Trong bối cảnh pháp lý ngày càng chặt chẽ, việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với cá nhân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, để đảm bảo tính hợp pháp, người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định liên quan đến việc chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong bài viết “Các giao dịch về quyền sử dụng đất như thế nào?” do ACC HCM chia sẻ, bạn sẽ được cung cấp những thông tin cần thiết, giúp hiểu rõ các điều kiện và thủ tục pháp lý để thực hiện giao dịch đất đai một cách an toàn và hiệu quả.
Giao dịch về quyền sử dụng đất là trường hợp mà các bên liên quan thực hiện các hành động như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật về đất đai. Từ đó, có thể hiểu rằng giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm nhiều hình thức khác nhau mà các bên thực hiện nhằm chuyển nhượng hoặc sử dụng quyền sử dụng đất.
2. Các giao dịch về quyền sử dụng đất như thế nào?
Để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, cần phải có chủ thể cụ thể. Chủ thể tham gia các giao dịch về quyền sử dụng đất gồm có: tổ chức trong trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
2.1. Chuyển đổi
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một trong các giao dịch về quyền sử dụng đất. Đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên (hộ gia đình, cá nhân) trong cùng một xã, phường hoặc thị trấn thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau (đổi đất nông nghiệp). Trong quá trình này, các bên vừa là người chuyển đổi, vừa là người nhận chuyển đổi.
Nếu có sự chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, một bên sẽ có nghĩa vụ thanh toán phần giá trị chênh lệch cho bên còn lại theo thỏa thuận, trừ khi có thỏa thuận khác (đổi ngang). Đối tượng của việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu là đất nông nghiệp giữa các hộ gia đình và cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn.
2.2. Cho thuê
Cho thuê quyền sử dụng đất là việc chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng đất (người cho thuê) giao quyền sử dụng đất cho người khác (người thuê) trong một thời hạn nhất định để sử dụng theo mục đích được thỏa thuận và phù hợp với pháp luật. Đây cũng là các giao dịch về quyền sử dụng đất thường xuyên diễn ra. Giao dịch cho thuê đất thường diễn ra rất nhiều và được lập thành các bản hợp đồng để đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ các bên.
2.3. Thế chấp
Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên có quyền sử dụng đất dùng quyền này để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Đây là một quyền của người sử dụng đất, và các quy định pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất nhằm tạo ra các chuẩn mực cụ thể mà các bên phải tuân thủ.
2.4. Chuyển nhượng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.5. Cho thuê lại
Cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người thuê đất (bên đã ký hợp đồng thuê đất với chủ sở hữu đất) cho bên thứ ba thuê lại quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận và quy định của pháp luật. Việc cho thuê lại này chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của chủ sở hữu quyền sử dụng đất và tuân thủ các điều kiện trong hợp đồng thuê đất ban đầu. Các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại và bên thuê lại sẽ được ghi rõ trong hợp đồng, nhằm đảm bảo sự rõ ràng và bảo vệ quyền lợi của các bên trong suốt thời gian thuê..
2.6. Góp vốn quyền sử dụng đất
Góp vốn quyền sử dụng đất là hình thức mà người sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng đất của mình như một tài sản để góp vốn vào một doanh nghiệp, tổ chức kinh tế hoặc dự án kinh doanh. Thay vì sử dụng tiền mặt hoặc tài sản khác, bên góp vốn chuyển giao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp hoặc đối tác kinh doanh nhằm thu lợi nhuận hoặc cổ phần.
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai và các quy định pháp luật liên quan. Giao dịch này thường cần sự chứng thực, đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý và quyền lợi của các bên trong giao dịch.
2.7. Thừa kế
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người đã qua đời sang cho người thừa kế theo quy định của pháp luật hoặc di chúc. Đây là một hình thức chuyển nhượng tài sản đất đai mà không cần giao dịch mua bán. Người thừa kế có thể là con cháu, người thân trong gia đình hoặc những người được ghi rõ trong di chúc. Quyền sử dụng đất sau khi thừa kế phải tuân thủ các thủ tục pháp lý, bao gồm việc khai nhận di sản thừa kế và đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2.8. Tặng cho
Việc tặng cho quyền sử dụng đất đã trở nên khá phổ biến trong xã hội, như cha mẹ tặng đất cho con cái hoặc người sở hữu đất tặng cho người khác. Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên tặng chuyển giao quyền sử dụng đất cùng diện tích thửa đất cho bên nhận mà không đòi hỏi bất kỳ sự đền bù nào. Đây là một hình thức chuyển nhượng đất đai mà không có sự trao đổi giá trị vật chất, giúp thực hiện mong muốn tặng đất vì lý do tình cảm hoặc gia đình.
Các giao dịch về quyền sử dụng đất như thế nào?
3. Điều kiện để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất
Muốn các giao dịch về quyền sử dụng đất được diễn ra theo đúng quy định thì cần phải đảm bảo những điều kiện sau:
Phải có đầy đủ các loại giấy tờ về thửa đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan chức năng có thẩm quyền quyền giải quyết, đã có hiệu lực thi hành.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Đất vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, để thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, chủ thể sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện như trên.
4. Các giao dịch về quyền sử dụng đất nào bị nghiêm cấm?
Theo quy định của pháp luật về đất đai, các giao dịch về quyền sử dụng đất bị nghiêm cấm bao gồm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật. Đây là hành vi không tuân thủ các quy định của pháp luật, chẳng hạn như chuyển nhượng đất đã bị thu hồi hoặc đất trong diện quy hoạch. Giao dịch đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là hành vi cấm thực hiện trong hoạt động mua bán, trao đổi,… Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận hợp pháp đều nghiêm cấm thực hiện.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đối tượng không đủ điều kiện cũng là đều Pháp luật cấm thực hiện. Đất đang trong tình trạng tranh chấp nếu đưa vào thực hiện giao dịch mua bán trao đổi đều không được chấp thuận.
Thực hiện giao dịch bằng giấy tờ giả hoặc thông tin không chính xác là hành vi trái với pháp luật trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Các hành vi này không chỉ vi phạm quy định pháp luật mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên liên quan cũng như gây rối loạn thị trường bất động sản.
Do đó, chúng ta nên cần tìm hiểu trước khi thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Như vậy sẽ tránh gặp phải những rủi ro không đáng có trong quá trình giao dịch được diễn ra.
5. Thủ tục thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất
Bước 1:Nộp hồ sơ Người sử dụng đất cần nộp một bộ hồ sơ để thực hiện quyền của mình. Nếu quyền được thực hiện đối với một phần thửa đất, người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc tách thửa cho phần diện tích cần thực hiện quyền trước khi nộp hồ sơ.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:
Kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ.
Lập Phiếu chuyển thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính nếu cần thiết.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính Chi cục thuế quận, huyện sẽ thực hiện các nhiệm vụ gồm:
Xác định nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất.
Thông báo nghĩa vụ tài chính và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định.
Bước 4: Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:
Tiếp nhận chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 5: Trả kết quả hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Thủ tục thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất
6. Câu hỏi thường gặp
Các giao dịch về quyền sử dụng đất có cần phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực không?
Theo quy định của Luật Đất đai, các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp thường phải được công chứng hoặc chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã, trừ một số trường hợp được miễn theo quy định.
Nếu đất đang bị thế chấp, có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng không?
Nếu đất đang bị thế chấp, chủ sử dụng đất chỉ có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng khi được sự đồng ý của bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng). Trong trường hợp này, các bên cần phải có thỏa thuận cụ thể để giải quyết các nghĩa vụ liên quan.
Thời gian thực hiện thủ tục giao dịch về quyền sử dụng đất thường mất bao lâu?
Thời gian thực hiện thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất thông thường kéo dài từ 15 đến 30 ngày làm việc, tùy thuộc vào loại giao dịch và tình trạng hồ sơ của người thực hiện. Đối với các trường hợp phức tạp hoặc có phát sinh nghĩa vụ tài chính, thời gian có thể lâu hơn.
Bài viết “Các giao dịch về quyền sử dụng đất như thế nào?” do ACC HCM cung cấp đã giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình này. Nếu có thắc mắc gì về vấn đề pháp lý này, hãy liên hệ ngay với ACC để được tư vấn chi tiết nhất.
