Khi sở hữu một mảnh đất với sổ chung và muốn tiến hành xây dựng, việc xin giấy phép xây dựng là bước quan trọng và cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp. Thủ tục xin giấy phép xây dựng đất sổ chung có thể phức tạp hơn so với đất có sổ riêng, do yêu cầu phải có sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu liên quan. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ hướng dẫn chi tiết các thủ tục cần thiết để xin giấy phép xây dựng đất sổ chung, giúp bạn chuẩn bị đầy đủ và chính xác các giấy tờ cần thiết.
1. Có thể xin giấy phép xây dựng đất sổ chung không?
Đất sổ chung là đất được đứng tên nhiều hơn 2 người cùng sở hữu quyền sử dụng bất động sản đó mà không có quan hệ con cái hay vợ chồng với nhau. Mỗi bên đều sẽ được cấp 01 Giấy chứng nhận. Các chủ sở hữu, chủ sử dụng cũng có thể yêu cầu cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Vì sổ chung là đồng sở hữu quyền sử dụng đất nên mọi giao dịch dù là mua bán, tặng cho, thế chấp hay ủy quyền liên quan đến đất, tài sản gắn liền với đất phải được sự đồng ý, chấp thuận của các bên đồng sở hữu.
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020, quy định các trường hợp cá nhân, tổ chức được miễn thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng. Việc cá nhân, tổ chức xây dựng trên đất sổ chung không thuộc trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng đất sổ chung. Điều này có nghĩa là bạn phải xin giấy phép xây dựng khi muốn xây dựng đất sổ chung.
2. Thủ tục xin giấy phép xây dựng đất sổ chung
2.1. Hồ sơ để xin giấy phép xây dựng đất sổ chung
Để xin giấy phép xây dựng trên đất sổ chung, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ gồm các giấy tờ sau đây:
Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Đơn này cần phải điền đầy đủ thông tin và ký tên của chủ sở hữu quyền sử dụng đất.
Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bản vẽ thiết kế xây dựng:
Bản vẽ này cần phải thể hiện đầy đủ chi tiết kỹ thuật, kiến trúc của công trình dự kiến xây dựng.
Bản vẽ phải được lập theo đúng quy định và tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.
Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề:
Đối với những công trình xây dựng có công trình liền kề, bạn cần có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với các công trình này. Bản cam kết cần được ký bởi chủ sở hữu đất hoặc người được ủy quyền và các bên liên quan.
Việc chuẩn bị đầy đủ và đúng các giấy tờ trên là điều kiện tiên quyết để bạn có thể xin giấy phép xây dựng đất sổ chung một cách hợp pháp và nhanh chóng. Nếu bạn cần hỗ trợ thêm trong quá trình chuẩn bị hồ sơ hoặc muốn tư vấn chi tiết hơn về các quy định pháp luật liên quan, hãy liên hệ với ACC HCM để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.
2.2. Thủ tục để xin giấy phép xây dựng đất sổ chung
Khi thực hiện thủ tục xin cấp phép xây dựng cho đất có sổ chung, bạn cần tiến hành theo ba bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Bạn cần chuẩn bị và nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tùy vào loại công trình và vị trí của đất, bạn sẽ nộp hồ sơ tại một trong các cơ quan sau:
Ủy ban nhân dân tỉnh: Đối với các công trình yêu cầu cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, ngoại trừ một số công trình được quy định tại khoản 3 Điều 103 Luật xây dựng 2014 (sửa đổi bổ sung năm 2020).
Ủy ban nhân dân huyện: Đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Cơ quan nhận hồ sơ sẽ xem xét, xử lý và phân loại hồ sơ theo thẩm quyền. Tùy theo tính chất và quy mô công trình, hồ sơ của bạn sẽ được Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh xử lý.
Bước 3: Trả kết quả
Sau khi xử lý hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định cấp giấy phép xây dựng nếu hồ sơ của bạn hợp lệ. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ, cơ quan này sẽ trả lại hồ sơ hoặc yêu cầu bạn bổ sung các giấy tờ cần thiết.
Lưu ý
Quy trình xin cấp phép xây dựng có thể khác nhau tùy theo quy định cụ thể của từng địa phương.
Đảm bảo rằng bạn đã nắm rõ và tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành để quá trình xin cấp phép diễn ra thuận lợi.
Trên đây là quy trình cơ bản để xin giấy phép xây dựng đất sổ chung. Hy vọng thông tin này sẽ giúp bạn thực hiện các thủ tục một cách suôn sẻ và hiệu quả.
3. Trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng đất sổ chung
Để xây dựng đất sổ chung, bạn cần hiểu rõ về các loại công trình nào bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng nếu không thuộc trường hợp được miễn theo quy định của pháp luật. Dưới đây là danh sách các loại công trình được miễn xin giấy phép xây dựng đất sổ chung:
Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp.
Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương quyết định đầu tư xây dựng.
Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật Xây dựng.
Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị.
Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo.
Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên.
Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở.
Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị.
Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị.
Tuy được miễn xin giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư xây dựng một số công trình có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng.
4. Điều kiện để xin giấy phép xây dựng đất sổ chung
Để được xin giấy phép xây dựng đất sổ chung, chủ sở hữu đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
Đối với khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành có liên quan hoặc quy chế quản lý kiến trúc hoặc văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về vị trí và tổng mặt bằng (đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị) là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết xây dựng theo quy định của pháp luật về quy hoạch, công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 05 héc ta (nhỏ hơn 02 héc ta đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì quy hoạch phân khu xây dựng là cơ sở để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Đối với các công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng có yêu cầu thẩm tra theo quy định tại khoản 6 Điều 82 Luật xây dựng, báo cáo kết quả thẩm tra ngoài các yêu cầu riêng của chủ đầu tư, phải có kết luận đáp ứng yêu cầu an toàn công trình, sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật của hồ sơ thiết kế xây dựng.
Tuy nhiên, chủ sử dụng đất sổ chung cũng cần lưu ý rằng đây chỉ là những điều kiện chung nhất để được xin giấy phép xây dựng đất sổ chung. Tùy từng trường hợp cụ thể như xây nhà phố, xây nhà biệt thự, xây nhà trọ…, chủ sở hữu đất phải đáp ứng thêm các điều kiện riêng theo quy định của pháp luật xây dựng hiện hành.
Như vậy, để được xin phép xây dựng đất sổ chung, chủ sở hữu đất cần tuân thủ các điều kiện chung và riêng tùy thuộc vào từng loại công trình cụ thể. Việc này không chỉ đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật mà còn giúp chủ sở hữu thực hiện dự án xây dựng một cách hợp pháp và bền vững. ACC HCM cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn xây dựng chuyên nghiệp, hỗ trợ bạn hoàn thành mọi thủ tục pháp lý một cách hiệu quả và nhanh chóng.
5. Chi phí khi xin giấy phép xây dựng đất sổ chung
Chi phí xin giấy phép xây dựng cho đất có sổ chung ở Việt Nam được quy định khác nhau tùy theo mỗi tỉnh thành. Tuy nhiên, mức phí giữa các tỉnh thường không chênh lệch quá lớn. Dưới đây là mức phí cơ bản mà bạn có thể tham khảo:
Chi phí xin giấy phép xây dựng đất sổ chung đối với:
Nhà ở riêng lẻ: Phí xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ dao động từ 50.000 đến 75.000 đồng/giấy phép.
Các công trình khác: Phí xin cấp giấy phép xây dựng cho các công trình khác dao động từ 100.000 đến 150.000 đồng/giấy phép.
Chi phí xin giấy phép xây dựng đất sổ chung
Lưu ý:
Chênh lệch chi phí:
Chi phí có thể thay đổi tùy theo quy định của từng tỉnh thành.
Để có thông tin chính xác nhất, bạn nên liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương của bạn.
Phí bổ sung:
Ngoài phí xin giấy phép xây dựng, bạn có thể phải chịu thêm các khoản phí khác liên quan đến việc đo đạc, kiểm tra thực địa, hoặc các dịch vụ tư vấn nếu cần.
Việc xin giấy phép xây dựng đất sổ chung không chỉ yêu cầu chuẩn bị hồ sơ đầy đủ mà còn đòi hỏi bạn phải nắm rõ các quy định về chi phí tại địa phương mình. Việc hiểu rõ mức phí giúp bạn chuẩn bị tốt hơn về mặt tài chính và tránh những phiền phức không đáng có trong quá trình xin cấp phép.
6. Những nguy cơ có thể đối mặt khi mua đất sổ chung
Sổ chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà và các tài sản gắn liền với đất được cấp bởi các cơ quan có thẩm quyền từ cấp huyện trở lên. Khi sở hữu đất sổ chung, quyền sở hữu thuộc về nhiều người không có quan hệ ruột thịt. Việc mua nhà đất sổ chung tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi xây dựng nhà trên đất sổ chung, có thể gặp phải các vấn đề sau:
Rủi ro về tranh chấp giữa các chủ sở hữu
Tranh chấp về quyền sử dụng và khai thác: Với quyền sở hữu chung, rất dễ xảy ra mâu thuẫn về việc sử dụng và khai thác lợi ích từ mảnh đất hoặc ngôi nhà. Nếu không có sự thỏa thuận rõ ràng từ đầu, các tranh chấp này có thể kéo dài và khó giải quyết.
Lợi ích cá nhân: Mỗi chủ sở hữu đều muốn nhận được nhiều lợi ích hơn cho mình, dẫn đến xung đột và tranh cãi liên tục.
Khó khăn trong việc khai thác và sử dụng đất
Sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu: Bất kỳ quyết định sử dụng đất nào đều cần sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Nếu một trong số họ không đồng ý, bạn sẽ không thể khai thác hoặc sử dụng đất theo ý muốn.
Chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất cũng trở nên khó khăn nếu không có sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu còn lại
Vấn đề tách sổ
Khó khăn khi tách sổ: Mặc dù mua đất sổ chung có giá rẻ hơn, nhưng việc tách sổ không phải lúc nào cũng dễ dàng. Nếu diện tích đất quá nhỏ, có thể không được phép tách sổ, dẫn đến mất thời gian và ảnh hưởng đến dòng vốn của bạn.
Khó chuyển nhượng và bán lại
Sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu: Việc chuyển nhượng hay bán lại đất sổ chung cần có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu, khiến quá trình này trở nên phức tạp và mất thời gian.
Người mua e dè: Do rủi ro và khó khăn trong việc chuyển nhượng, người mua thường e ngại và không muốn mua đất sổ chung, làm giảm giá trị và khả năng bán lại.
Khó thế chấp ngân hàng
Chữ ký đồng thuận: Để thế chấp vay ngân hàng bằng đất sổ chung, cần có chữ ký đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu. Nhiều ngân hàng yêu cầu phải tách sổ trước khi thế chấp, làm tăng thêm sự phức tạp và khó khăn.
Nguy cơ bị lừa đảo
Lừa đảo mua bán đất sổ chung: Một số đối tượng lừa đảo lợi dụng tâm lý muốn mua nhà giá rẻ, sau đó chia nhỏ đất sổ đỏ và xây nhà để bán dưới danh nghĩa nhà có sổ hồng. Người mua không kiểm tra kỹ có thể rơi vào bẫy, chỉ khi đến tận nơi mới phát hiện là nhà trên đất sổ chung.
Việc xây dựng nhà trên đất sổ chung tiềm ẩn nhiều rủi ro và khó khăn. Để tránh những vấn đề này, bạn nên tìm hiểu kỹ càng, thỏa thuận rõ ràng với các chủ sở hữu khác và nếu có thể, nên tách sổ riêng để đảm bảo quyền lợi và tránh các tranh chấp không đáng có.
Những nguy cơ có thể đối mặt khi mua đất sổ chung
7. Câu hỏi thường gặp
Có cần tất cả các chủ sở hữu ký vào đơn xin giấy phép xây dựng đất sổ chung không?
Có. Do đất sổ chung thuộc sở hữu của nhiều người, việc xin giấy phép xây dựng cần có sự đồng ý và chữ ký của tất cả các chủ sở hữu để đảm bảo quyền lợi và tránh tranh chấp sau này.
Có thể tách sổ trước khi xin giấy phép xây dựng đất sổ chung không?
Có. Nếu điều kiện diện tích đất đáp ứng đủ quy định của pháp luật, bạn nên thực hiện thủ tục tách sổ trước khi xin giấy phép xây dựng để đơn giản hóa quá trình và tránh các rủi ro pháp lý.
Có thể sử dụng dịch vụ của ACC HCM để xin giấy phép xây dựng không?
Có. ACC HCM cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ xin giấy phép xây dựng, giúp bạn tiết kiệm thời gian và đảm bảo thủ tục diễn ra suôn sẻ.
Việc xin giấy phép xây dựng đất sổ chung mang đến nhiều rủi ro và phức tạp do các yếu tố liên quan đến quyền sở hữu, tranh chấp, khai thác sử dụng, và pháp lý. Để đảm bảo quyền lợi và tránh những vấn đề không đáng có, bạn nên tìm hiểu kỹ càng, thỏa thuận rõ ràng với các chủ sở hữu khác và nếu có thể, nên tách sổ riêng. Điều này sẽ giúp quá trình xây dựng và sử dụng đất diễn ra thuận lợi và an toàn hơn.
ACC HCM tự hào là đơn vị cung cấp dịch vụ tư vấn đất đai uy tín và chuyên nghiệp. Chúng tôi hiểu rằng các vấn đề liên quan đến đất đai luôn đòi hỏi sự chính xác, kịp thời và am hiểu sâu rộng về pháp luật. Với đội ngũ luật sư và chuyên viên giàu kinh nghiệm, ACC HCM cam kết mang đến cho khách hàng các giải pháp tư vấn toàn diện, từ việc giải quyết tranh chấp đất đai, xin cấp phép xây dựng, đến thủ tục tách sổ và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
