Nếu bạn đang tìm hiểu về thủ tục làm sổ hồng tại TPHCM, bạn đã đến đúng nơi. Việc hiểu rõ quy trình và các yêu cầu pháp lý có thể giúp bạn thực hiện nhanh chóng và hiệu quả. Trong bài viết này, ACC HCM sẽ hướng dẫn bạn chi tiết về các bước cần thực hiện, các điều kiện cần đáp ứng và cách giải quyết các vấn đề thường gặp. Đừng bỏ lỡ thông tin quan trọng giúp bạn hoàn tất thủ tục làm sổ hồng một cách suôn sẻ và đúng quy định.
Để được làm Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) tại TPHCM, người dân cần đáp ứng một số điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.1. Điều kiện về đất
Người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp như giấy tờ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, giấy tờ giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, đất đai đang là đối tượng cần thực hiện thủ tục làm Sổ hồng phải đang trong tình trạng sử dụng ổn định, không có tranh chấp với các cá nhân, tổ chức khác, đất không vi phạm các quy định về đất đai như lấn chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích, không trong diện bị thu hồi.
1.2. Điều kiện về tài chính
Người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước, bao gồm tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, phí và lệ phí liên quan. Nếu thuộc đối tượng được miễn giảm nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất phải có giấy tờ chứng minh.
1.3. Điều kiện về nhà ở và công trình xây dựng
Nhà ở, công trình xây dựng có giấy phép xây dựng: Phải có giấy phép xây dựng nếu thuộc đối tượng phải cấp phép theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Nhà ở, công trình xây dựng không vi phạm quy hoạch: Nhà ở, công trình xây dựng phải tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn đã được phê duyệt.
1.4. Điều kiện về thủ tục hành chính
Hồ sơ đề nghị cấp Sổ hồng phải đầy đủ và hợp lệ theo quy định của pháp luật, bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, giấy tờ về tài sản gắn liền với đất và các giấy tờ liên quan khác. Đồng thời, hồ sơ đó phải được nộp tại cơ quan có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký đất đai, UBND cấp xã, phường, thị trấn.
1.5. Các trường hợp đặc biệt
Trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2014 và không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất vẫn có thể được cấp Sổ hồng nếu đáp ứng đủ các điều kiện khác và được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp.
Trường hợp đất có nguồn gốc lấn, chiếm, chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận và xử lý vi phạm theo quy định trước khi được cấp Sổ hồng.
Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, người sử dụng đất cần chuẩn bị:
Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04/ĐK;
Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc các giấy tờ liên quan tới việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất;
Trích đo bản đồ địa chính (nếu có);
Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác nộp).
Ngoài 03 loại giấy tờ chính trên thì tùy thuộc vào nhu cầu mà người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp. Cụ thể:
Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận: Giấy tờ chứng việc được nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Trường hợp là đất giao không đúng thẩm quyền: Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc chứng minh việc mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất.
Trường hợp có vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai: Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính.
Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng đất với thửa đất liền kề: Hợp đồng/Văn bản thỏa thuận/Quyết định của Tòa án về việc xác lập quyền đối với thửa đất liền kề kèm theo sơ đồ thể hiện được vị trí, kích thước của thửa đất liền kề.
Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất: Văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu không đủ giấy tờ hoặc công trình được miễn giấy phép xây dựng: Hồ sơ thiết kế công trình xây dựng đã được thẩm định hoặc có kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình xây dựng.
Trường hợp hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất không mục đích được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất: Quyết định xử phạt thể hiện được việc đã khắc phục hậu quả là buộc đăng ký đất đai, chứng từ nộp phạt.
Một trong các loại giấy tờ quy định tại các điều: Điều 137; khoản 1, khoản 5 Điều 148; khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (nếu có).
Trường hợp đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà có diện tích tăng thêm đã được cấp Giấy chứng nhận: Nộp giấy tờ về việc chuyển quyền và Giấy chứng nhận đã cấp với phần đất tăng thêm.
4. Thủ tục làm Sổ hồng lần đầu
4.1 Thủ tục làm Sổ hồng lần đầu trực tiếp
Thủ tục cấp Sổ hồng lần đầu là một quy trình pháp lý quan trọng nhằm xác nhận quyền sở hữu đất đai. Theo quy định tại Điều 31 và Điều 36 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc cấp Sổ hồng lần đầu được thực hiện qua nhiều bước cụ thể. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết từng bước trong quy trình cấp Sổ hồng lần đầu, giúp bạn nắm rõ quy trình và chuẩn bị đầy đủ các tài liệu cần thiết.
Bước 1: Nộp hồ sơ
Đầu tiên, để bắt đầu thủ tục cấp Sổ hồng lần đầu, bạn cần nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi có thửa đất. Theo điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Bộ phận Một cửa là nơi tiếp nhận và xử lý hồ sơ cấp Sổ hồng. Hồ sơ nộp tại đây sẽ được kiểm tra tính hợp lệ trước khi chuyển đến các cơ quan chức năng khác để xử lý tiếp.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Sau khi nộp hồ sơ, cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của các tài liệu. Trong trường hợp hồ sơ còn thiếu hoặc không hợp lệ, cơ quan sẽ thông báo và hướng dẫn bạn bổ sung hoặc sửa đổi các giấy tờ cần thiết. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan sẽ làm Phiếu hẹn trả kết quả và chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để tiếp tục xử lý.
Bước 3: Xác nhận hiện trạng đất
UBND cấp xã sẽ thực hiện xác nhận hiện trạng của thửa đất, bao gồm việc kiểm tra xem đất có đang có công trình xây dựng, có bị tranh chấp, hoặc nằm trong quy hoạch không. Đồng thời, UBND xã cũng sẽ xác nhận các giấy tờ pháp lý liên quan theo quy định tại khoản 2 Điều 33 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Việc xác nhận hiện trạng đất là bước quan trọng để đảm bảo rằng thửa đất đủ điều kiện cấp Sổ hồng.
Bước 4: Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính
Trong bước này, tùy thuộc vào tình trạng của bản đồ địa chính, có hai trường hợp xảy ra. Nếu đã có bản đồ địa chính, bạn chỉ cần cung cấp trích lục bản đồ địa chính. Nếu chưa có bản đồ địa chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra lại bản trích đo địa chính do bạn nộp. Thời gian thực hiện đo đạc không quá 5 ngày làm việc, và chi phí đo đạc sẽ do người sử dụng đất chi trả. Sau đó, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa (nếu cần thiết) và xác nhận điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Khi hồ sơ đã được xét duyệt, bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Các loại lệ phí cần nộp bao gồm lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ (nếu có). Trong trường hợp bạn được miễn hoặc giảm một trong các khoản lệ phí, cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh điều này. Sau khi nộp xong các khoản lệ phí, bạn cần giữ hóa đơn và chứng từ để xác nhận việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Lưu ý rằng bạn chỉ được nhận Sổ hồng khi đã nộp xong các khoản lệ phí, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.
Bước 6: Nhận kết quả và nhận Giấy chứng nhận
Cuối cùng, sau khi hoàn tất các bước trước đó và thực hiện nghĩa vụ tài chính, bạn có thể quay lại Bộ phận Một cửa để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bộ phận Một cửa sẽ cấp Giấy chứng nhận cho bạn theo đúng quy định và cam kết rằng mọi hồ sơ và nghĩa vụ đã được xử lý đầy đủ.
Việc thực hiện theo đúng quy trình và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ sẽ giúp bạn dễ dàng nhận được Sổ hồng lần đầu một cách nhanh chóng và chính xác.
Thủ tục làm Sổ hồng lần đầu trực tiếp
4.2 Thủ tục làm Sổ hồng lần đầu trực tuyến
Bước 1: Nộp hồ sơ
Trước tiên, bạn cần nộp hồ sơ để đăng ký quyền sử dụng đất. Đối với các tỉnh đã triển khai Cổng dịch vụ công trực tuyến, bạn có thể thực hiện việc nộp hồ sơ qua cổng dịch vụ công của địa phương mình. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và công sức, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc theo dõi tiến trình xử lý hồ sơ. Nếu không có Cổng dịch vụ công trực tuyến, hồ sơ cần được nộp trực tiếp tại Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh hoặc cấp huyện nơi có thửa đất.
Bước 2: Giải quyết hồ sơ
Sau khi hồ sơ được nộp, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thực hiện các trình tự và thủ tục hành chính về đất đai theo quy định. Cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, xác minh các thông tin liên quan đến quyền sử dụng đất, và xử lý các yêu cầu theo quy định của pháp luật. Điều này bao gồm việc kiểm tra các tài liệu pháp lý, hiện trạng đất và các yếu tố khác để đảm bảo rằng hồ sơ đáp ứng đầy đủ các yêu cầu.
Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Khi hồ sơ được xác nhận hợp lệ, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan. Đây là bước quan trọng để đảm bảo rằng tất cả các khoản thuế, phí, lệ phí được thanh toán đầy đủ. Người sử dụng đất có thể thực hiện việc thanh toán qua hai hình thức:
Trực tiếp: Nộp tiền tại các cơ quan thuế hoặc ngân hàng được chỉ định;
Trực tuyến: Sử dụng chức năng thanh toán của Cổng dịch vụ công (nếu có) để thực hiện thanh toán một cách nhanh chóng và thuận tiện.
Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính cần được thực hiện đúng thời hạn và theo đúng quy định để đảm bảo bạn có thể nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không gặp phải bất kỳ vấn đề gì.
Bước 4: Trả kết quả
Kết quả đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu sẽ được trả theo các phương thức sau:
Tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Bạn có thể đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Qua dịch vụ bưu chính công ích: Kết quả sẽ được gửi đến địa chỉ mà bạn đã đăng ký trong hồ sơ;
Địa điểm theo yêu cầu: Bạn có thể yêu cầu nhận kết quả tại địa điểm khác nếu phù hợp với quy định của cơ quan tiếp nhận hồ sơ;
Lưu ý quan trọng: Nếu vì lý do cần phải kiểm tra, xác minh thêm hoặc nguyên nhân khác mà cơ quan không thể trả kết quả trong thời gian quy định, họ sẽ gửi thông báo bằng văn bản, qua Cổng dịch vụ công, hoặc tin nhắn SMS cho bạn. Thông báo sẽ nêu rõ lý do và thông tin chi tiết về việc giải quyết hồ sơ.
4.3 Thời gian giải quyết
Theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết hồ sơ cấp Sổ hồng lần đầu được quy định rõ ràng để đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai. Dưới đây là các chi tiết cụ thể về thời gian giải quyết hồ sơ:
Thời gian chuẩn: Hồ sơ cấp Sổ hồng lần đầu phải được giải quyết trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ. Khoảng thời gian này nhằm đảm bảo rằng các yêu cầu và thủ tục được xử lý kịp thời, giúp người dân nhanh chóng nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian mở rộng: Đối với các xã thuộc vùng miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc các khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết hồ sơ có thể kéo dài không quá 40 ngày. Thời gian mở rộng này phản ánh những thách thức về cơ sở hạ tầng và điều kiện làm việc tại các khu vực này.
Một số khoảng thời gian không được tính vào thời gian giải quyết hồ sơ bao gồm:
Ngày nghỉ, ngày lễ: Thời gian giải quyết không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật. Đây là các ngày không làm việc chính thức, do đó không được tính vào thời gian xử lý hồ sơ.
Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã: Thời gian từ khi hồ sơ được tiếp nhận tại cấp xã cho đến khi chuyển lên cấp huyện hoặc tỉnh sẽ không tính vào thời gian giải quyết chính thức.
Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính: Thời gian để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính (như nộp thuế, phí, lệ phí) cũng không được tính vào thời gian giải quyết hồ sơ. Việc này đảm bảo rằng thời gian xử lý hồ sơ không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tài chính.
Thời gian xử lý vi phạm pháp luật: Nếu hồ sơ liên quan đến trường hợp có vi phạm pháp luật về đất đai, thời gian giải quyết sẽ không bao gồm thời gian cần thiết để xử lý các vi phạm này. Cơ quan chức năng sẽ phải giải quyết các vấn đề pháp lý trước khi tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian trưng cầu giám định: Trong những trường hợp cần thiết phải trưng cầu giám định để xác minh thông tin liên quan đến đất đai, thời gian này cũng không được tính vào thời gian giải quyết hồ sơ.
Việc nắm rõ các quy định về thời gian giải quyết hồ sơ và các khoảng thời gian không được tính vào quy trình giải quyết giúp người dân và các tổ chức chuẩn bị và thực hiện các thủ tục một cách hiệu quả hơn.
Khi thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng, người có yêu cầu cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bao gồm một số khoản tiền theo quy định của pháp luật. Dưới đây là chi tiết về các khoản tiền cần nộp:
5.1. Tiền sử dụng đất
Không phải tất cả các trường hợp khi cấp Sổ hồng đều yêu cầu nộp tiền sử dụng đất. Điều này phụ thuộc vào tình trạng pháp lý và loại hình đất đai cụ thể. Tiền sử dụng đất thường được tính dựa trên giá trị của quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp Sổ hồng. Trong trường hợp phải nộp, số tiền này sẽ được tính dựa trên diện tích đất và giá đất theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh.
5.2. Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ đối với việc đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở là 0,5%. Để xác định số tiền lệ phí trước bạ phải nộp, người dân cần thực hiện tính toán theo công thức sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m² đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)
Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân, do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan Thuế.
Ví dụ: Ông A có thửa đất diện tích 100m² với giá đất là 2 triệu đồng/m². Khi được cấp Giấy chứng nhận, ông A phải nộp lệ phí trước bạ được tính như sau:
Lệ phí trước bạ = (2 triệu đồng/m² * 100m²) * 0,5% = 1 triệu đồng
5.3. Lệ phí cấp Sổ hồng
Lệ phí cấp Sổ hồng là khoản tiền phải nộp theo quyết định của Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh. Mức thu lệ phí này có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố. Chính vì vậy, người dân cần tham khảo quy định cụ thể tại địa phương của mình để biết chính xác số tiền phải nộp.
5.4. Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ được quy định tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC. Đây là khoản phí thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, đảm bảo các điều kiện cần thiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Mức thu phí thẩm định hồ sơ cũng do HĐND cấp tỉnh quy định, và ở một số tỉnh, thành phố, phí này có thể không áp dụng cho việc cấp Sổ hồng lần đầu.
5.5. Các khoản chi phí khác
Ngoài các khoản phí nêu trên, người dân có thể phải nộp thêm chi phí cho công tác đo đạc, nếu cần thiết. Các khoản chi phí này thường được thông báo rõ ràng trong quá trình xử lý hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.
Việc hiểu rõ và chuẩn bị các khoản nghĩa vụ tài chính sẽ giúp người dân và tổ chức thực hiện quy trình cấp Sổ hồng một cách suôn sẻ và đúng quy định.
Tôi có thể kiểm tra tình trạng hồ sơ cấp Sổ hồng của mình qua Cổng dịch vụ công trực tuyến hoặc bằng cách liên hệ trực tiếp với cơ quan tiếp nhận hồ sơ không?
Có, bạn có thể kiểm tra tình trạng hồ sơ cấp Sổ hồng của mình qua Cổng dịch vụ công trực tuyến nếu địa phương có triển khai, hoặc bằng cách liên hệ trực tiếp với Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh nơi nộp hồ sơ.
Nếu hồ sơ cấp Sổ hồng bị từ chối, tôi có quyền khiếu nại không và làm thế nào để thực hiện khiếu nại?
Có, bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại nếu hồ sơ cấp Sổ hồng bị từ chối không hợp lý hoặc không công bằng. Để thực hiện khiếu nại, bạn cần làm đơn khiếu nại gửi đến cơ quan đã từ chối hồ sơ hoặc đến cấp trên của cơ quan đó. Đơn khiếu nại cần nêu rõ lý do khiếu nại, yêu cầu của bạn và kèm theo các tài liệu chứng minh liên quan. Sau khi nhận được đơn khiếu nại, cơ quan chức năng có trách nhiệm xem xét và trả lời bạn theo quy định pháp luật.
Có cần phải nộp giấy tờ bổ sung trong trường hợp đã nộp hồ sơ nhưng bị yêu cầu bổ sung tài liệu không?
Nếu hồ sơ của bạn bị yêu cầu bổ sung tài liệu, bạn cần chuẩn bị các giấy tờ bổ sung theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Thông thường, cơ quan sẽ gửi thông báo hoặc yêu cầu bằng văn bản về các giấy tờ còn thiếu hoặc chưa hợp lệ. Bạn nên kiểm tra kỹ các yêu cầu bổ sung và nộp các giấy tờ theo hướng dẫn để không làm trì hoãn quá trình xét duyệt hồ sơ. Hồ sơ bổ sung cần được nộp trong thời gian quy định để tránh bị từ chối hoặc phải nộp lại hồ sơ từ đầu.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về “Thủ tục làm sổ hồng tại TPHCM”. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
