Khi sử dụng đất, có những trường hợp người dân cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để phù hợp với nhu cầu sử dụng hoặc theo yêu cầu của pháp luật. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều được phép chuyển đổi mục đích mà phải tuân theo những quy định cụ thể của Nhà nước. Để hiểu rõ hơn về các quy định này, bài viết “Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định” sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn chi tiết về những trường hợp nào được phép chuyển đổi và những thủ tục cần thiết khi tiến hành. Hãy cùng ACC HCM tìm hiểu ngay sau đây!
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định
Chuyển mục đích sử dụng đất là một thủ tục quan trọng và phức tạp, đòi hỏi người sử dụng đất phải nắm rõ các quy định của pháp luật để thực hiện đúng và tránh vi phạm. Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, có những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và những trường hợp không phải xin phép. Việc phân biệt và hiểu rõ các trường hợp này giúp người dân chủ động hơn trong quá trình thực hiện các thủ tục liên quan.
1.1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
Theo khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai 2024, có bảy trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Những trường hợp này bao gồm:
Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp: Đây là những loại đất có vai trò quan trọng trong bảo vệ môi trường và an ninh lương thực quốc gia, vì vậy việc chuyển đổi sử dụng đất cần được kiểm soát chặt chẽ.
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp: Điều này xảy ra khi người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng trọt, chăn nuôi sang các loại đất như đất ở, đất xây dựng công trình. Việc chuyển đổi cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch và có sự chấp thuận của cơ quan quản lý.
Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi quy mô lớn: Các dự án chăn nuôi quy mô lớn thường có tác động lớn đến môi trường và kinh tế địa phương. Vì vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này cũng cần được kiểm soát để đảm bảo an toàn môi trường và phù hợp với quy hoạch phát triển nông nghiệp.
Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất: Điều này liên quan đến các thay đổi về chính sách sử dụng đất, thường là khi người sử dụng đất muốn kinh doanh trên mảnh đất đã được giao mà trước đó không phải trả tiền sử dụng.
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở: Đây là trường hợp phổ biến khi người dân hoặc tổ chức muốn chuyển đất từ mục đích sản xuất, dịch vụ sang mục đích xây dựng nhà ở, và cần được cơ quan nhà nước chấp thuận.
Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Đây là trường hợp khi đất công cộng hoặc đất phục vụ công trình sự nghiệp được chuyển mục đích sang sử dụng cho hoạt động kinh doanh, sản xuất.
Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ: Khi đất phi nông nghiệp được chuyển mục đích sang sử dụng trong các lĩnh vực thương mại, dịch vụ, người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước để đảm bảo tính hợp pháp của việc sử dụng đất.
Như vậy, với những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được liệt kê ở trên, người có đất cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện việc chuyển đổi.
Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép
1.2. Trường hợp không phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất
Ngoài các trường hợp phải xin phép, Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ những trường hợp người sử dụng đất có thể chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền, theo khoản 11 Điều 3 và khoản 1, 3 Điều 121 của luật này. Những trường hợp không cần xin phép bao gồm:
Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp: Nếu việc chuyển đổi chỉ diễn ra trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp, người sử dụng đất không cần phải xin phép cơ quan nhà nước.
Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp: Trường hợp này áp dụng khi việc chuyển đổi phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và không yêu cầu sự can thiệp của cơ quan chức năng.
Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung: Khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô nhỏ hoặc không có tác động lớn đến môi trường và kinh tế địa phương, việc chuyển đổi đất cũng không yêu cầu xin phép.
Chuyển đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền hoặc cho thuê đất: Những trường hợp này thường liên quan đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất từ công ích sang mục đích kinh doanh và có sự chuyển giao quyền sở hữu, cho thuê đất.
Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở: Nếu mảnh đất đã được sử dụng ổn định cho các mục đích phi nông nghiệp không thuộc diện đất ở, việc chuyển đổi sang đất ở không yêu cầu xin phép.
Trong những trường hợp này, việc chuyển mục đích sử dụng đất chỉ cần tuân thủ theo các quy định về quy hoạch mà không cần thủ tục xin phép phức tạp. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn cần nắm rõ quy hoạch tại địa phương để đảm bảo việc chuyển đổi không vi phạm quy định pháp luật.
Trường hợp không phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất là một quy trình quan trọng và không phải trường hợp nào cũng có thể thực hiện mà không qua các bước xét duyệt. Người sử dụng đất muốn chuyển đổi mục đích cần tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật và đáp ứng những điều kiện cần thiết. Điều này đảm bảo rằng việc sử dụng đất mới phù hợp với quy hoạch chung và không gây ảnh hưởng xấu đến sự phát triển của khu vực. Vậy, làm sao để được chuyển mục đích sử dụng đất? Dưới đây là những điều kiện mà người sử dụng đất cần tuân thủ khi muốn xin phép chuyển đổi.
Trước khi tiến hành bất kỳ thủ tục nào, người sử dụng đất cần lưu ý đến hai điều kiện quan trọng mà pháp luật yêu cầu. Cụ thể, để được chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đây là yếu tố tiên quyết để xem xét việc có thể chuyển mục đích sử dụng đất hay không. Mỗi huyện đều có một kế hoạch sử dụng đất hàng năm do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Kế hoạch này sẽ quy định rõ về các loại đất và mục đích sử dụng đất tại từng khu vực trong huyện, từ đó xác định rõ những thửa đất nào được phép chuyển đổi và những thửa đất nào không. Người sử dụng đất cần phải kiểm tra xem thửa đất mình muốn chuyển đổi có nằm trong kế hoạch được phép chuyển mục đích sử dụng hay không. Nếu kế hoạch sử dụng đất của huyện đã phê duyệt cho phép chuyển đổi, thì người sử dụng đất mới có thể tiến hành các bước tiếp theo.
Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Sau khi xác định thửa đất nằm trong kế hoạch cho phép chuyển đổi, người sử dụng đất cần thể hiện rõ nhu cầu sử dụng đất của mình thông qua đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đơn này phải thể hiện được mục đích sử dụng mới của thửa đất, đảm bảo mục đích này phù hợp với quy hoạch chung cũng như quy định của pháp luật hiện hành. Mục đích sử dụng đất phải rõ ràng, cụ thể và đáp ứng đúng yêu cầu của kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Việc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất yêu cầu người sử dụng đất phải tuân thủ đúng các quy định về pháp lý và quy hoạch. Nếu đáp ứng đủ hai điều kiện trên và thực hiện đúng quy trình, khả năng được cơ quan nhà nước chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ cao hơn.
3. Ai có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Việc chuyển mục đích sử dụng đất là một thủ tục quan trọng và thường gặp trong quá trình sử dụng đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể tự do chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà phải tuân theo các quy định pháp luật, và đặc biệt là phụ thuộc vào cơ quan có thẩm quyền. Mỗi loại đất, tùy theo đối tượng sử dụng và mục đích chuyển đổi, sẽ do các cấp cơ quan quản lý nhà nước khác nhau quyết định. Vậy ai có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Dưới đây là chi tiết về thẩm quyền của các cơ quan theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai 2024.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định đối với những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất liên quan đến tổ chức và các đối tượng đặc biệt khác. Cụ thể, UBND cấp tỉnh có quyền quyết định trong các trường hợp sau:
Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước. Điều này bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức nhà nước, và các tổ chức xã hội trong nước. Khi tổ chức muốn chuyển mục đích sử dụng đất, dù là từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hay từ đất sản xuất kinh doanh sang đất thương mại dịch vụ, phải có quyết định từ UBND cấp tỉnh.
Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo và các tổ chức tôn giáo trực thuộc. Các tổ chức tôn giáo, chẳng hạn như nhà thờ, chùa, tu viện, khi có nhu cầu sử dụng đất với mục đích khác (ví dụ như xây dựng công trình tôn giáo hoặc phát triển hoạt động từ thiện), cần phải có sự phê duyệt từ UBND cấp tỉnh.
Giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Những đối tượng này thường là những người Việt Nam sống ở nước ngoài, nhưng có nhu cầu đầu tư, kinh doanh hoặc xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Họ phải xin phép UBND cấp tỉnh trước khi có thể sử dụng đất cho mục đích kinh doanh hoặc đầu tư.
Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Các tổ chức nước ngoài như đại sứ quán, lãnh sự quán khi muốn thuê đất để thực hiện các hoạt động ngoại giao tại Việt Nam cũng cần phải được UBND cấp tỉnh xem xét và phê duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp huyện
Ngoài UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện cũng có thẩm quyền trong việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng đối tượng áp dụng chủ yếu là cá nhân và cộng đồng dân cư. Cụ thể:
Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Các cá nhân, hộ gia đình khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chẳng hạn từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc đất kinh doanh, sẽ phải nộp đơn và chờ quyết định từ UBND cấp huyện. Trong một số trường hợp đặc biệt, khi diện tích đất chuyển đổi quá lớn (từ 0,5 ha trở lên cho mục đích thương mại, dịch vụ), cần phải có sự chấp thuận trước của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp huyện ra quyết định.
Giao đất đối với cộng đồng dân cư. Khi các cộng đồng dân cư, chẳng hạn như làng, bản hoặc các tổ chức dân cư có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích chung như xây dựng nhà văn hóa, sân chơi, hoặc các công trình công cộng, UBND cấp huyện sẽ là cơ quan có thẩm quyền quyết định.
Ủy ban nhân dân cấp xã
Mặc dù quyền quyết định của UBND cấp xã có phần hạn chế hơn so với UBND cấp tỉnh và cấp huyện, nhưng vẫn có những trường hợp cụ thể mà UBND cấp xã có thể hiện cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích. Những mảnh đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn có thể được UBND cấp xã cho thuê nhằm sử dụng vào các mục đích công ích, như trồng cây công nghiệp hoặc phục vụ sản xuất nông nghiệp khác. Việc cho thuê đất này nhằm mục đích tăng cường hiệu quả sử dụng đất công và phục vụ nhu cầu sản xuất của nhân dân.
Điều đặc biệt được quy định trong Luật Đất đai 2024 là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền được nêu tại các khoản 1, 2 và 4 của Điều 123 không được phép phân cấp hoặc ủy quyền cho các cơ quan khác thực hiện nhiệm vụ của mình. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch, trách nhiệm và quyền hạn của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc sử dụng và quản lý đất đai.
Việc nắm rõ thẩm quyền của từng cấp cơ quan là rất quan trọng trong quá trình xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu người dân hiểu rõ ai là người có thẩm quyền quyết định trong trường hợp của mình, việc thực hiện thủ tục sẽ trở nên dễ dàng hơn, tiết kiệm thời gian và tránh được những rắc rối không đáng có.
Ai có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?
Có, khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất thường phải nộp tiền sử dụng đất tùy theo loại đất được chuyển và quy định địa phương. Mức phí cụ thể sẽ phụ thuộc vào giá trị của thửa đất và mục đích mới của nó.
Thời gian xử lý hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất mất bao lâu?
Thời gian xử lý thường mất khoảng 15-30 ngày làm việc tùy thuộc vào địa phương và quy mô của hồ sơ. Các cơ quan chức năng sẽ xem xét yêu cầu, kiểm tra quy hoạch và ra quyết định.
Có phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư không?
Có, khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở), người sử dụng đất sẽ phải nộp một khoản tiền sử dụng đất, thường tính dựa trên giá đất tại thời điểm chuyển đổi.
Việc hiểu rõ “Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định” là rất quan trọng để đảm bảo quá trình sử dụng đất diễn ra đúng pháp luật và tránh những rủi ro không đáng có. Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xác định trường hợp của mình có thuộc diện được chuyển mục đích sử dụng đất hay không, hoặc cần hỗ trợ pháp lý về các thủ tục liên quan, ACC HCM là địa chỉ đáng tin cậy để bạn tìm đến. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, chúng tôi sẵn sàng tư vấn và giúp bạn giải quyết mọi thắc mắc. Hãy liên hệ với ACC HCM ngay hôm nay để được hỗ trợ kịp thời!
