Hiểu rõ quy định về “Đất nào không được phép xây dựng” là bước quan trọng để tránh các rủi ro pháp lý và tối ưu hóa giá trị sử dụng đất. Trong bài viết này, ACC HCM sẽ giúp bạn nắm bắt các loại đất nào không được phép xây dựng, đồng thời giải đáp những thắc mắc phổ biến về vấn đề này để bạn dễ dàng hơn trong việc đưa ra quyết định đầu tư đất đai hợp lý và đúng pháp luật.
Để tránh các vấn đề pháp lý và rủi ro tài chính, người dân và nhà đầu tư cần nắm rõ các trường hợp đất đai không được phép xây dựng. Pháp luật hiện nay vẫn chưa cung cấp các quy định cụ thể về các trường hợp và loại đất nào không được phép xây dựng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng đối với đất được quy hoạch, việc xây dựng phải tuân thủ các nguyên tắc theo quy định. Theo quy định của pháp luật về nguyên tắc sử dụng đất bao gồm việc sử dụng đúng quy hoạch, đúng kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, nếu đất không được phân định mục đích sử dụng xây dựng hoặc làm đất ở, trước khi xây dựng cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nhận được sự cấp phép từ cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, theo Khoản 3, Điều 12 của Luật xây dựng 2014 sửa đổi bổ sung 2020, các hành vi bị nghiêm cấm liên quan đến việc xác định đất không được phép xây dựng bao gồm:
Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng.
Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ khi công trình xây dựng nhằm khắc phục những hiện tượng trên.
Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ của các công trình an ninh, quốc phòng, đê điều, năng lượng, giao thông, thủy lợi, khu di tích lịch sử – văn hóa, và các khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật.
Các trường hợp trên là những trường hợp mà pháp luật quy định về đất không được phép xây dựng. Vì vậy trước khi quyết định xây dựng trên đất không được phép xây dựng, người dân cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của mảnh đất để đảm bảo tuân thủ đúng các quy định và tránh rủi ro không đáng có.
Việc xác định loại đất nào không được phép xây dựng là rất quan trọng để tránh những sai phạm pháp lý, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung của nhà nước. Các quy định pháp lý hiện hành đã nêu rõ những loại đất không được phép xây dựng mà người dân không thể sử dụng để xây dựng nhằm tránh tình trạng vi phạm luật đất đai, ảnh hưởng đến trật tự xã hội và quy hoạch phát triển chung.
Theo quy định của pháp luật, đất nông nghiệp là loại đất dành riêng cho hoạt động sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, và lâm nghiệp. Đất này đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an ninh lương thực, cung cấp nguyên liệu sản xuất, và duy trì hệ sinh thái bền vững. Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp sẽ làm thay đổi mục đích sử dụng đất và có thể gây ra hậu quả nghiêm trọng như mất cân bằng sinh thái, thiếu hụt đất sản xuất lương thực, và gia tăng áp lực lên tài nguyên môi trường. Đất nông nghiệp bao gồm các loại sau đây:
Đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng cây hàng năm khác và đất trồng lúa.
Đất rừng sản xuất.
Đất rừng đặc dụng.
Đất rừng phòng hộ.
Đất làm muối.
Đất nuôi trồng thủy sản.
Đất nông nghiệp khác.
Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không được phép gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực, từ môi trường tự nhiên đến hệ thống kinh tế và xã hội.
Ảnh hưởng đến an ninh lương thực: Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở làm giảm diện tích đất canh tác, ảnh hưởng đến sản lượng nông nghiệp. Điều này có thể dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung ứng lương thực, đặc biệt là trong những khu vực có diện tích đất nông nghiệp hạn chế.
Tác động xấu đến hệ sinh thái: Quá trình xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không chỉ phá hủy lớp đất trồng mà còn có thể ảnh hưởng đến hệ sinh thái xung quanh. Điều này dễ dẫn đến suy thoái đất, khó phục hồi và mất đi tiềm năng nông nghiệp trong dài hạn.
Gây áp lực lên cơ sở hạ tầng đô thị: Những khu vực đất nông nghiệp khi chuyển đổi thành khu dân cư thường thiếu các tiện ích hạ tầng đô thị cần thiết như đường xá, cấp thoát nước và hệ thống điện. Điều này gây áp lực lớn lên các cơ quan quản lý khi phải mở rộng cơ sở hạ tầng vào những khu vực chưa sẵn sàng cho nhu cầu dân cư.
Việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là một hành vi vi phạm pháp luật và có thể gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng đối với an ninh lương thực, hệ sinh thái và nền kinh tế nông nghiệp. Do đó, cần có những biện pháp quản lý, tuyên truyền và kiểm soát chặt chẽ để bảo vệ đất nông nghiệp và duy trì sự ổn định của quy hoạch đất đai.
2.2. Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch
Trong lĩnh vực đất đai, việc xây dựng phải tuân theo kế hoạch quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Khi một khu đất đã được quy hoạch, nghĩa là đã được xác định cho mục đích sử dụng trong tương lai (như khu dân cư, thương mại, công nghiệp, khu bảo tồn, công viên công cộng, v.v.), thì mọi hoạt động xây dựng mới đều bị cấm. Quy định này thường được cụ thể hóa trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn đi kèm. Vi phạm quy định về xây dựng trên đất quy hoạch có thể dẫn đến việc xử phạt hành chính, yêu cầu tháo dỡ công trình hoặc thậm chí có thể mất quyền sử dụng đất. Căn cứ theo quy định của pháp luật các điều kiện để xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn được quy định như sau:
Phải phù hợp với quy mô của công trình, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực, và có thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng, hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Phải thuộc quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố, nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Phải phù hợp với mục đích sử dụng đất dựa trên các giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, chủ đầu tư phải cam kết tự phá dỡ công trình. Trong trường hợp không tự phá dỡ, chủ đầu tư sẽ bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.
Ngoài ra, trong trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa được thực hiện, chủ đầu tư được phép tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Trong trường hợp này, hỗ trợ khi phá dỡ sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho công trình xây dựng mới, mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa đối với công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ trong các trường hợp sau:
Khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch phân khu xây dựng.
Quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố, nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Do đó, đối với những trường hợp thuộc quy hoạch như đã nêu, không được cấp giấy phép xây dựng mới mà chỉ được phép cải tạo hoặc sửa chữa.
Quy định không xây dựng mới trên đất quy hoạch là một trong những biện pháp quản lý đất đai hiệu quả, bảo đảm phát triển đồng bộ theo quy hoạch. Tuy nhiên, nó cũng đem lại những thách thức cho người dân và doanh nghiệp trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất. Việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của người sở hữu đất và góp phần vào sự phát triển ổn định, bền vững của cộng đồng.
2.3. Không được xây dựng trên đất tranh chấp
Việc xây dựng trên đất tranh chấp là một hành động có thể mang lại nhiều hệ lụy pháp lý phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của các bên liên quan và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp kéo dài. Điều này không chỉ gây ảnh hưởng đến quá trình xây dựng, mà còn có thể kéo theo những hậu quả pháp lý lâu dài, bao gồm cả việc xử phạt, yêu cầu tháo dỡ công trình, và mất quyền sở hữu tài sản. Căn cứ vào quy định tại Điều 122 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 về cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp, điều này được chỉ rõ như sau:
Theo quy định pháp luật, việc thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp là hoàn toàn cấm. Quy định này chỉ áp dụng khi trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc có căn cứ giữ tài sản đang tranh chấp đã tiến hành các hành vi như lắp ghép, tháo gỡ, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng của tài sản đó.
Do đó, đối với trường hợp tranh chấp đất, không được phép thay đổi hiện trạng tài sản, nghĩa là không được phép xây dựng trên đất không được phép xây dựng đó. Điều này đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật hiện hành. Vì vậy, quý đọc giả cần lưu ý về các trường hợp đất không được phép xây dựng này để tránh rủi ro vi phạm và trách nhiệm pháp lý có thể phát sinh.
Trước khi thực hiện bất kỳ hoạt động xây dựng nào, việc kiểm tra và xác minh tình trạng pháp lý của mảnh đất là rất cần thiết. Điều này giúp ngăn ngừa các rủi ro tiềm ẩn và đảm bảo rằng việc xây dựng diễn ra trong điều kiện hợp pháp, không vướng vào các vấn đề tranh chấp.
Xác minh giấy tờ đất: Kiểm tra rõ ràng về quyền sở hữu và tình trạng pháp lý của mảnh đất, bao gồm sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý liên quan.
Liên hệ cơ quan quản lý: Để nắm rõ hơn về tình trạng tranh chấp của đất đai, việc tham vấn với các cơ quan quản lý đất đai hoặc các văn phòng công chứng có thể giúp xác định xem mảnh đất có đang trong tình trạng tranh chấp hay không.
Chờ kết quả giải quyết tranh chấp: Nếu đất đang trong quá trình giải quyết tranh chấp, tốt nhất là chờ đợi kết quả chính thức từ cơ quan thẩm quyền trước khi tiến hành bất kỳ hoạt động xây dựng nào. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất mà còn giảm thiểu rủi ro vi phạm pháp luật.
Xây dựng trên đất tranh chấp (đất không được phép xây dựng) là hành động tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý và tài chính. Người dân cần cẩn trọng và tuân thủ quy định pháp luật về đất đai và xây dựng, đảm bảo rằng mọi hoạt động xây dựng chỉ được thực hiện khi đã xác minh đầy đủ về quyền sở hữu và tình trạng pháp lý của mảnh đất. Điều này không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cá nhân mà còn giúp hạn chế các tranh chấp kéo dài, đảm bảo trật tự xây dựng và an ninh xã hội.
3. Xử lý vi phạm đối với việc xây dựng trên đất không được phép xây dựng
Xử lý vi phạm xây dựng trên đất không được phép xây dựng là một trong những vấn đề pháp lý nghiêm trọng tại Việt Nam. Tình trạng xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp, đất quy hoạch cho mục đích công cộng, hay đất chưa được cấp phép đang gây nhiều tác động xấu lên sự phát triển bền vững và trật tự đô thị. Theo quy định tại Điều 5 của Nghị định 91/2022/NĐ-CP về hình thức xử phạt và biện pháp khắc hậu quả đối với vi phạm liên quan đến lĩnh vực đất đai, điều này được quy định như sau:
Thứ nhất, các hình thức xử phạt chính khi sử dụng đất không được phép xây dựng bao gồm: Cảnh cáo; phạt tiền.
Thứ hai, các hình thức xử phạt bổ sung khi sử dụng đất không được phép xây dựng :
Tịch thu các giấy tờ đã bị sửa chữa, tẩy xóa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã được sử dụng trong việc sử dụng đất.
Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai từ 09 tháng đến 12 tháng và tước quyền sử dụng giấy phép hoạt động dịch vụ tư vấn trong lĩnh vực đất đai từ 06 tháng đến 09 tháng.
Thứ ba, các biện pháp khắc phục hậu quả sử dụng đất không được phép xây dựng theo quy định trong Nghị định này bao gồm:
Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp đã có được do vi phạm theo quy định.
Buộc trả lại đất đã sử dụng không đúng quy định.
Buộc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.
Buộc chấm dứt hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất.
Buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, tiền cho thuê, tiền cho thuê lại đất không đúng quy định của pháp luật trong thời gian sử dụng đất còn lại.
Buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
Buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nước cho thuê, giao, công nhận quyền sử dụng đất.
Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của chỉ giới sử dụng đất và mốc địa giới hành chính như trước khi vi phạm.
Vì vậy, tùy thuộc vào hành vi vi phạm trong các trường hợp và loại đất không được phép xây dựng, cá nhân và tổ chức có thể bị cảnh cáo, phạt tiền và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng .Để hạn chế tình trạng xây dựng trái phép trên đất không được phép xây dựng, cần có các biện pháp ngăn ngừa chặt chẽ và tăng cường công tác quản lý sẽ như sau:
Nâng cao ý thức pháp luật: Tổ chức các chương trình tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp luật về đất đai và xây dựng cho người dân.
Kiểm tra, giám sát chặt chẽ: Cơ quan chức năng cần tăng cường công tác kiểm tra và giám sát hoạt động xây dựng, đặc biệt tại các khu vực có nguy cơ cao về vi phạm.
Áp dụng các biện pháp răn đe: Tăng cường mức phạt và quy định chặt chẽ về xử lý vi phạm nhằm răn đe, giảm thiểu hành vi xây dựng trái phép.
Xử lý hành vi vi phạm trên đất không được phép xây dựng là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm đảm bảo trật tự đô thị và bảo vệ tài nguyên đất đai. Những quy định pháp lý và biện pháp xử lý nêu trên không chỉ giúp hạn chế vi phạm mà còn góp phần nâng cao ý thức của người dân về trách nhiệm tuân thủ pháp luật trong việc sử dụng đất và xây dựng công trình.
Những hậu quả pháp lý nào có thể xảy ra nếu tôi xây dựng trên đất không được phép xây dựng?
Nếu bạn xây dựng trên đất không được phép xây dựng, bạn có thể phải đối mặt với nhiều hậu quả pháp lý, bao gồm việc bị xử phạt hành chính với mức phạt nặng tùy thuộc vào quy mô và mức độ vi phạm. Ngoài ra, công trình xây dựng sẽ bị yêu cầu tháo dỡ, và bạn có thể phải bồi thường thiệt hại cho những cá nhân hoặc tổ chức bị ảnh hưởng bởi việc xây dựng trái phép của mình. Hơn nữa, việc này có thể gây ảnh hưởng xấu đến uy tín cá nhân hoặc tổ chức của bạn trong tương lai.
Tôi có thể làm gì nếu phát hiện công trình xây dựng trái phép gần nhà mình?
Nếu bạn phát hiện công trình xây dựng trái phép trên đất không được phép xây dựng gần nhà, bạn có thể báo cáo với cơ quan chức năng như Ủy ban nhân dân địa phương hoặc thanh tra xây dựng. Cung cấp thông tin chi tiết về công trình, bao gồm địa chỉ, tình trạng xây dựng và bất kỳ tài liệu nào có thể hỗ trợ cho yêu cầu của bạn. Cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra và xử lý theo quy định pháp luật, nhằm bảo đảm trật tự xây dựng trong khu vực.
Có cách nào để xin cấp phép xây dựng cho những công trình hiện có đã xây dựng trái phép không?
Trong một số trường hợp, bạn có thể làm thủ tục xin cấp phép xây dựng cho những công trình đã xây dựng trái phép, nhưng điều này phụ thuộc vào tính hợp pháp và khả năng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hiện hành. Bạn cần chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép, bao gồm bản vẽ thiết kế, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất và các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan cấp phép. Nếu được cấp phép, bạn sẽ phải thực hiện các điều kiện theo quy định để hợp thức hóa công trình. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải tất cả các công trình xây dựng trái phép đều đủ điều kiện để được cấp phép.
Để tránh những rủi ro này, người dân cần nắm vững thông tin và quy định về đất đai. Nếu bạn còn thắc mắc về đất nào không được phép xây dựng, hãy tham khảo thêm thông tin từ các nguồn uy tín hoặc liên hệ ACC HCM đội ngũ chuyên gia tư vấn pháp lý chuyên nghiệp.
