Chuyển quyền sử dụng đất thường phải chịu rất nhiều khoản chi phí khác nhau, trong đó không ít người thắc mắc rằng chuyển quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT hay không? Hãy cùng ACC HCM theo dõi bài viết dưới đây để có câu trả lời cho vấn đề khi chuyển quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT hay không?
Chuyển quyền sử dụng đất có chịu thuế giá trị gia tăng
Căn cứ theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 có quy định khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất cụ thể như sau: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sangngườikhác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”
Như vậy, chuyển quyền sử dụng đất có 5 hình thức là:
Chuyển đổi
Chuyển nhượng
Thừa kế
Tặng cho quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Trên thực tế, việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng là chủ yếu. Đây là hình thức phổ biến. Hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất. Người được chuyển quyền sử dụng đất trở thành người có quyền khai thác lợi ích và tiềm năng của đất và phải trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền nhất định tương ứng với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Chuyển quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không?
Để xác định xem chuyển quyền sử dụng đất có chịu thuế giá trị gia tăng hay không, ta có thể căn cứ vào khoản 6 Điều 5 Luật thuế giá trị gia tăng 2008 có quy định về các đối tượng không chịu thuế, trong đó có chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không phải chịu thuế giá trị gia tăng.
Tuy nhiên, trong trường hợp bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đi kèm với tài sản trên đất, thì vẫn bị tính thuế giá trị gia tăng khi thực hiện chuyển nhượng.
3. Cách tính thuế giá trị gia tăng trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đi kèm với tài sản trên đất
Theo quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 209/2013/NĐ-CP cụ thể như sau:
Giá tính thuế GTGT = Giá chuyển nhượng bất động sản – giá đất được trừ để tính thuế giá GTGT.
Trong đó, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định tại Khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 12/09/2022 như sau:
Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có).
Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng quy định tại điểm a.1 và điểm a.3 khoản 1 Điều 1 Nghị định 49/2022/NĐ-CP là số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).
Trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản của các tổ chức, cá nhân đã xác định giá đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015) thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng không bao gồm cơ sở hạ tầng.
Trường hợp không tách được giá trị cơ sở hạ tầng tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình.
Trường hợp xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
Cách tính thuế GTGT trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đi kèm với tài sản trên đất
Chuyển quyền sử dụng đất có tài sản trên đất thì có bị tính thuế giá trị gia tăng không?
Có. Theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng 2008 thì đối tượng miễn thuế là chuyển quyền sử dụng đất, và đối tượng này không bao gồm chuyển quyền sử dụng các tài sản trên đất.
Nhận thừa kế có phải nộp thuếgiá trị gia tăng không?
Không. Thừa kế là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không phải nộp thuế giá trị gia tăng.
Chuyển quyền sử dụng đất đấu giá có phải nộp thuế giá trị gia tăng không?
Thuế giá trị gia tăng cho chuyển quyền sử dụng đất đấu giá thì phần giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.
Như vậy, câu hỏi về chuyển quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không đã có lời giải đáp. Nếu còn bất kỳ điều gì cần hỗ trợ, hãy liên hệ ngay với ACC HCM để được tư vấn và giải đáp mọi vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và các vấn đề pháp lý khác nói chung.
