Khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản, một trong những vấn đề nhiều người quan tâm là “Bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ?”. Việc hiểu rõ quy định về độ tuổi và quyền sở hữu đất đai sẽ giúp bạn thực hiện giao dịch một cách hợp pháp và tránh những rủi ro pháp lý. Bài viết này của ACC HCM sẽ giải đáp thắc mắc về độ tuổi được đứng tên sổ đỏ và các quy định liên quan.
Căn cứ theo Điều 4 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất tại Việt Nam gồm nhiều đối tượng khác nhau.
(a); Tổ chức trong nước:
Các cơ quan nhà nước bao gồm các bộ, ngành, cơ quan hành chính của Chính phủ, cùng với các cơ quan Đảng, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam. Những tổ chức này có quyền sử dụng đất trong phạm vi công việc quản lý nhà nước.
Đơn vị vũ trang nhân dân như quân đội, công an được phép sử dụng đất cho mục đích phục vụ quốc phòng và an ninh.
Các tổ chức chính trị – xã hội như các đảng phái, công đoàn, đoàn thanh niên và các tổ chức khác có liên quan đến hoạt động xã hội, chính trị, tín ngưỡng.
Tổ chức kinh tế: Theo Luật Đầu tư, tổ chức kinh tế bao gồm các doanh nghiệp trong nước hoạt động kinh doanh và sản xuất có liên quan đến đất đai. Những tổ chức này có quyền nhận chuyển nhượng đất hoặc thuê đất để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh
(b); Tổ chức tôn giáo:
Các tổ chức tôn giáo có quyền sử dụng đất để xây dựng và duy trì các cơ sở tôn giáo. Điều này được bảo đảm bởi quyền tự do tôn giáo trong Hiến pháp, đồng thời Nhà nước cũng có sự quản lý nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích.
Các tổ chức tôn giáo trực thuộc cũng có quyền sở hữu đất đai như các tổ chức tôn giáo chính thức nếu được Nhà nước công nhận.
(c); Cá nhân trong nước:
Công dân Việt Nam là những người có quốc tịch Việt Nam và sống tại Việt Nam. Họ có quyền sử dụng đất đai phục vụ nhu cầu sinh sống, sản xuất, kinh doanh, hoặc xây dựng nhà ở.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng có quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam. Quyền này đã được mở rộng nhằm tạo điều kiện cho những người gốc Việt không sống tại Việt Nam nhưng vẫn có liên kết với đất nước sở hữu và sử dụng đất tại quê hương.
(d); Cộng đồng dân cư: Các cộng đồng dân cư là các nhóm người sinh sống cùng nhau và tham gia các hoạt động kinh tế xã hội chung. Quyền sử dụng đất của cộng đồng này có thể là chung cho các mục đích phát triển cộng đồng, như xây dựng cơ sở hạ tầng chung hay phục vụ các nhu cầu chung của dân cư.
(e); Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao:
Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự: Các tổ chức nước ngoài hoạt động tại Việt Nam để thực hiện chức năng ngoại giao, ví dụ như các đại sứ quán hoặc lãnh sự quán, có quyền sở hữu đất đai phục vụ cho các mục đích ngoại giao và đại diện cho quốc gia của mình tại Việt Nam.
Các cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế: Tương tự, các tổ chức liên chính phủ, tổ chức quốc tế như Liên Hợp Quốc cũng có quyền sở hữu đất để phục vụ các hoạt động quốc tế và hợp tác toàn cầu.
(f); Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Người gốc Việt, dù không còn quốc tịch Việt Nam, vẫn có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Quyền này giúp duy trì mối quan hệ với tổ quốc và thúc đẩy đầu tư từ cộng đồng người Việt tại nước ngoài.
(g); Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là các doanh nghiệp hoặc tổ chức có vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài hoạt động tại Việt Nam. Luật Đất đai 2024 quy định rằng các tổ chức này cũng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam nhằm phục vụ sản xuất, kinh doanh, và phát triển kinh tế. Quy định này nhằm thu hút đầu tư và khuyến khích sự phát triển của các doanh nghiệp quốc tế tại Việt Nam.
Thông qua các quy định này, Luật Đất đai 2024 mở rộng đối tượng người sử dụng đất, giúp đảm bảo công bằng và sự phát triển bền vững trong việc quản lý tài nguyên đất đai.
Theo quy định tại Điều 134 của Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) là chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của các cá nhân, tổ chức có quyền hợp pháp. Tuy nhiên, luật không chỉ rõ về độ tuổi tối thiểu để một cá nhân có thể đứng tên trên sổ đỏ.
Điều này có nghĩa là bất cứ cá nhân nào, miễn là có quyền sở hữu hợp pháp đối với đất đai, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất, đều có thể được cấp sổ đỏ, bất kể độ tuổi của họ. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các cá nhân sở hữu tài sản và đất đai, đồng thời tạo điều kiện cho những người đủ năng lực pháp lý và tài chính có thể đứng tên trong các giấy tờ liên quan đến đất đai.
Điều kiện đứng tên sổ đỏ: Mặc dù không có quy định cụ thể về độ tuổi, để được cấp sổ đỏ, người đứng tên cần phải đáp ứng một số điều kiện cơ bản:
Có quyền sở hữu hợp pháp: Người đứng tên sổ đỏ phải có quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản gắn liền với đất, chẳng hạn như quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp.
Năng lực hành vi dân sự: Người đứng tên sổ đỏ cần có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tức là có khả năng tham gia vào các giao dịch pháp lý như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, hay thừa kế đất đai, tài sản gắn liền với đất. Đối với người dưới 18 tuổi, cần có sự đồng ý của người giám hộ hoặc phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Chỉ dẫn từ các văn bản pháp lý khác: Theo Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, quy định về việc thể hiện thông tin người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cũng nêu rõ các yêu cầu về giấy tờ nhân thân. Các giấy tờ này có thể là Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân, hoặc Giấy khai sinh nếu người sử dụng đất dưới 18 tuổi.
Kết luận: Mặc dù Luật Đất đai 2024 không quy định độ tuổi cụ thể để đứng tên sổ đỏ, nhưng trong thực tế, người đứng tên phải có quyền sở hữu hợp pháp và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Những người dưới 18 tuổi hoặc chưa đủ năng lực hành vi dân sự sẽ cần sự đồng ý của người giám hộ. Điều này cho thấy rằng bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ không phải là vấn đề tuổi tác, mà là quyền sở hữu hợp pháp và năng lực pháp lý của cá nhân.
Trong tương lai, có thể sẽ có quy định chi tiết hơn về việc cấp sổ đỏ cho người chưa đủ tuổi, nhưng hiện tại, điều quan trọng vẫn là xác định quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cá nhân đó.
Như đã trình bày đối với vấn đề “bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ” thì Luật không quy định độ tuổi nhất định, miễn đáp ứng đầy đủ các điều kiện như Luật đề ra. Và khi đã thỏa mãn điều kiện, căn cứ Điều 5 Luật Đất đai 2024, việc sử dụng đất phải tuân thủ các nguyên tắc cơ bản như sau:
Đúng mục đích sử dụng đất: Đất đai phải được sử dụng theo đúng mục đích đã được xác định, như đất ở, đất nông nghiệp, đất công nghiệp, v.v. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần tuân thủ quy hoạch và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Bền vững, tiết kiệm, hiệu quả: Sử dụng đất cần đảm bảo tính bền vững, tiết kiệm, phát huy tối đa hiệu quả kinh tế và xã hội. Đồng thời, khai thác hợp lý tài nguyên trên bề mặt và dưới lòng đất để phục vụ nhu cầu phát triển bền vững.
Bảo vệ đất và môi trường: Việc sử dụng đất phải đi đôi với bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Cấm các hành vi làm suy thoái đất, như lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học dẫn đến ô nhiễm đất đai.
Tuân thủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật. Đồng thời, không được xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề hoặc xung quanh.
Những nguyên tắc trên nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng đúng quy định, hiệu quả và bền vững, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
4. Quyền giao dịch bất động sản của người đứng tên sổ đỏ theo các độ tuổi
Mặc dù pháp luật không quy định bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ nhưng điều kiện tham gia giao dịch, đặc biệt là giao dịch bất động sản, được quy định rõ trong Điều 20 và Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:
Độ tuổi của người có quyền sử dụng đất
Quyền tham gia giao dịch bất động sản
Người dưới 6 tuổi
Các giao dịch liên quan đến bất động sản hoặc các giao dịch khác sẽ do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập và thực hiện.
Từ 6 đến dưới 15 tuổi
Được xác lập các giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. Tuy nhiên, đối với các giao dịch bất động sản, cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Từ 15 đến dưới 18 tuổi
Có quyền tự mình xác lập và thực hiện giao dịch dân sự, ngoại trừ giao dịch liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký hoặc giao dịch khác theo quy định của pháp luật, phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật.
Từ 18 tuổi trở lên
Cá nhân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, tự mình xác lập và thực hiện mọi giao dịch dân sự, bao gồm giao dịch bất động sản, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Như vậy, mặc dù không quy định bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ, quyền tham gia giao dịch bất động sản sẽ phụ thuộc vào năng lực hành vi dân sự của người đứng tên. Việc này đảm bảo các giao dịch bất động sản được thực hiện đúng pháp luật, bảo vệ quyền lợi cho cả người sử dụng đất và bên giao dịch.
5. Thủ tục đứng tên sổ đỏ cho người dưới 18 tuổi
Dù không có quy định bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ, việc người dưới 18 tuổi đứng tên thường đi kèm với các điều kiện và quy trình riêng, nhằm bảo vệ quyền lợi của họ trong trường hợp thừa kế hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Điều này xuất phát từ việc người dưới 18 tuổi chưa đủ năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Khi một người dưới 18 tuổi được thừa kế hoặc tặng cho tài sản, việc đăng ký sổ đỏ sẽ thông qua người đại diện hợp pháp (thường là cha mẹ hoặc người giám hộ). Người đại diện sẽ thực hiện toàn bộ thủ tục pháp lý thay mặt cho người chưa thành niên.
Quy trình thực hiện thủ tục đứng tên sổ đỏ cho người dưới 18 tuổi:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ: Người đại diện hợp pháp cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ, bao gồm:
Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, di chúc).
Giấy khai sinh của người dưới 18 tuổi để xác minh quyền thừa kế hoặc tặng cho.
Giấy tờ xác nhận quan hệ pháp lý giữa người đại diện và người dưới 18 tuổi (giấy khai sinh, quyết định giám hộ).
Giấy tờ nhân thân của người đại diện hợp pháp (chứng minh nhân dân, căn cước công dân).
Bước 2. Nộp hồ sơ: Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện nơi có đất. Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ và xác minh tính hợp pháp của quyền sử dụng đất.
Bước 3. Thẩm định hồ sơ: Cơ quan chức năng tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra điều kiện pháp lý để đảm bảo việc đứng tên sổ đỏ của người dưới 18 tuổi là hợp pháp.
Bước 4. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Sau khi hoàn tất thẩm định, cơ quan chức năng sẽ cấp sổ đỏ đứng tên người dưới 18 tuổi. Tuy nhiên, người đại diện hợp pháp sẽ quản lý tài sản này cho đến khi người đứng tên đủ 18 tuổi.
Lưu ý quan trọng: Người đại diện hợp pháp không chỉ có trách nhiệm quản lý tài sản mà còn phải bảo đảm quyền lợi của người dưới 18 tuổi trong mọi giao dịch liên quan đến bất động sản. Quy trình này vừa đảm bảo quyền sở hữu tài sản của người chưa thành niên vừa tuân thủ đúng quy định pháp luật.
Tóm lại, dù không quy định bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ, người dưới 18 tuổi vẫn có thể sở hữu tài sản thông qua sự quản lý của người đại diện hợp pháp, đảm bảo quyền lợi và tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản.
Quy trình thực hiện thủ tục đứng tên sổ đỏ cho người dưới 18 tuổi
6. Câu hỏi thường gặp
Người dưới 18 tuổi có được phép vay vốn thế chấp sổ đỏ không?
Theo quy định pháp luật, người dưới 18 tuổi chưa có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nên không thể trực tiếp thực hiện các giao dịch vay vốn thế chấp sổ đỏ. Trong trường hợp này, người đại diện hợp pháp (cha mẹ hoặc người giám hộ) sẽ thay mặt người dưới 18 tuổi thực hiện giao dịch. Việc này nhằm bảo vệ quyền lợi cho người chưa thành niên và đảm bảo giao dịch hợp pháp.
Người có năng lực hành vi dân sự hạn chế có thể được đứng tên sổ đỏ không?
Có, người có năng lực hành vi dân sự hạn chế vẫn có thể đứng tên sổ đỏ nhưng cần thông qua sự đồng ý của người đại diện hợp pháp (thường là cha mẹ hoặc người giám hộ). Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của người này cũng phải được thực hiện bởi người đại diện nhằm bảo vệ quyền lợi và tuân thủ pháp luật.
Khi tài sản chung của vợ chồng được đứng tên sổ đỏ, có cần ghi tên cả hai người không?
Có, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, sổ đỏ sẽ phải ghi tên cả hai người, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên. Điều này được quy định để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả hai bên trong quan hệ hôn nhân. Việc không ghi tên một bên có thể dẫn đến tranh chấp về quyền sở hữu trong tương lai.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ?”. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
