Việc hiểu rõ về các loại đất không được phép xây dựng là rất quan trọng để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tránh những rủi ro pháp lý không mong muốn. Theo quy định của pháp luật hiện hành, có nhiều loại đất bị hạn chế hoặc cấm sử dụng cho mục đích xây dựng nhằm bảo vệ môi trường, an ninh quốc phòng và quyền lợi cộng đồng. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu chi tiết hơn về các loại đất không được phép xây dựng và những lý do pháp lý đằng sau quy định này.
1. Các loại đất không được phép xây dựng mà bạn cần biết
Các loại đất không được phép xây dựng mà bạn cần biết
Việc không được xây dựng nhà ở trên các loại đất không phù hợp là điều quan trọng để tuân thủ các quy định pháp luật. Dưới đây là các chi tiết cụ thể:
1.1. Không được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất
Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh. …”
Theo đó, một trong những nguyên tắc phải tuân thủ là sử dụng đất đúng mục đích. Điều này đồng nghĩa với việc chỉ được xây nhà ở trên đất ở, không được xây dựng nhà ở trên các loại đất khác, trong đó có đất nông nghiệp.
Cụ thể, những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sẽ không được phép xây dựng nhà ở, bao gồm:
Đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác)
Đất trồng cây lâu năm
Đất rừng sản xuất
Đất rừng phòng hộ
Đất rừng đặc dụng
Đất nuôi trồng thủy sản
Đất làm muối
Đất nông nghiệp khác
Lưu ý: Đất nông nghiệp được phép xây dựng một số loại công trình phục vụ mục đích nông nghiệp như:
Các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
Nhà kính phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
Chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.
Không được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
1.2. Không được phép xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch
Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định như sau:
“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.“
Như vậy, nếu đất thuộc quy hoạch mà đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình.
Lưu ý: Nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn (theo khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng).
1.3. Không được phép xây dựng thêm nếu thuộc trường hợp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp
Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp như sau:
“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.“
Theo đó, nếu thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp thì không được phép xây dựng thêm.
Những quy định trên giúp đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích, bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và duy trì trật tự xã hội.
2. Các trường hợp pháp luật nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất
Theo Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014, các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm:
Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng
Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử – văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật
Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này
Như vậy, pháp luật nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất nếu thuộc các trường hợp nêu trên. Để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật, bạn cần xác định rõ loại đất và tình trạng pháp lý của đất trước khi tiến hành xây dựng.
Các trường hợp pháp luật nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất
3. Những hình thức xử phạt nếu xây dựng trên các loại đất không được phép xây dựng
Việc xây dựng trên các loại đất không được phép xây dựng hoặc không đúng mục đích sử dụng là một hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng và có thể gây ra nhiều hậu quả pháp lý nặng nề. Để bảo vệ quyền lợi của mình và tuân thủ quy định của pháp luật, cá nhân và tổ chức cần hiểu rõ về các loại đất không được phép xây dựng và những hình thức xử phạt kèm theo. Dưới đây là những quy định chi tiết về các hành thức xử phạt theo quy định hiện hành.
Hình thức xử phạt chính
Cảnh cáo: Áp dụng cho các vi phạm nhỏ, ít nghiêm trọng nhằm nhắc nhở và giáo dục.
Phạt tiền: Mức phạt tùy thuộc vào loại công trình và mức độ vi phạm. Ví dụ, xây dựng nhà ở riêng lẻ có thể bị phạt từ 15.000.000 đến 20.000.000 đồng, trong khi công trình trong khu bảo tồn có thể bị phạt từ 25.000.000 đến 30.000.000 đồng. Công trình lớn hơn có thể bị phạt từ 70.000.000 đến 90.000.000 đồng.
Hình thức xử phạt bổ sung
Tịch thu giấy tờ: Các giấy tờ bị sửa chữa, tẩy xóa, hoặc giả mạo.
Đình chỉ hoạt động tư vấn: Từ 09 đến 12 tháng.
Tước quyền sử dụng giấy phép: Từ 06 đến 09 tháng.
Tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện đúng thủ tục hành chính để tránh các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm khắc.
>>> Mời các bạn đọc thêm bài viết Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp tại đây để biết thêm thông tin chi tiết: Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp
4. Câu hỏi thường gặp
Có được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không?
Không. Đất nông nghiệp được quy định chỉ sử dụng vào mục đích trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản và các hoạt động nông nghiệp khác. Việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi phạm pháp luật và phải chịu trách nhiệm hành chính theo quy định của pháp luật.
Có được phép xây dựng trên đất đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện không?
Có. Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật.
Có được xây dựng công trình công cộng trên đất phi nông nghiệp không?
Có. Đất phi nông nghiệp có thể được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, công viên, nếu được quy hoạch và phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tóm lại, việc hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến các loại đất không được phép xây dựng là vô cùng quan trọng để tránh các vi phạm và hậu quả pháp lý. Các quy định này không chỉ bảo vệ quyền lợi của cá nhân và tổ chức mà còn đảm bảo sự phát triển bền vững và hài hòa của xã hội.
Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào về các quy định pháp luật về đất đai hoặc cần sự hỗ trợ trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hãy liên hệ với ACC HCM. Dịch vụ tư vấn đất đai của ACC HCM cung cấp các giải pháp toàn diện và hiệu quả cho mọi nhu cầu của bạn.
Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm và chuyên môn cao, chúng tôi cam kết tư vấn chi tiết và đầy đủ về các quy định pháp luật trong các hoạt động liên quan đến đất đai. Hãy để ACC HCM là người đồng hành tin cậy của bạn trong mọi vấn đề pháp lý về đất đai. Liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời!
