Khi thực hiện thủ tục mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp tại TPHCM, việc nắm vững quy trình và yêu cầu pháp lý là rất quan trọng. Với kinh nghiệm phong phú và đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, ACC HCM cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ toàn diện để đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi và hợp pháp. Bài viết này sẽ hướng dẫn bạn chi tiết từng bước trong quy trình, giúp bạn tránh rủi ro pháp lý và tiết kiệm thời gian.
Thủ tục mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp tại TPHCM
1. Điều kiện mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng chủ yếu cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp. Điều này phản ánh mục đích sử dụng của đất trong việc trồng trọt, chăn nuôi và các hoạt động liên quan khác. Khi tham gia vào giao dịch mua bán đất nông nghiệp, việc đầu tiên và quan trọng nhất là xác định xem mảnh đất đó có đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hay không. Những giao dịch liên quan đến đất nông nghiệp chưa đáp ứng các điều kiện pháp lý sẽ bị coi là trái phép và không được pháp luật công nhận.
Điều kiện mua bán đất nông nghiệp tại TPHCM được quy định cụ thể như sau:
Đối với Bên chuyển nhượng
Theo Điều 45 của Luật Đất đai 2024, các điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
Đất không có tranh chấp: Mảnh đất phải hoàn toàn không bị tranh chấp giữa các bên;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Đất không nằm trong danh sách kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất: Thời gian sử dụng đất phải còn đủ để thực hiện quyền chuyển nhượng.
Đối với Bên nhận chuyển nhượng
Theo khoản 7 Điều 45 và Điều 176 của Luật Đất đai 2024, trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức cần đáp ứng tất cả những điều kiện sau:
Thành lập tổ chức kinh tế;
Có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung:
Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
Vốn đầu tư;
Thời hạn sử dụng đất;
Tiến độ sử dụng đất.
Được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.
Các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất đều phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và chỉ có hiệu lực kể từ khi được ghi vào sổ địa chính.
2. Thủ tục mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp tại TPHCM
Thủ tục mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp cần tuân theo các quy định pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp và tránh các rủi ro phát sinh. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện thủ tục này:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc và bản sao công chứng);
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng/chứng thực);
Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu và sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán (bản sao công chứng);
Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của bên bán (nếu có);
Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai theo mẫu.
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Sau khi các bên đã thống nhất các điều khoản trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bước tiếp theo là thực hiện công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng.
Trước khi đến công chứng, các bên cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết bao gồm: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân), và các giấy tờ liên quan khác. Tại văn phòng công chứng, các bên liên quan sẽ xuất trình các giấy tờ đã chuẩn bị cho công chứng viên.
Công chứng viên sẽ thực hiện việc kiểm tra các giấy tờ, xác minh thông tin của các bên và nội dung hợp đồng. Nếu tất cả các thông tin và giấy tờ đều hợp lệ, công chứng viên sẽ tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng công chứng sẽ có giá trị pháp lý, chứng minh tính hợp lệ và sự đồng thuận của các bên trong giao dịch.
Bước 3: Nộp hồ sơ tại Cơ quan đăng ký Đất đai
Sau khi hợp đồng đã được công chứng, các bên cần nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng chính thức. Hồ sơ có thể được nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai TPHCM hoặc tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất.
Trong trường hợp giao dịch diễn ra tại khu vực nông thôn, hồ sơ có thể được nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất. Hồ sơ nộp tại cơ quan đăng ký đất đai cần bao gồm hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan chức năng.
Bước 4: Xử lý hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Sau khi hồ sơ được nộp, cơ quan đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Đầu tiên, cơ quan sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và yêu cầu các bên bổ sung hoặc chỉnh sửa trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc.
Khi hồ sơ đã được xác nhận hợp lệ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến giao dịch. Người sử dụng đất cần thực hiện nghĩa vụ tài chính bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân: Người bán phải nộp thuế với mức 2% giá trị chuyển nhượng;
Lệ phí trước bạ: Người mua phải nộp lệ phí với mức 0.5% giá trị chuyển nhượng;
Phí thẩm định hồ sơ và phí đo đạc (nếu có): Cả hai bên có thể cần nộp thêm phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc, và phí tách thửa tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể.
Bước 5: Nhận kết quả
Khi nghĩa vụ tài chính đã được thực hiện đầy đủ, người sử dụng đất cần nộp chứng từ nộp thuế và lệ phí cho cơ quan đăng ký đất đai. Cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật thông tin biến động vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi hoàn tất quy trình cập nhật, người mua sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cập nhật thông tin về chủ sở hữu mới.
Trong trường hợp Giấy chứng nhận cũ không còn chỗ trống để ghi nội dung biến động, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới.
Thời gian giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với các khu vực miền núi, hải đảo, hoặc vùng sâu, vùng xa, thời gian giải quyết có thể kéo dài thêm tối đa 10 ngày để đảm bảo hoàn tất tất cả các thủ tục liên quan.
Thủ tục mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp tại TPHCM
3. Hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp tại TPHCM
Căn cứ tại Điều 177 Luật Đất đai 2024 có quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân như sau:
“Điều 177. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật này.”
Theo quy định trên, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân là không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất tại khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai 2024, cụ thể, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là:
Đối với đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:
Không quá 45 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
Không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.
Đối với đất trồng cây lâu năm:
Không quá 150 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
Không quá 450 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Đối với đất rừng phòng hộ; đất rừng sản xuất là rừng trồng thì không quá 450 ha đối với mỗi loại đất.
Như vậy, hạn mức chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại TPHCM là không quá 45 ha đối với đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không quá 150 ha đối với đất trồng cây lâu năm và không quá 450 ha đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng.
Những quy định này nhằm đảm bảo sự công bằng trong việc phân phối và sử dụng đất nông nghiệp, đồng thời bảo vệ quyền lợi của cá nhân trong việc sử dụng đất.
4. Thời hạn thực hiện chuyển nhượng đất nông nghiệp
4.1. Thời hạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là thời hạn còn lại của đất đó. Điều này có nghĩa là khi một cá nhân hoặc tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, họ chỉ được sử dụng đất trong khoảng thời gian còn lại của thời hạn sử dụng đất đã được Nhà nước cấp cho người chuyển nhượng trước đó.
4.2. Thời gian thực hiện thủ tục mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP đã quy định thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Ở các vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo, thời gian này có thể kéo dài thêm nhưng không quá 20 ngày làm việc.
5. Câu hỏi thường gặp
Tôi có cần phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi mua đất nông nghiệp không?
Có, theo quy định của Luật Đất đai 2024, để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là tài liệu quan trọng chứng minh quyền sở hữu hợp pháp và là cơ sở để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất. Trong trường hợp Giấy chứng nhận không còn, bạn cần phải làm thủ tục cấp lại trước khi thực hiện chuyển nhượng.
Nếu bên chuyển nhượng đất nông nghiệp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng khác, có thể thực hiện chuyển nhượng không?
Không thể. Theo quy định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp chỉ được thực hiện khi bên chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ. Các giấy tờ khác như giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất từ các nguồn khác không thay thế được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không có Giấy chứng nhận, bạn cần làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận trước khi tiến hành chuyển nhượng.
Nếu sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp, có tranh chấp liên quan đến mảnh đất, tôi có thể yêu cầu cơ quan chức năng can thiệp không?
Có, nếu sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, nếu bạn phát hiện có tranh chấp liên quan đến mảnh đất, bạn có quyền yêu cầu cơ quan chức năng can thiệp để giải quyết tranh chấp. Bạn nên liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai hoặc các cơ quan liên quan để báo cáo tình hình và yêu cầu hỗ trợ giải quyết tranh chấp.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về “Thủ tục mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp tại TPHCM”. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
