Hiện nay, việc quản lý và sử dụng đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc tối ưu hóa tài nguyên. Đặc biệt, nhiều dự án đầu tư đang đối mặt với nhu cầu chuyển từ giao đất sang thuê đất để phù hợp với các quy định và điều kiện thực tiễn. Điều này không chỉ giúp đảm bảo tính hợp pháp mà còn tạo ra nhiều cơ hội mới cho các nhà đầu tư. Trong bài viết “Khi nào cần chuyển từ giao đất sang thuê đất“, ACC HCM sẽ mang đến những thông tin pháp lý cần thiết về vấn đề này.
Căn cứ theo Điều 120 Luật Đất đai 2024 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hằng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp quy định tại Điều 118 và Điều 119 của Luật này.
Trường hợp, Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024:
Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng;
Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp, cơ quan Nhà nước thu tiền thuê đất hằng năm:
Các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024
Các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 này mà có nhu cầu trả tiền thuê đất hằng năm;
Đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 30 của Luật Đất đai 2024.
2. Khi nào cần chuyển từ giao đất sang thuê đất?
Các trường hợp phải chuyển từ giao đất sang thuê đất được quy định tại Điều 255 Luật Đất đai 2024 như sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân: Những người đang sử dụng đất nông nghiệp được giao trước ngày 01/07/2014 nhưng vượt hạn mức giao đất tại thời điểm giao sẽ phải chuyển sang thuê đất đối với phần diện tích vượt hạn mức.
Tổ chức kinh tế và cá nhân: Những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã được giao đất có thu tiền sử dụng đất trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực. Nếu thuộc trường hợp thuê đất theo quy định mới, sẽ tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại mà không cần chuyển sang thuê. Khi hết thời hạn, nếu được gia hạn, thì phải chuyển sang thuê đất.
Đối với đất không thu tiền sử dụng: Các tổ chức, cá nhân được giao đất không thu tiền sử dụng trước ngày 01/07/2014. Nếu thuộc trường hợp thuê đất theo quy định hiện hành, cũng phải thực hiện chuyển đổi.
Lựa chọn cho người sử dụng đất: Những người sử dụng đất thuộc trường hợp tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật Đất đai 2013 có thể lựa chọn tiếp tục thuê đất trong thời hạn còn lại hoặc chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng.
Cá nhân sử dụng đất bãi bồi ven sông, ven biển: Cá nhân được giao đất bãi bồi trước ngày 01/07/2014 để phục vụ mục đích nông nghiệp có thể tiếp tục sử dụng trong thời hạn giao đất. Khi hết thời hạn, nếu có nhu cầu và phù hợp quy hoạch, họ sẽ được xem xét giao đất hoặc cho thuê đất. Ngoài ra, còn một số quy định về chuyển từ giao đất sang thuê đất liên quan đến diện tích vượt quá hạn mức giao đất:
Hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang: Họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức giao đất nông nghiệp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức, phần vượt phải chuyển sang thuê đất.
Công nhận quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp có nguồn gốc từ đất giao, giao khoán, thuê đất trước ngày 01/02/2015 sẽ được công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức, phần vượt phải chuyển sang thuê đất.
Nông dân trực tiếp sản xuất: Cá nhân sản xuất nông nghiệp trong hạn mức giao đất được quy định sẽ phải chuyển sang thuê đất đối với diện tích vượt hạn mức.
Đất làm muối: Người được giao đất làm muối trong hạn mức quy định sẽ chuyển sang thuê đất nếu sử dụng vượt hạn mức.
Đơn vị sự nghiệp công lập: Các đơn vị này sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ phải chuyển sang thuê đất đối với phần diện tích kết hợp.
Những quy định này nhằm đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội.
3. Thủ tục chuyển từ giao đất sang thuê đất
3.1. Hồ sơ chuyển từ giao đất sang thuê đất
Người sử dụng đất nộp hồ sơ để chuyển từ giao đất sang thuê đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Hồ sơ gồm văn bản đề nghị chuyển hình thức giao đất, cho thuê đất theo Mẫu 02đ tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP và một trong các giấy tờ sau đây:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.
3.2. Thủ tục chuyển từ giao đất sang thuê đất
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ. Cần chuẩn bị các loại chứng từ để thực hiện việc chuyển từ giao đất sang thuê đất một cách nhanh chóng, minh bạch. Tránh việc sai sót, thiếu giấy tờ làm ảnh hưởng đến quá trình chuyển đổi.
Bước 2: Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để thực hiện thủ tục chuyển từ giao đất sang thuê đất.
Bước 3: Kiểm tra hồ sơ. Văn phòng đăng ký đất đai là cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ. Cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai hoặc tiến hành trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thủ tục chuyển từ giao đất sang thuê đất
4. Câu hỏi thường gặp
Việc chuyển từ giao đất sang thuê đất có áp dụng cho tất cả các loại đất không?
Không, việc chuyển từ giao đất sang thuê đất chủ yếu áp dụng cho các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công nghiệp hoặc đất phục vụ các dự án đầu tư khác. Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích dân cư, thường không áp dụng quy định này, trừ khi có các trường hợp đặc biệt liên quan đến dự án đầu tư hoặc vượt hạn mức sử dụng đất.
Thời hạn thuê đất sau khi chuyển đổi từ giao đất là bao lâu?
Thời hạn thuê đất phụ thuộc vào loại đất và mục đích sử dụng. Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thời hạn thuê thường từ 20 đến 50 năm. Đối với các dự án kinh doanh, công nghiệp, thời hạn thuê có thể kéo dài đến 70 năm, tùy theo quy định pháp luật và quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Sau khi hết thời hạn, nếu phù hợp quy hoạch và có nhu cầu tiếp tục sử dụng, người thuê có thể xin gia hạn.
Việc chuyển từ giao đất sang thuê đất có áp dụng cho tất cả các loại đất không?
Không, việc chuyển từ giao đất sang thuê đất chủ yếu áp dụng cho các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công nghiệp hoặc đất phục vụ các dự án đầu tư khác. Đối với đất ở, đất phi nông nghiệp được sử dụng cho mục đích dân cư, thường không áp dụng quy định này, trừ khi có các trường hợp đặc biệt liên quan đến dự án đầu tư hoặc vượt hạn mức sử dụng đất.
Câu hỏi thường gặp
Trong bài viết “Khi nào cần chuyển từ giao đất sang thuê đất”, ACC HCM đã cung cấp những thông tin pháp lý quan trọng để hỗ trợ người dân và doanh nghiệp trong việc thực hiện các thủ tục này một cách hiệu quả. Hy vọng rằng những kiến thức này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đúng đắn, phù hợp với nhu cầu và quy định pháp luật hiện hành.
