Trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa hiện nay, vấn đề quản lý và sử dụng đất đai ngày càng trở nên quan trọng. Một trong những khái niệm cần được làm rõ là “đất chưa sử dụng”, một thuật ngữ không chỉ liên quan đến quy hoạch mà còn ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Đất chưa sử dụng thường được hiểu là những khu vực chưa được khai thác, xây dựng hoặc phát triển. Vậy đất chưa sử dụng là gì? Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết do ACC HCM thực hiện để nắm bắt rõ hơn về khái niệm và các loại đất chưa sử dụng, từ đó có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này.
Đất chưa sử dụng là gì Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì
Đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, chưa xác định là đất khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng và Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài. Đất chưa sử dụng thường có những đặc điểm riêng biệt, bao gồm:
Thời hạn sử dụng đất chưa sử dụng: đất chưa sử dụng được Ủy ban nhân dân cấp xã giao cho cá nhân, hộ gia đình thuê đất để nuôi trồng thủy hải sản, sản xuất nông nghiệp trong thời hạn không quá 5 năm dưới hình thức đấu giá đất. Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
Hạn mức giao đất: hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất chưa sử dụng không chỉ là tài nguyên đất đai “bỏ trống”, mà còn có giá trị lớn nếu được khai thác hợp lý. Tiềm năng của đất chưa sử dụng có thể được nhìn thấy qua các khía cạnh sau:
Phát triển kinh tế: Những khu đất chưa sử dụng nếu được quy hoạch hợp lý có thể mang lại lợi ích kinh tế to lớn thông qua việc phát triển nông nghiệp, công nghiệp, hoặc du lịch. Ví dụ, nhiều khu đất hoang hóa đã được chuyển đổi thành khu công nghiệp hoặc khu du lịch sinh thái, góp phần tạo việc làm và thúc đẩy kinh tế địa phương.
Bảo vệ môi trường: Một số khu vực đất chưa sử dụng, nếu để phát triển tự nhiên, có thể đóng vai trò quan trọng trong việc bảo tồn hệ sinh thái và đa dạng sinh học. Các vùng đất trống có thể được trồng cây gây rừng, giúp giảm thiểu tác động của biến đổi khí hậu.
Dự trữ đất cho phát triển tương lai: Đất chưa sử dụng có thể được coi là quỹ đất dự trữ, phục vụ cho nhu cầu mở rộng các dự án phát triển trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên trong các đô thị và khu công nghiệp.
2. Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì?
Căn cứ theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định về đất chưa sử dụng được hiểu là đất chưa xác định mục đích sử dụng và chưa giao, chưa cho thuê. Đồng thời, căn cứ theo Điều 6 Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024 thì nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất sau:
Đất do Nhà nước thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai chưa giao, chưa cho thuê sử dụng mà giao ủy ban nhân dân cấp xã, tổ chức phát triển quỹ đất quản lý: Khi đất đai chưa được sử dụng và Nhà nước chưa có quyết định giao hoặc cho thuê đất cho tổ chức hoặc cá nhân, UBND cấp xã là cơ quan được giao quyền quản lý. Quy định này không chỉ giúp đảm bảo quản lý chặt chẽ diện tích đất chưa sử dụng mà còn tăng cường tính công khai, minh bạch trong quá trình sử dụng đất đai tại địa phương. Vai trò của ủy ban nhân dân cấp xã trong trường hợp này bao gồm:
Quản lý đất chưa sử dụng: ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý những diện tích đất chưa được giao hoặc cho thuê, đảm bảo không để xảy ra tình trạng lấn chiếm hay sử dụng đất trái phép.
Đề xuất phương án sử dụng đất: ủy ban nhân dân cấp xã có thể đề xuất lên cấp trên các phương án sử dụng đất hiệu quả và phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của địa phương, như giao đất cho các dự án công cộng, phát triển hạ tầng hoặc phục vụ sản xuất nông nghiệp.
Bảo vệ đất chưa sử dụng: ủy ban nhân dân cấp xã cần có biện pháp bảo vệ, ngăn ngừa việc xâm phạm đất đai hoặc sử dụng trái phép trong thời gian quản lý.
Việc giao ủy ban nhân dân cấp xã quản lý đất chưa sử dụng có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình quản lý đất đai tại địa phương. Cơ chế này giúp duy trì sự ổn định trong việc sử dụng đất, ngăn chặn các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và hỗ trợ phát triển kinh tế – xã hội một cách hợp lý.
Đất bằng chưa sử dụng là đất chưa sử dụng tại vùng bằng phẳng ở đồng bằng, thung lũng, cao nguyên:
Đất bằng chưa sử dụng tại đồng bằng: Đồng bằng là vùng có địa hình thấp, rộng lớn và bằng phẳng, do đó, đất chưa sử dụng tại đồng bằng thường có tiềm năng rất lớn trong việc phát triển nông nghiệp và đô thị. Các yếu tố như thổ nhưỡng màu mỡ, gần nguồn nước, và khả năng tiếp cận giao thông tốt là lợi thế lớn. Tuy nhiên, việc chưa sử dụng đất tại đồng bằng có thể do một số nguyên nhân như thiếu vốn đầu tư, thiếu quy hoạch rõ ràng hoặc vấn đề về sở hữu đất.
Đất bằng chưa sử dụng tại thung lũng: Thung lũng là vùng đất thấp được bao quanh bởi các dãy núi hoặc cao nguyên, có địa hình tương đối bằng phẳng. Đất bằng chưa sử dụng ở thung lũng có lợi thế tự nhiên về mặt bảo vệ khỏi gió lớn và lũ lụt từ các vùng cao hơn. Tuy nhiên, các thách thức đối với việc khai thác đất này thường liên quan đến vấn đề giao thông, do thung lũng thường nằm xa các trung tâm kinh tế và thiếu kết nối với các tuyến đường lớn.
Đất bằng chưa sử dụng tại cao nguyên: Cao nguyên là khu vực có địa hình cao, nhưng bề mặt bằng phẳng, thích hợp cho việc phát triển nông nghiệp và chăn nuôi. Tuy nhiên, đất bằng chưa sử dụng ở cao nguyên thường gặp phải các vấn đề như thiếu nước tưới tiêu, khí hậu khắc nghiệt hoặc xa các khu vực dân cư đông đúc, khiến cho chi phí đầu tư và khai thác cao.
Đất đồi núi chưa sử dụng là đất chưa sử dụng trên địa hình dốc thuộc vùng đồi, núi:Đất đồi núi chưa sử dụng thường có những đặc điểm tự nhiên phức tạp, bao gồm địa hình dốc, đất đá, và thảm thực vật tự nhiên. Điều này tạo ra những thách thức lớn cho việc phát triển và sử dụng.
Địa hình dốc: Một trong những yếu tố chủ đạo là độ dốc lớn, thường làm cho việc canh tác hoặc xây dựng trở nên khó khăn và tốn kém. Những vùng đất này không thích hợp cho việc trồng trọt quy mô lớn, trừ khi có những biện pháp cải tạo đặc biệt như xây dựng ruộng bậc thang hoặc hệ thống dẫn nước.
Thổ nhưỡng: Đất đồi núi chưa sử dụng thường có chất lượng đất kém, thiếu dưỡng chất cần thiết cho cây trồng phát triển. Các lớp đất thường bị mỏng, cằn cỗi và không thể giữ nước tốt. Điều này là một trong những lý do khiến cho đất đồi núi ít được khai thác cho nông nghiệp truyền thống.
Thảm thực vật tự nhiên: Khu vực đồi núi chưa sử dụng thường được bao phủ bởi thảm thực vật tự nhiên như cây bụi, cỏ dại hoặc cây rừng tự nhiên. Điều này góp phần bảo vệ đất khỏi hiện tượng xói mòn nhưng đồng thời cũng hạn chế khả năng tiếp cận và phát triển của con người.
Đất núi đá không có rừng cây là đất chưa sử dụng ở dạng núi đá mà trên đó không có rừng cây: Đất núi đá không có rừng cây thường xuất hiện ở các khu vực địa hình cao, với địa chất chủ yếu là đá vôi hoặc đá phiến. Loại đất này có đặc điểm chính là sự khắc nghiệt của điều kiện tự nhiên, với độ dốc cao và thiếu sự che phủ của rừng cây. Các yếu tố đặc trưng của loại đất này bao gồm:
Cấu trúc địa hình phức tạp: Đất núi đá thường có địa hình gồ ghề, khó khăn cho các hoạt động canh tác hoặc xây dựng. Điều này khiến loại đất này trở nên ít được sử dụng trong các hoạt động nông nghiệp hay đô thị hóa.
Thiếu thảm thực vật: Do điều kiện tự nhiên khắc nghiệt, đất núi đá không có sự phát triển của rừng cây, hoặc chỉ có các loại cây bụi nhỏ mọc thưa thớt. Sự thiếu vắng thảm thực vật đồng nghĩa với việc khu vực này có ít khả năng duy trì độ ẩm, dẫn đến tình trạng đất khô cằn.
Khí hậu khô hạn: Khu vực đất núi đá không có rừng cây thường nằm ở những vùng có khí hậu khô hạn hoặc nhiệt đới gió mùa, với lượng mưa ít ỏi và không đủ để duy trì hệ sinh thái rừng cây phát triển.
Đất có mặt nước chưa sử dụng là đất có mặt nước chưa giao, chưa cho thuê, chưa xác định mục đích sử dụng đấtquy định tại Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP:
Chưa được giao quyền sử dụng đất: Các diện tích đất này vẫn thuộc quyền quản lý của Nhà nước, chưa giao cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào để sử dụng hay khai thác.
Chưa được cho thuê: Đất có mặt nước chưa sử dụng không nằm trong diện đất đã được Nhà nước cho thuê theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa rằng các cá nhân hoặc tổ chức muốn khai thác các diện tích này phải trải qua các thủ tục nhất định.
Chưa xác định mục đích sử dụng: Điểm quan trọng nhất của đất có mặt nước chưa sử dụng chính là chưa được xác định mục đích cụ thể. Nó có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau trong tương lai như nuôi trồng thủy sản, phục vụ du lịch sinh thái, hay phát triển công nghiệp thủy điện tùy thuộc vào quy hoạch của Nhà nước.
Như vậy, đất chưa sử dụng không chỉ đơn thuần là những khu vực bỏ hoang, mà còn bao gồm nhiều loại đất khác nhau với những đặc điểm và tiềm năng khác nhau. Việc hiểu rõ về các loại đất chưa sử dụng này không chỉ giúp cải thiện công tác quản lý đất đai mà còn mở ra cơ hội phát triển bền vững cho các khu vực còn nhiều tiềm năng.
Theo Điều 222 Luật Đất đai 2024 thì hoạt động đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng được quy định cụ thể như sau:
Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với diện tích đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì ưu tiên giao cho cá nhân cư trú tại địa phương mà chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.
Nhà nước có chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng đối với vùng biên giới, hải đảo, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng nhiều đất nhưng ít dân để thực hiện kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng; có chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sử dụng nguồn kinh phí thu được từ nguồn thu khi cho phép chuyển mục đích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác và nguồn kinh phí hợp pháp khác để phục vụ việc cải tạo, đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
Đất chưa sử dụng sau khi thu hồi có được đấu giá không? Đất chưa sử dụng sau khi Nhà nước thu hồi có thể được đưa vào danh sách để đấu giá nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật về đấu giá đất đai. Việc đấu giá đất chưa sử dụng thường được thực hiện khi có kế hoạch cụ thể về việc sử dụng đất, và khi có nhu cầu sử dụng từ phía các cá nhân, tổ chức. Đấu giá nhằm đảm bảo công khai, minh bạch và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, trước khi đất được đấu giá, cơ quan quản lý phải hoàn thiện hồ sơ pháp lý, xác định rõ mục đích sử dụng đất và chuẩn bị điều kiện cần thiết.
Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền tự ý giao đất chưa sử dụng cho cá nhân hay tổ chức không? UBND cấp xã không có quyền tự ý giao đất chưa sử dụng cho cá nhân hoặc tổ chức sử dụng. Việc giao đất phải tuân thủ theo quy định pháp luật hiện hành, thông qua các quyết định của cơ quan có thẩm quyền cấp trên và phải dựa trên kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. UBND cấp xã chỉ có quyền quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng, ngăn ngừa các hành vi lấn chiếm hoặc sử dụng trái phép cho đến khi có quyết định chính thức về việc giao đất hoặc cho thuê đất.
Có thể sử dụng đất chưa giao hoặc cho thuê vào mục đích tạm thời không? Trong một số trường hợp, đất chưa sử dụng do Nhà nước thu hồi có thể được sử dụng tạm thời vào các mục đích phục vụ lợi ích công cộng như làm sân chơi, bãi đỗ xe hoặc các hoạt động cộng đồng khác. Tuy nhiên, việc sử dụng tạm thời này phải được sự cho phép của cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền và không được làm ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất lâu dài. Việc sử dụng tạm thời cũng cần tuân theo các quy định pháp luật và phải được thực hiện trên cơ sở rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Việc hiểu rõ Đất chưa sử dụng là gì? Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì? là vô cùng quan trọng trong quản lý và phát triển quỹ đất tại Việt Nam. Việc phân loại và quản lý đất chưa sử dụng hiệu quả không chỉ giúp tối ưu hóa tài nguyên đất đai mà còn đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế – xã hội bền vững. Để đảm bảo quá trình sử dụng đất diễn ra hợp lý và tránh lãng phí, cần có sự giám sát chặt chẽ từ các cơ quan chức năng, đồng thời tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về đất đai. Điều này sẽ tạo tiền đề quan trọng cho các dự án trong tương lai.
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN