Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại TPHCM là một quy trình pháp lý quan trọng và cần thiết khi người sử dụng đất muốn chuyển quyền sở hữu cho người khác. Để đảm bảo tính hợp pháp và tránh các rủi ro pháp lý, người dân cần tuân thủ các quy định hiện hành và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo yêu cầu. Quy trình này bao gồm các bước từ chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng, đến việc thẩm định và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Thực hiện đúng quy trình sẽ giúp việc chuyển nhượng diễn ra suôn sẻ và nhanh chóng.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai số 45/2013/QH13, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các điều kiện sau phải được đáp ứng:
Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hợp lệ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
Đất đang được chuyển nhượng phải không có tranh chấp. Điều này có nghĩa là không có bất kỳ tranh chấp nào về quyền sử dụng đất giữa các bên liên quan, đảm bảo tính hợp pháp và rõ ràng của quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất đang được chuyển nhượng không được kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc các nghĩa vụ khác. Nếu đất đang bị kê biên thì không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
Đất đang trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật. Thời hạn sử dụng đất phải còn hiệu lực và chưa hết hạn tại thời điểm thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
Như vậy, nếu đáp ứng đủ bốn điều kiện nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được thực hiện một cách hợp pháp và bình thường.
Việc tuân thủ các quy định pháp lý và thực hiện đúng quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ đảm bảo quyền lợi của các bên mà còn tránh được các tranh chấp và rủi ro pháp lý tiềm ẩn.
Điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
II. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, việc công chứng, chứng thực được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Bước 2: Nộp phí công chứng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng số 53/2014/QH13, người yêu cầu công chứng sẽ nộp phí công chứng. Các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc bên nào sẽ chịu phí này.
Bước 3: Đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, hai bên phải đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc. Nếu không thực hiện, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 – 10 triệu đồng.
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Các loại thuế, phí phải nộp bao gồm:
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích đất x Giá 1 m2 đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh).
Thuế thu nhập cá nhân:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.
Đối với cá nhân chỉ có một nhà ở duy nhất, khoản thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế.
Lệ phí địa chính:
Theo Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC, lệ phí khi cấp trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính không quá 15.000 đồng/lần.
Lệ phí cấp Sổ đỏ và phí thẩm định hồ sơ:
Thông thường do người thực hiện thủ tục chuyển nhượng nộp, mức phí phụ thuộc vào diện tích đất, tính phức tạp của hồ sơ và điều kiện từng địa phương.
Sau khi nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế và lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
1. Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bao gồm:
Phiếu yêu cầu công chứng;
Dự thảo hợp đồng (nếu có);
Giấy tờ tùy thân của hai bên: CMND/CCCD/hộ chiếu còn thời hạn (bản sao), đăng ký kết hôn/xác nhận tình trạng hôn nhân;
Sổ hộ khẩu/giấy xác nhận nơi cư trú;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng);
Giấy ủy quyền (nếu có).
2. Hồ sơ địa chính
Bao gồm:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định. Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có);
Bản chính tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (trừ trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản) theo quy định của pháp luật về thuế (nếu có);
Bản chính văn bản của người sử dụng đất đề nghị được miễn, giảm các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai;
Bản sao các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm theo quy định của pháp luật (nếu có);
Bản sao Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (nếu có);
Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật (bản sao) hoặc Hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản theo quy định của pháp luật (bản sao) hoặc Hợp đồng (hoặc các giấy tờ) thừa kế bất động sản (bản sao); Hóa đơn giá trị gia tăng đối với trường hợp tổ chức chuyển nhượng bất động sản (bản sao).
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
IV. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như thế nào?
Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn, có một số hạn chế đối với tổ chức kinh tế, cá nhân và các tổ chức khác trong việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng, cụ thể như sau:
Hạn chế đối với tổ chức kinh tế: Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng từ cá nhân, trừ khi tổ chức đó được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Điều này nhằm bảo vệ tài nguyên rừng và đảm bảo việc sử dụng đất rừng theo đúng mục đích quy hoạch.
Hạn chế đối với cá nhân: Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ và rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong khu vực rừng phòng hộ. Điều này cũng áp dụng đối với các phân khu bảo vệ nghiêm ngặt và phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng. Mục đích của quy định này là để hạn chế sự xâm phạm và bảo vệ nghiêm ngặt các khu vực rừng có giá trị bảo tồn cao.
Hạn chế đối với các tổ chức và cá nhân khác: Các tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất nếu pháp luật không cho phép. Điều này nhằm đảm bảo rằng việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai phù hợp với quy định của pháp luật và không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà nước và cộng đồng.
Những quy định này đảm bảo rằng việc sử dụng đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng được quản lý chặt chẽ, bảo vệ tài nguyên rừng và duy trì mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch và kế hoạch được phê duyệt. Việc tuân thủ các quy định này là cần thiết để bảo vệ môi trường, duy trì cân bằng sinh thái và phát triển bền vững.
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như thế nào
V. Thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường kéo dài từ 10 đến 30 ngày làm việc, tùy thuộc vào nhiều yếu tố như khu vực địa lý, tính đầy đủ của hồ sơ, và quy trình xử lý của cơ quan chức năng. Thời gian này bao gồm giai đoạn chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, và chờ đợi cơ quan chức năng xử lý hồ sơ.
Trong quá trình này, người chuyển nhượng cũng cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính như thuế và lệ phí, trước khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Đối với các khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian xử lý có thể kéo dài hơn, lên đến 40 ngày làm việc. Tổng cộng, thời gian để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường dao động trong khoảng 10-30 ngày làm việc, đảm bảo mọi quy trình được thực hiện đúng quy định và pháp luật.
VI. Một số câu hỏi thường gặp
Sau khi công chứng hợp đồng, bước tiếp theo là gì?
Đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất trong thời hạn 30 ngày.
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất là bao nhiêu?
Phí công chứng được quy định theo Luật Công chứng và có thể thỏa thuận giữa các bên về việc ai sẽ nộp phí.
Thời gian đăng ký biến động đất đai là bao lâu?
Thời gian đăng ký biến động sang tên kéo dài 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ.
Nếu không đăng ký biến động trong thời hạn quy định, sẽ bị phạt như thế nào?
Nếu không thực hiện trong thời hạn 30 ngày, người sử dụng đất sẽ bị phạt tiền từ 01 – 10 triệu đồng.
