn hoặc độc thân (bản sao chứng thực).
3. Các tài liệu và giấy tờ liên quan khác:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc cơ quan có thẩm quyền.
Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai (theo mẫu của Văn phòng đăng ký đất đai).
Giấy tờ chứng minh đã nộp thuế, lệ phí liên quan: Bao gồm biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, và các khoản phí khác nếu có.
Biên bản giao nhận giấy tờ: Nếu có thỏa thuận về việc giao nhận giấy tờ giữa bên mua và bên bán.
Sơ đồ thửa đất: Nếu có yêu cầu từ Văn phòng đăng ký đất đai.
Các bên liên quan đến văn phòng công chứng để ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hồ sơ cần thiết khi công chứng bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND/CCCD hoặc hộ chiếu, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân, giấy ủy quyền (nếu có).
Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Sau khi hợp đồng được công chứng, bên mua phải thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính tại Chi cục Thuế nơi có đất chuyển nhượng.
Các khoản phải nộp thường bao gồm: Thuế thu nhập cá nhân (bên bán chịu), lệ phí trước bạ (bên mua chịu), và các khoản phí khác nếu có.
Bước 4: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc và bản sao.
Chứng từ chứng minh đã nộp thuế và lệ phí liên quan.
Đơn đề nghị đăng ký biến động (theo mẫu của Văn phòng đăng ký đất đai).
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Bước 5: Nhận kết quả
Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ và hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thẩm định và cập nhật biến động vào sổ địa chính.
Thời gian giải quyết thường từ 10-30 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
Bên mua sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới mang tên mình.
Quy trình và yêu cầu cụ thể có thể khác nhau tùy theo quy định của từng địa phương. Do đó, nên liên hệ trước với Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM để được hướng dẫn chi tiết.
Đảm bảo tất cả các giấy tờ đều đầy đủ và chính xác để tránh việc kéo dài thời gian xử lý.
IV. Trường hợp đất nằm trong quy hoạch được phép chuyển nhượng
Một là, quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện:
Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hai là, đất nằm trong quy hoạch nhưng không thuộc diện thu hồi đất ngay:
Nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng không thuộc diện phải thu hồi ngay lập tức theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn có quyền thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp đất nằm trong quy hoạch được phép chuyển nhượng
V. Trường hợp chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay thì giải quyết như thế nào?
1. Các trường hợp được quy định
Khi mua bán đất bằng giấy tờ viết tay, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) lần đầu sẽ được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Theo quy định này, có hai trường hợp người dân được cấp Sổ đỏ mà không cần làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất chính thức:
Trường hợp 1: Người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay trước ngày 01/01/2008.
Trường hợp 2: Người dân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.
2. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Hồ sơ cần chuẩn bị:
Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu số 04a/ĐK.
Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (giấy tờ viết tay chuyển nhượng, mua bán).
Chứng minh nhân dân (CMND) hoặc căn cước công dân (CCCD), hoặc hộ chiếu còn hiệu lực (bản sao chứng thực).
Sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực).
Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 (nếu có).
Quy trình thực hiện:
Bước 1: Nộp hồ sơ: Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại quận/huyện nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và thẩm định: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra và xác nhận hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan sẽ tiến hành thẩm định thực địa và xác minh nguồn gốc đất.
Bước 3: Công khai thông tin: Sau khi thẩm định, cơ quan sẽ công khai thông tin về thửa đất tại trụ sở UBND cấp xã, phường trong thời gian nhất định để nhận ý kiến phản hồi từ cộng đồng.
Bước 4: Xử lý ý kiến phản hồi: Nếu không có tranh chấp hoặc khiếu nại sau thời gian công khai, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tiếp tục xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.
Bước 5: Cấp Giấy chứng nhận: Sau khi hoàn tất các bước kiểm tra và xác minh, cơ quan đăng ký đất đai sẽ trình lên UBND cấp huyện/quận để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.
Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Lưu ý:
– Các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
– Thời gian giải quyết thường kéo dài từ 30 đến 45 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua bán bằng giấy tờ viết tay tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật, nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất cũng như tính minh bạch, hợp pháp của giao dịch.
V. Các loại phí cần quan tâm khi thực hiện thủ tục mua bán đất
Khi thực hiện thủ tục mua bán đất, các bên cần phải quan tâm đến một số loại phí và thuế. Dưới đây là các loại phí phổ biến mà người mua và người bán cần nắm rõ:
Bên bán phải nộp (người chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Bên mua phải nộp (người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Mức thuế: 2% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc giá đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, tùy theo mức nào cao hơn.
1. Lệ phí trước bạ
Mức lệ phí: 0,5% trên giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng hoặc giá đất theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, tùy theo mức nào cao hơn.
Công thức tính lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ = Diện tích đất x Giá đất x 0.5%.
2. Phí thẩm định hồ sơ
Mức phí: Mức phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định nên sẽ khác nhau tùy từng địa phương. Thông thường, phí thẩm định hồ sơ dao động từ 500.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
1. Thông thường bên bán và bên mua sẽ thỏa thuận chia nhau (nhưng thường là bên mua sẽ chịu) khoản phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng:
Mức phí: Phí công chứng được tính dựa trên giá trị hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của Thông tư liên tịch số 257/2016/TT-BTC:
Dưới 50 triệu đồng: 50.000 đồng.
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng: 100.000 đồng.
Từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng.
Từ 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng: 1 triệu đồng + 0,06% phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 1 tỷ đồng.
Từ 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 3 tỷ đồng.
Trên 5 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0,04% phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 5 tỷ đồng (tối đa không quá 10 triệu đồng).
2. Các khoản phí khác (nếu có):
Phí đo đạc lại đất: Trong trường hợp cần đo đạc lại diện tích đất thực tế để xác định rõ ràng ranh giới và diện tích đất chuyển nhượng.
Phí dịch vụ: Nếu người mua hoặc người bán thuê dịch vụ làm thủ tục hành chính liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
VI. Một số câu hỏi thường gặp
Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?
Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại quận/huyện nơi có đất.
Hồ sơ cần nộp khi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ?
Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng từ nộp thuế và lệ phí, đơn đề nghị đăng ký biến động theo mẫu.
Các khoản phí khác cần quan tâm khi chuyển nhượng đất là gì?
Phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc lại đất (nếu có), và phí dịch vụ nếu thuê bên thứ ba làm thủ tục hành chính.
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN