ACC HỒ CHÍ MINH

Quyền sử dụng đất có chịu thuế gtgt không là một trong những thắc mắc phổ biến của nhiều cá nhân và doanh nghiệp khi thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản. Việc nắm rõ quy định này giúp tránh những sai sót pháp lý, tối ưu hóa chi phí và đảm bảo tuân thủ đúng luật thuế. Trong bối cảnh thị trường đất đai ngày càng sôi động, cùng ACC HCM tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây.

1. Quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không theo quy định?

Quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không là câu hỏi mà nhiều người đặt ra khi tham gia các hoạt động chuyển nhượng hoặc cho thuê đất. Theo quy định tại Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, sửa đổi 2025, quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng.

Cụ thể, Điều 5 của luật này liệt kê các đối tượng không chịu thuế GTGT, trong đó bao gồm chuyển quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là khi cá nhân hoặc tổ chức chuyển giao quyền sử dụng đất thuần túy, mà không kèm theo tài sản gắn liền với đất như nhà cửa hoặc công trình xây dựng, thì không phải nộp thuế GTGT. Quy định này nhằm khuyến khích các giao dịch đất đai hợp pháp và giảm gánh nặng tài chính cho người dân.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ với các trường hợp khác, chẳng hạn như khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng kèm theo dịch vụ hoặc hàng hóa khác, thì phần giá trị tương ứng có thể bị áp thuế. Nghị định 70/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng cũng khẳng định rõ ràng rằng quyền sử dụng đất không phải là đối tượng chịu thuế, giúp làm rõ hơn các trường hợp áp dụng thực tế. Việc hiểu đúng quyền sử dụng đất có chịu thuế gtgt không sẽ giúp tránh những tranh chấp không đáng có với cơ quan thuế.

2. Các đối tượng liên quan đến quyền sử dụng đất và quy định thuế GTGT

Khi thảo luận về quyền sử dụng đất có chịu thuế gtgt không, cần xem xét rộng hơn đến các đối tượng liên quan trong giao dịch đất đai. Theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, sửa đổi 2025, các hoạt động như chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được coi là hàng hóa hoặc dịch vụ chịu thuế GTGT.

Thay vào đó, chúng thuộc diện miễn thuế để hỗ trợ phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt ở khu vực nông thôn và đô thị hóa. Nghị định 70/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2020/NĐ-CP bổ sung chi tiết rằng, nếu quyền sử dụng đất được giao dịch dưới dạng hợp đồng thuê đất hoặc cho thuê lại, phần thu nhập từ quyền sử dụng đất vẫn không chịu thuế GTGT, trừ khi có yếu tố thương mại hóa rõ rệt.

Ví dụ, một doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng dự án, chỉ cần tập trung vào các khoản phí khác như lệ phí trước bạ hoặc thuế thu nhập cá nhân. Điều này giúp các nhà đầu tư dễ dàng lập kế hoạch tài chính mà không lo lắng về gánh nặng thuế GTGT không cần thiết.

Hơn nữa, quy định này áp dụng thống nhất cho cả cá nhân và tổ chức, đảm bảo tính công bằng trong hệ thống thuế. Việc nắm bắt các đối tượng này sẽ giúp người dân tránh nhầm lẫn, đặc biệt trong bối cảnh các giao dịch đất đai ngày càng phức tạp với sự tham gia của nhiều bên.

>> Đọc thêm: Hướng dẫn kê khai thuế chuyển quyền sử dụng đất chi tiết

3. Những lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất

Trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, việc xác định quyền sử dụng đất có chịu thuế gtgt không đòi hỏi sự chú ý kỹ lưỡng đến các yếu tố pháp lý. Theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, sửa đổi 2025, mặc dù quyền sử dụng đất không chịu thuế, nhưng nếu giao dịch kèm theo tài sản trên đất như nhà ở hoặc cây trồng, thì phần giá trị tài sản đó có thể bị áp thuế GTGT ở mức 10%.

Nghị định 70/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2020/NĐ-CP quy định rõ rằng cơ quan thuế sẽ phân loại giao dịch dựa trên hợp đồng và giấy tờ liên quan, tránh tình trạng lạm dụng miễn thuế. Người tham gia cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng và các tài liệu chứng minh nguồn gốc để tránh bị kiểm tra sau này.

Ngoài ra, trong trường hợp đất được sử dụng cho mục đích kinh doanh, có thể phát sinh các loại thuế khác như thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Để đảm bảo an toàn, nên tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý trước khi ký kết hợp đồng, giúp tối ưu hóa chi phí và tuân thủ đúng quy định. Những lưu ý này không chỉ giúp tránh phạt hành chính mà còn bảo vệ quyền lợi lâu dài của các bên.

Xem thêm: Có phải đóng thuế khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất?

4. Tác động của quy định thuế GTGT đến thị trường bất động sản

Quy định về quyền sử dụng đất có chịu thuế gtgt không có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường bất động sản Việt Nam. Việc miễn thuế GTGT cho quyền sử dụng đất theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, sửa đổi 2025 đã tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch, thúc đẩy dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực này. Nghị định 70/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2020/NĐ-CP củng cố thêm bằng cách làm rõ các trường hợp miễn trừ, giúp giảm chi phí giao dịch và tăng tính hấp dẫn của thị trường. Kết quả là, số lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng cao, đặc biệt ở các khu vực đô thị như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, nơi nhu cầu nhà ở và kinh doanh đất đai luôn cao.

Tuy nhiên, quy định này cũng đặt ra thách thức cho cơ quan quản lý thuế trong việc giám sát để ngăn chặn gian lận, chẳng hạn như ngụy trang giao dịch đất đai dưới dạng dịch vụ khác. Đối với người mua, việc không phải chịu thuế GTGT giúp tiết kiệm đáng kể, nhưng họ vẫn cần chú ý đến các khoản phí hành chính khác.

Tổng thể, quy định này góp phần ổn định thị trường, khuyến khích phát triển bền vững và bảo vệ lợi ích của người dân. Các nhà đầu tư nên theo dõi cập nhật từ cơ quan nhà nước để điều chỉnh chiến lược kịp thời.

5. Câu hỏi thường gặp

Quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không nếu kèm theo nhà ở?

Theo Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, sửa đổi 2025, quyền sử dụng đất thuần túy không chịu thuế GTGT, nhưng nếu giao dịch kèm theo nhà ở hoặc công trình trên đất, thì phần giá trị nhà ở sẽ bị áp thuế ở mức 10%. N

Làm thế nào để xác định quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT?

Để xác định quyền sử dụng đất có chịu thuế gtgt không, cần kiểm tra hợp đồng giao dịch và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo không kèm theo tài sản chịu thuế.

Có thay đổi gì về thuế GTGT đối với quyền sử dụng đất trong tương lai?

Hiện tại, theo các quy định hiện hành như Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, sửa đổi 2025 và Nghị định 70/2025/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2020/NĐ-CP, quyền sử dụng đất vẫn không chịu thuế GTGT.

Doanh nghiệp xuất hóa đơn chuyển nhượng bất động sản có nhà gắn liền với đất thì thuế GTGT tính thế nào?

Khi doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản bao gồm nhà, công trình xây dựng gắn liền với quyền sử dụng đất, thuế GTGT được tính theo mức thuế suất 10% áp dụng trên giá tính thuế. Trong đó, giá tính thuế GTGT là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) đi giá trị quyền sử dụng đất được trừ theo quy định của pháp luật về thuế GTGT. Doanh nghiệp phải tách riêng giá trị quyền sử dụng đất được trừ và giá trị công trình chịu thuế trên hóa đơn.

Chuyển quyền sử dụng đất không chịu thuế GTGT thì bên bán có phải xuất hóa đơn không?

Có. Trường hợp người bán là tổ chức, doanh nghiệp, cơ sở kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khấu trừ khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vẫn phải lập hóa đơn điện tử giao cho người mua. Trên hóa đơn tại dòng thuế suất thuế GTGT ghi rõ là “KCT” (Không chịu thuế) và không ghi tiền thuế GTGT.

Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải nộp thuế GTGT không?

Không. Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuần túy hoặc chuyển nhượng nhà đất không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT. Tuy nhiên, cá nhân chuyển nhượng vẫn có nghĩa vụ nộp Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với mức 2% tính trên giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng (hoặc theo Bảng giá đất của Nhà nước nếu giá hợp đồng thấp hơn) và Lệ phí trước bạ 0,5% (thường do bên mua nộp theo thỏa thuận).

Cho thuê quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không?

Có. Khác với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất (mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất vĩnh viễn/lâu dài), hoạt động cho thuê đất được phân loại là cung ứng dịch vụ cho thuê tài sản. Do đó, doanh nghiệp hoặc hộ/cá nhân kinh doanh phát sinh hoạt động cho thuê mặt bằng, quyền sử dụng đất phải chịu thuế GTGT theo thuế suất áp dụng đối với hoạt động cho thuê tài sản.

Quyền sử dụng đất có chịu thuế gtgt không đã được làm rõ qua các quy định pháp luật, giúp người dân và doanh nghiệp yên tâm hơn trong giao dịch. Việc miễn thuế này không chỉ giảm gánh nặng tài chính mà còn thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Nếu bạn đang gặp khó khăn hoặc cần tư vấn cụ thể, hãy liên hệ ACC HCM để nhận hỗ trợ chuyên sâu từ đội ngũ chuyên gia.