Đất khai hoang là gì? Đất khai hoang được cấp sổ đỏ không?

Đất khai hoang là loại đất được cải tạo từ những vùng chưa từng sử dụng hoặc đất hoang hóa, biến thành đất có giá trị canh tác hoặc phục vụ sinh hoạt. Bài viết “Đất khai hoang là gì? Đất khai hoang được cấp sổ đỏ không?” của ACC HCM sẽ cung cấp thông tin chi tiết về khái niệm này, cùng các quy định pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và cấp sổ đỏ cho loại đất đặc thù này.

Nội dung bài viết

1. Đất khai hoang là gì?

Trước ngày 27/11/2017, đất khai hoang được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BNNPTNT thì đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, đây không phải văn bản quy phạm pháp luật chuyên về đất đai (quy định này không hoàn toàn thống nhất với những những quy định của pháp luật đất đai hiện hành) và Thông tư này đã hết hiệu lực từ ngày 27/11/2017.

Đất khai hoang là cách gọi phổ biến của người dân, căn cứ vào thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu như sau:

Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác mà thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật.

Mặc dù được khai phá để sử dụng, đất khai hoang vẫn mang nhiều đặc điểm riêng biệt và có thể khác biệt so với các loại đất khác:

Nguồn gốc: Đất khai hoang có nguồn gốc từ những vùng đất chưa sử dụng. Những người khai hoang phải tự cải tạo đất từ các khu vực hoang hóa, không có sự can thiệp hay đầu tư từ Nhà nước.
Quyền sử dụng ban đầu: Thông thường, người dân hoặc tổ chức tiến hành khai hoang đất sẽ có quyền sử dụng đất dựa trên công sức khai phá, tuy nhiên không phải lúc nào quyền này cũng được pháp luật công nhận chính thức nếu không có các thủ tục cần thiết.
Điều kiện tự nhiên: Đất khai hoang thường gặp nhiều khó khăn trong việc cải tạo vì các điều kiện tự nhiên khắc nghiệt, như địa hình dốc, đất đai cằn cỗi, hoặc vị trí xa khu dân cư và cơ sở hạ tầng.
Mục đích sử dụng: Sau khi khai hoang, đất thường được sử dụng cho các mục đích như nông nghiệp, chăn nuôi, trồng rừng hoặc thậm chí là xây dựng nhà cửa nếu đất phù hợp.

>>> Bạn có thể đọc thêm bài viết về: Đất nuôi trồng thủy sản hết thời hạn sử dụng có cần gia hạn không?

2. Mục đích sử dụng đất khai hoang

Việc sử dụng đất khai hoang có vai trò vô cùng quan trọng trong phát triển kinh tế và xã hội, đặc biệt là ở những khu vực chưa khai thác nhiều. Đất khai hoang mang lại cơ hội không chỉ để mở rộng diện tích sản xuất mà còn để cải thiện đời sống của người dân vùng sâu, vùng xa. Dưới đây là những mục đích quan trọng của việc sử dụng đất khai hoang, giúp người đọc hiểu rõ giá trị kinh tế, xã hội và môi trường của nó.

Phát triển nông nghiệp và chăn nuôi: Đất khai hoang tạo ra diện tích mới phục vụ trồng trọt, chăn nuôi, góp phần tăng sản lượng lương thực và cung cấp nguyên liệu cho công nghiệp chế biến. Đặc biệt ở các vùng miền núi, đất khai hoang giúp bà con có thể mở rộng quy mô trồng các loại cây ngắn ngày như lúa, ngô, khoai, hoặc cây ăn quả, cây công nghiệp. Việc mở rộng diện tích trồng trọt không chỉ đáp ứng nhu cầu thực phẩm trong nước mà còn hướng tới xuất khẩu.

Phát triển lâm nghiệp và bảo vệ tài nguyên rừng: Sử dụng đất khai hoang cho mục đích lâm nghiệp đóng vai trò thiết yếu trong việc bảo vệ tài nguyên thiên nhiên. Bằng cách trồng rừng trên các vùng đất đã khai hoang, chúng ta không chỉ tăng thêm diện tích rừng mà còn góp phần bảo vệ môi trường, chống xói mòn đất, và điều hòa khí hậu.

Mở rộng các khu dân cư và phát triển cơ sở hạ tầng: Đất khai hoang còn được sử dụng để mở rộng khu dân cư và phát triển cơ sở hạ tầng ở những khu vực thiếu quỹ đất. Việc xây dựng các khu dân cư mới trên đất khai hoang giúp giảm bớt áp lực dân số ở các khu đô thị, đồng thời tạo điều kiện phát triển các khu vực mới, đặc biệt là ở vùng núi hoặc vùng ven biển. Đất khai hoang phục vụ cho các dự án nhà ở, khu công nghiệp, khu kinh tế, góp phần đẩy mạnh phát triển các vùng kinh tế trọng điểm.

Phát triển du lịch sinh thái và dịch vụ: Đất khai hoang có thể được phát triển thành các khu du lịch sinh thái hoặc khu bảo tồn thiên nhiên, giúp thu hút du khách và thúc đẩy nền kinh tế du lịch. Đặc biệt, ở các khu vực có cảnh quan thiên nhiên đẹp, việc khai thác du lịch trên đất khai hoang còn góp phần bảo tồn các giá trị sinh thái và văn hóa của địa phương.

Đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế vùng sâu, vùng xa: Đất khai hoang có vai trò quan trọng trong việc cải thiện đời sống và phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa. Những khu vực này thường gặp khó khăn về cơ sở hạ tầng và điều kiện canh tác, nên việc sử dụng đất khai hoang giúp người dân có thêm cơ hội làm ăn, ổn định đời sống.

Các dự án phát triển kinh tế trên đất khai hoang tại vùng sâu, vùng xa góp phần giảm thiểu sự chênh lệch phát triển giữa các vùng.
Đặc biệt, các dự án nông nghiệp, chăn nuôi, hoặc thủ công mỹ nghệ tại các khu vực này có thể giúp người dân tăng thu nhập, xóa đói giảm nghèo.

Như vậy, đất khai hoang mang lại lợi ích đa chiều cho nền kinh tế và xã hội. Tuy nhiên, để đạt được hiệu quả cao nhất, cần có sự quản lý chặt chẽ và chính sách khai thác hợp lý, đảm bảo phát triển bền vững và bảo vệ môi trường sinh thái.

>>> Bạn có thể đọc thêm bài viết về: Nguyên tắc lập quy hoạch sử dụng đất theo luật Đất đai

3. Đất khai hoang được cấp sổ đỏ không?

Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024, mặc dù đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo từng trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng/lớn hơn hạn mức công nhận theo quy định thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu diện tích đã xây dựng lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã được xây dựng nhà ở, công trình; trường hợp này phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời điểm này.

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất đó và không cần phải nộp tiền sử dụng đất.

Đối với thửa đất có sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì việc công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ dựa theo diện tích thực tế đã sử dụng; Hình thức sử dụng đất được công nhận như đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: ổn định, lâu dài.

Đối với phần diện tích đất còn lại sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất:

Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận.
Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng/lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức được công nhận đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu diện tích đã xây dựng lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã được xây dựng nhà ở, công trình; trường hợp này phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời điểm này.

Đối với thửa đất có sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì việc công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ

Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo mục (i) và (iii) thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất:

Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận.
Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Trường hợp 3: Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:

Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng/lớn hơn hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn và đô thị thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.

Trường hợp diện tích đã xây nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống lớn hơn hạn mức được giao đất thì công nhận diện tích đất ở dựa theo diện tích thực tế đã xây dựng.

Đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích đất được công nhận là đất ở.

Đối với thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại và dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ.

Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo mục (i) và (iii) thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận.
Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Trong trường hợp này người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trường hợp 4: Thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chùng thì hạn mức đất ở theo trường hợp 1, 2, 3 nêu trên được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó. Nếu 01 hộ, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống mà được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức đất ở xác định theo trường hợp 1, 2, 3 đối với từng thửa đất đó.

Trường hợp 5: Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2024

Không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất
Có đăng ký thường trú tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn
Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp

Thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích đất được xác định khi cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại các trường hợp 1, 2, 3 và 4 nêu trên.

Trường hợp 6: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng

Như vậy, dù là đất khai hoang nhưng chỉ cần có đủ điều kiện theo quy định trên sẽ được cấp sổ đỏ.

>>> Bạn có thể đọc thêm bài viết về: Chúng ta cần phải sử dụng đất hợp lí vì điều gì?

4. Trình tự cấp sổ đỏ cho đất khai hoang

Cấp sổ đỏ cho đất khai hoang là quá trình phức tạp và đòi hỏi nhiều thủ tục pháp lý. Do loại đất này thường không có hồ sơ pháp lý rõ ràng ngay từ đầu, việc xin cấp sổ đỏ cần phải đáp ứng nhiều yêu cầu về hồ sơ, thẩm định và quy trình đăng ký để đảm bảo tính hợp pháp của đất.

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ

Để bắt đầu, chủ sở hữu đất khai hoang cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác theo quy định của pháp luật. Các loại giấy tờ cơ bản bao gồm:

Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ chứng minh quá trình khai hoang và sử dụng đất ổn định, liên tục trong một thời gian nhất định.
Xác nhận của cơ quan quản lý địa phương về tình trạng pháp lý của đất khai hoang.
Bản đồ vị trí hoặc sơ đồ đo đạc xác định ranh giới đất (nếu có).
Các giấy tờ khác liên quan theo yêu cầu của từng địa phương hoặc quy định cụ thể.

Hồ sơ cần được lập một cách cẩn thận để tránh thiếu sót, điều này sẽ giúp quá trình thẩm định diễn ra thuận lợi hơn.

Bước 2. Nộp hồ sơ tại cơ quan chức năng có thẩm quyền

Sau khi hoàn thành bộ hồ sơ, người sử dụng đất khai hoang sẽ nộp hồ sơ tại cơ quan tài nguyên và môi trường của huyện hoặc xã, nơi đất đang tọa lạc. Tại đây, cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra và xác nhận các giấy tờ đã đủ điều kiện hay chưa. Nếu hồ sơ thiếu hoặc không chính xác, người nộp sẽ nhận được yêu cầu bổ sung hoặc chỉnh sửa.

Quá trình nộp hồ sơ không chỉ là bước thủ tục, mà còn là cơ hội để người dân trao đổi với cán bộ chuyên môn về các thắc mắc liên quan đến hồ sơ, giúp hoàn thiện bộ hồ sơ một cách tốt nhất.

Bước 3. Thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa

Tiếp theo, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ để xác minh tính hợp pháp và nguồn gốc của đất. Quy trình thẩm định bao gồm:

Đánh giá tính chính xác của hồ sơ, xác định ranh giới và diện tích của mảnh đất.
Kiểm tra tình trạng sử dụng đất để đảm bảo đất khai hoang không nằm trong các khu vực có quy hoạch khác.
Thực hiện việc kiểm tra thực địa nếu cần thiết, với sự tham gia của cán bộ địa chính và đại diện các cơ quan có thẩm quyền để xác nhận ranh giới đất.

Thời gian thẩm định có thể khác nhau tùy vào mức độ phức tạp của hồ sơ và yêu cầu cụ thể của từng địa phương. Kết quả thẩm định sẽ là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cấp sổ đỏ.

Bước 4. Công khai kết quả thẩm định và lấy ý kiến người dân

Một bước quan trọng trong quá trình cấp sổ đỏ cho đất khai hoang là việc công khai kết quả thẩm định tại nơi đất tọa lạc. Việc này nhằm đảm bảo tính minh bạch và cho phép người dân có cơ hội phản hồi nếu có ý kiến hoặc tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng đất.

Thông báo công khai thường kéo dài trong khoảng 15–30 ngày và được dán tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã hoặc nơi cư trú của chủ đất. Sau thời gian công khai, nếu không có phản đối nào, hồ sơ sẽ tiếp tục được chuyển đến bước tiếp theo.

Bước 5. Quyết định cấp sổ đỏ và trao giấy chứng nhận

Sau khi công khai và không có tranh chấp, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành ký quyết định cấp sổ đỏ cho đất khai hoang. Quyết định cấp sổ đỏ sẽ bao gồm:

Thông tin về chủ sở hữu đất.
Thông tin chi tiết về diện tích, ranh giới và mục đích sử dụng của đất khai hoang.
Xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sở hữu.

Sổ đỏ sau đó sẽ được trao cho người sử dụng đất hoặc có thể nhận tại cơ quan chức năng. Chủ sở hữu đất cần kiểm tra kỹ các thông tin trên sổ đỏ để đảm bảo tính chính xác.

Việc cấp sổ đỏ cho đất khai hoang là quá trình phức tạp và đòi hỏi sự cẩn trọng trong từng bước thực hiện. Từ khâu chuẩn bị hồ sơ, nộp tại cơ quan chức năng, đến việc thẩm định và công khai kết quả, mỗi bước đều nhằm đảm bảo tính hợp pháp và quyền lợi cho người sử dụng đất.

5. Câu hỏi thường gặp

Đất khai hoang có bắt buộc phải đăng ký sổ đỏ không?

Đất khai hoang nếu chưa có sổ đỏ thì không bắt buộc phải đăng ký ngay, nhưng đăng ký sổ đỏ sẽ giúp đảm bảo quyền lợi và tránh các rủi ro pháp lý trong tương lai. Khi có sổ đỏ, quyền sử dụng đất của người sở hữu được pháp luật bảo vệ, tránh tình trạng tranh chấp hoặc bị thu hồi. Ngoài ra, sổ đỏ còn tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch liên quan đến đất đai như mua bán, chuyển nhượng, hoặc thế chấp.

Làm thế nào để chứng minh nguồn gốc đất khai hoang nếu không có giấy tờ cụ thể?

Để chứng minh nguồn gốc của đất khai hoang, người sở hữu có thể cung cấp các bằng chứng như lời khai của những người làm chứng, giấy tờ do cơ quan địa phương xác nhận về việc khai hoang và sử dụng đất ổn định trong một thời gian dài. Ngoài ra, các chứng từ liên quan đến việc nộp thuế đất cũng là một yếu tố quan trọng giúp xác định quyền sử dụng hợp pháp. Các loại bằng chứng này sẽ được xem xét kỹ lưỡng bởi cơ quan chức năng trong quá trình thẩm định hồ sơ.

Thời gian tối đa để nhận sổ đỏ cho đất khai hoang là bao lâu?

Thời gian nhận sổ đỏ cho đất khai hoang có thể dao động từ 3 tháng đến 1 năm, tùy thuộc vào sự phức tạp của hồ sơ và quy trình tại từng địa phương. Các trường hợp đất có tranh chấp hoặc cần bổ sung nhiều giấy tờ thường kéo dài thời gian thẩm định. Ngoài ra, nếu hồ sơ hoàn chỉnh và không có tranh chấp, thời gian xử lý sẽ nhanh hơn, trung bình khoảng từ 3 đến 6 tháng. Tuy nhiên, người nộp đơn có thể theo dõi tiến độ xử lý qua cơ quan tiếp nhận để kịp thời bổ sung thông tin khi cần thiết.

Bài viết “Đất khai hoang là gì? Đất khai hoang được cấp sổ đỏ không?” ACC HCM hy vọng đã giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm đất khai hoang cùng với các quy định liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho loại đất này. Để đảm bảo quyền lợi và tránh các rủi ro pháp lý khi sử dụng đất khai hoang, việc nắm rõ quy định pháp luật là vô cùng cần thiết.