Khi bạn sở hữu một mảnh đất nằm trong quy hoạch, một câu hỏi quan trọng có thể xuất hiện là: “Đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không?” Việc tách thửa đất thuộc khu vực quy hoạch không chỉ phụ thuộc vào các quy định pháp lý mà còn vào mục đích và kế hoạch sử dụng đất của các cơ quan quản lý.Trong bài viết này, chúng tôi sẽ cung cấp những thông tin cần thiết để giúp bạn hiểu rõ hơn về khả năng tách thửa đối với đất nằm trong quy hoạch và các bước cần thực hiện để đảm bảo quyền lợi của mình.
Đất nằm trong quy hoạch là đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phân bổ và khoanh vùng để phục vụ các mục tiêu phát triển cụ thể, bao gồm phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch đất đai là quá trình xác định và phân bổ không gian sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển theo từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian cụ thể, dựa trên tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng của các ngành, lĩnh vực.
Đất nằm trong quy hoạch có thể được chia thành các dự án công cộng như xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng (điện, đường, trường, trạm) hoặc các dự án phát triển tư nhân như tòa nhà chung cư, trung tâm thương mại, khu biệt thự. Tùy thuộc vào loại quy hoạch và mục đích sử dụng đất, việc tách thửa đất nằm trong quy hoạch có thể bị hạn chế hoặc bị điều chỉnh bởi các quy định pháp luật và kế hoạch phát triển của cơ quan quản lý.
2. Đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không?
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Trong trường hợp này, người sử dụng đất vẫn được quyền tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Điều này có nghĩa là, cho dù quy hoạch sử dụng đất đã được công bố, người sử dụng đất vẫn có thể duy trì các hoạt động hiện tại trên thửa đất của mình mà không bị ảnh hưởng cho đến khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cấp huyện ban hành.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt, người sử dụng đất trong khu vực quy hoạch phải thực hiện các quy định cụ thể của kế hoạch, bao gồm việc chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất nếu cần. Trong thời gian này, người sử dụng đất không được phép xây dựng mới nhà ở, công trình, hoặc trồng cây lâu năm trên thửa đất.
Tuy nhiên, nếu có nhu cầu cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở, công trình hiện có, họ phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã điều chỉnh chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các tình huống khác nhau liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo sự quản lý và sử dụng đất hợp lý và hiệu quả.
Như vậy, có hai trường hợp xảy ra:
Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không thể thực hiện được các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tách thửa, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất,…
Nếu trong diện quy hoạch chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, tức là đất thuộc diện quy hoạch treo thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Khi thực hiện việc tách thửa đất nằm trong quy hoạch, bạn cần lưu ý các điểm quan trọng sau để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và tránh các vấn đề pháp lý có thể xảy ra:
Kiểm tra quy hoạch:
Trước khi tiến hành tách thửa, cần kiểm tra kỹ lưỡng quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt cho khu vực đó. Đảm bảo rằng thửa đất bạn dự định tách thửa không nằm trong diện tích bị cấm tách thửa hoặc có những hạn chế đặc biệt.
Xác nhận quyền sử dụng đất:
Đảm bảo rằng bạn có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được cấp cho bạn trước khi thực hiện tách thửa. Nếu đất chưa có giấy chứng nhận, bạn cần hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận trước.
Thực hiện theo kế hoạch sử dụng đất:
Nếu khu vực đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, bạn cần tuân theo các quy định về mục đích sử dụng đất trong kế hoạch đó. Không được xây dựng mới hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất nếu kế hoạch yêu cầu.
Đảm bảo diện tích:
Thửa đất mới được hình thành sau khi tách thửa phải đáp ứng các yêu cầu về diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Diện tích của thửa đất mới không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu mà pháp luật quy định.
Không vi phạm các quy định pháp lý:
Đảm bảo việc tách thửa không vi phạm các quy định pháp lý hiện hành liên quan đến quy hoạch và sử dụng đất. Điều này bao gồm việc không thực hiện các hoạt động xây dựng mới nếu khu vực đất nằm trong quy hoạch yêu cầu bảo vệ hoặc phát triển công cộng.
Nhận được sự cho phép của cơ quan nhà nước:
Trong một số trường hợp, bạn có thể cần sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi thực hiện việc tách thửa. Đặc biệt là khi đất nằm trong các khu vực có quy định đặc biệt hoặc đang có kế hoạch phát triển.
Xử lý các tranh chấp nếu có:
Nếu thửa đất có tranh chấp, bạn cần giải quyết các tranh chấp này trước khi thực hiện tách thửa. Thực hiện tách thửa trên đất có tranh chấp có thể dẫn đến những vấn đề pháp lý và rủi ro không mong muốn.
Lưu ý các điểm này sẽ giúp bạn thực hiện việc tách thửa đất nằm trong quy hoạch một cách hợp pháp và hiệu quả.
Có cần phải xin phép cơ quan nhà nước trước khi tách thửa đất nằm trong quy hoạch không?
Có. Trước khi tách thửa đất nằm trong quy hoạch, bạn cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan này sẽ kiểm tra xem việc tách thửa có phù hợp với quy hoạch và các quy định pháp lý hiện hành hay không.
Đất nằm trong quy hoạch phát triển công cộng có được phép tách thửa không?
Đất nằm trong quy hoạch phát triển công cộng, như xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc công trình công cộng, thường không được phép tách thửa. Việc tách thửa trên loại đất này có thể ảnh hưởng đến quy hoạch chung và yêu cầu đặc biệt về phê duyệt.
Nếu tách thửa đất nằm trong quy hoạch phát triển đô thị, có cần điều chỉnh quy hoạch không?
Nếu việc tách thửa đất nằm trong quy hoạch phát triển đô thị, có thể cần điều chỉnh quy hoạch để phù hợp với các kế hoạch phát triển đô thị. Bạn nên liên hệ với cơ quan quản lý quy hoạch để xác định nếu có cần điều chỉnh hoặc bổ sung quy hoạch để đáp ứng yêu cầu.
Việc tách thửa đất nằm trong quy hoạch phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm mục đích sử dụng đất và quy định cụ thể của từng khu vực.
Nếu bạn đang gặp khó khăn hoặc cần tư vấn pháp lý về đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa không, việc liên hệ với chuyên gia là cần thiết. ACC HCM cung cấp dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp để giúp bạn giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai và quy hoạch. Để biết thêm chi tiết, hãy truy cậpACC HCM. Việc nắm rõ các quy định pháp lý và sự hỗ trợ từ các chuyên gia sẽ giúp bạn thực hiện các thủ tục một cách chính xác và hiệu quả.
