Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp và phổ biến tại Việt Nam. Các mâu thuẫn này không chỉ liên quan đến quyền sở hữu mà còn ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các bên. Trong bài viết “Các tình huống tranh chấp đất đai hiện nay”, ACC HCM sẽ giúp bạn hiểu rõ về các tình huống tranh chấp phổ biến và cách giải quyết hiệu quả.
Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Điều này có nghĩa, tranh chấp đất đai là các mâu thuẫn, xung đột phát sinh từ việc sử dụng, quản lý hoặc sở hữu đất đai, dẫn đến bất đồng về quyền lợi hoặc trách nhiệm pháp lý giữa các chủ thể liên quan.
Quyền sử dụng đất: Đây là quyền cơ bản của người sử dụng đất được pháp luật bảo vệ. Tranh chấp có thể phát sinh khi một bên không đồng ý với quyền sử dụng đất mà bên khác đang thực hiện.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất: Các bên có thể mâu thuẫn khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ như đóng thuế đất, bảo vệ môi trường hoặc không tuân thủ quy hoạch đất đai.
Quan hệ đất đai: Tranh chấp thường xảy ra giữa các cá nhân, tổ chức, hoặc hộ gia đình trong quá trình giao dịch, quản lý hoặc thừa kế đất đai.
2.1. Tình huống 1: Tranh chấp về cấp quyền sử dụng đất
Gia đình ông M sống trên mảnh đất từ năm 1974, được thuê từ ông T. Hiện nay, ông T đã định cư ở nước ngoài từ lâu và không có thông tin liên lạc. Trong thời gian qua, gia đình ông M đã giao tiền thuê đất cho người bà con của ông T mà không có giấy tờ chứng minh cụ thể. Ông M từng liên hệ để mua lại đất nhưng không nhận được phản hồi rõ ràng. Gia đình ông M muốn biết liệu họ có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) hay không và các thủ tục cần thiết phải thực hiện.
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 sẽ được cấp GCN QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, gia đình ông M không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất như quy định.
Trong trường hợp không có giấy tờ, nếu đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004, không vi phạm pháp luật đất đai, không có tranh chấp, và phù hợp với quy hoạch thì sẽ được xem xét cấp GCN QSDĐ theo khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai.
Gia đình ông M cần:
Liên hệ Ủy ban nhân dân (UBND) xã/phường nơi có đất để xác minh tình trạng đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch.
Nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN QSDĐ tại cơ quan tài nguyên và môi trường địa phương.
2.2. Tình huống 2: Tranh chấp về quyền sử dụng đất
Gia đình bà N từng gặp khó khăn và ông K (chủ hộ) đã chuyển nhượng mảnh đất cho bà H (em gái ông K) vào năm 2007 với giá 20 triệu đồng. Việc chuyển nhượng chỉ có thỏa thuận giữa hai bên bằng văn bản viết tay và không có chứng nhận của UBND địa phương. Sau đó, bà H bán đất này cho người khác với giá cao hơn, khiến gia đình bà N muốn khởi kiện đòi lại quyền lợi.
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 126 và Điều 167 Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã/phường nơi có đất. Việc chuyển nhượng giữa ông K và bà H không đáp ứng điều kiện này.
Ngoài ra, nếu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của “hộ gia đình”, việc chuyển nhượng cần có sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ. Vì không có sự đồng ý này, giao dịch trên vi phạm quy định pháp luật.
Gia đình bà N có thể khởi kiện yêu cầu:
Hủy giao dịch chuyển nhượng đất giữa ông K và bà H do không hợp pháp.
Hủy giao dịch giữa bà H và người mua để bảo vệ quyền lợi của mình.
2.3. Tình huống 3: Tranh chấp về lối đi chung
Gia đình ông V mua nhà tại cuối ngõ từ ông P. Tuy nhiên, ông P (hàng xóm) đã xây dựng một bếp trên phần lối đi chung, gây cản trở và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của gia đình ông V.
Trả lời:
Theo khoản 1, Điều 12 Luật Đất đai, cấm người sử dụng đất có hành vi lấn chiếm đất đai. Hành vi xây dựng bếp trên phần lối đi chung của ông P là hành vi lấn chiếm, vi phạm quyền sử dụng hợp pháp của gia đình ông V và những người khác.
Gia đình ông V có thể:
Gửi đơn yêu cầu UBND xã/phường nơi có đất giải quyết hành vi lấn chiếm.
Nếu UBND không giải quyết, gia đình ông V có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân yêu cầu buộc ông P tháo dỡ công trình lấn chiếm và khôi phục hiện trạng lối đi chung.
Các mức xử phạt hành vi lấn chiếm đất được quy định tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
2.4. Tình huống 4: Tranh chấp ranh giới thửa đất
Gia đình ông X và gia đình bà Y có đất liền kề. Trong quá trình sử dụng, gia đình ông X dựng hàng rào thép gai trên phần đất sát ranh giới hai nhà. Bà Y cho rằng hàng rào đã lấn sang đất của gia đình mình, dẫn đến tranh chấp về ranh giới giữa hai thửa đất. Cả hai bên đều không có giấy tờ đo đạc cụ thể để xác định ranh giới đất.
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 175 Luật Đất đai 2013, ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất, hoặc theo hiện trạng đã được các bên thỏa thuận hoặc giải quyết theo quy định pháp luật.
Trường hợp không có giấy tờ đo đạc cụ thể, các bước giải quyết như sau:
Hai bên cùng thương lượng để thống nhất về ranh giới.
Nếu không thỏa thuận được, nộp đơn đề nghị UBND xã/phường hòa giải.
Nếu hòa giải không thành, một trong hai bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân, yêu cầu đo đạc lại và phân định ranh giới.
Căn cứ để giải quyết sẽ dựa vào:
Hồ sơ địa chính lưu trữ tại cơ quan tài nguyên và môi trường.
Ý kiến của những người sử dụng đất liền kề khác.
2.5. Tình huống 5: Tranh chấp về đất thừa kế
Ông Q qua đời và để lại một mảnh đất mà không có di chúc. Gia đình ông Q gồm vợ ông (bà T) và ba người con (A, B, C). Sau khi ông Q mất, bà T cùng người con C đang sử dụng đất, nhưng hai người con A và B yêu cầu chia tài sản thừa kế. Tuy nhiên, bà T cho rằng mảnh đất là tài sản chung của vợ chồng nên bà có quyền sở hữu toàn bộ.
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013, khi một người sử dụng đất qua đời, quyền sử dụng đất sẽ được thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự.
Căn cứ Điều 33 và Điều 66 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, nếu đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, mảnh đất này sẽ là tài sản chung của vợ chồng, bà T có quyền sở hữu 50%. Phần còn lại được coi là di sản thừa kế.
Trình tự giải quyết:
Xác định phần tài sản của bà T (50%) không thuộc diện thừa kế.
Phần còn lại chia đều cho những người thừa kế hợp pháp (bà T và ba người con A, B, C), mỗi người hưởng một phần bằng nhau.
Nếu không thống nhất được, các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết để phân chia di sản thừa kế.
Việc chia tài sản thừa kế được thực hiện theo quy định tại Điều 650 và Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015.
Giải quyết tranh chấp đất đai đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ theo pháp luật để bảo vệ quyền lợi các bên và duy trì trật tự xã hội. Dưới đây là các bước cơ bản, đầy đủ nhưng ngắn gọn:
Bước 1. Thương lượng, hòa giải tại cơ sở
Bước đầu tiên là khuyến khích các bên tự thương lượng. Nếu không thành, họ phải tham gia hòa giải tại UBND cấp xã, theo quy định bắt buộc. Kết quả hòa giải sẽ được lập biên bản. Nếu hòa giải không thành, các bên có thể chuyển sang bước tiếp theo.
Bước 2. Nộp đơn lên cơ quan có thẩm quyền
Tranh chấp không được giải quyết qua hòa giải có thể được nộp đơn lên:
UBND cấp huyện: Khi liên quan đến cá nhân, hộ gia đình không có giấy tờ đất.
UBND cấp tỉnh: Với tranh chấp phức tạp hoặc liên quan đến tổ chức, doanh nghiệp.
Bước 3. Khởi kiện tại Tòa án
Nếu không đồng ý với quyết định hành chính hoặc tranh chấp thuộc thẩm quyền xét xử, các bên có thể khởi kiện. Tòa án sẽ thụ lý, điều tra, xét xử và ra bản án mang tính ràng buộc.
Bước 4. Thi hành quyết định hoặc bản án
Phán quyết cuối cùng phải được tuân thủ. Nếu một bên không thực hiện, cơ quan thi hành án sẽ cưỡng chế thi hành.
Trình tự này đảm bảo tranh chấp được giải quyết minh bạch, đúng quy định.
Nếu tôi mua đất mà không có sổ đỏ, liệu tôi có quyền sử dụng đất hợp pháp không?
Không, bạn cần có sổ đỏ để chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Nếu không có, giao dịch sẽ không hợp pháp.
Trường hợp tôi có giấy tờ về quyền sử dụng đất từ trước nhưng không có sổ đỏ, tôi cần làm gì để cấp sổ đỏ cho thửa đất đó?
Bạn cần nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng để xin cấp sổ đỏ, bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và bản vẽ sơ đồ thửa đất.
Nếu có tranh chấp đất đai nhưng không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, tôi có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp như thế nào?
Bạn có thể yêu cầu hòa giải tại UBND xã/phường, hoặc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp dựa trên các chứng cứ khác.
Như vậy, Các tình huống tranh chấp đất đai hiện nay đang ngày càng phức tạp và cần giải quyết kịp thời. Hiểu rõ các vấn đề pháp lý giúp bạn xử lý mâu thuẫn hiệu quả. Nếu gặp phải tranh chấp đất đai, hãy liên hệ ACC HCM để được tư vấn và hỗ trợ pháp lý.
