Đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không? là câu hỏi được nhiều người quan tâm khi tiến hành các thủ tục đất đai. Việc hiểu rõ quy định pháp luật về vấn đề này giúp đảm bảo quyền lợi và tránh các rủi ro không đáng có. Hãy cùng ACC HCMtìm hiểu chi tiết qua bài viết sau để có câu trả lời chính xác.
Đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không?
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu và khoanh vùng đất đai cho các mục đích như phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, và thích ứng với biến đổi khí hậu, dựa trên tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng của các ngành, lĩnh vực tại từng đơn vị hành chính trong một thời kỳ nhất định. Quy định này được nêu rõ tại khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024.
Như vậy, đất quy hoạch là diện tích đất nằm trong kế hoạch sử dụng cho các dự án công cộng, giao thông, hoặc các mục đích quốc phòng, an ninh. Đất thuộc quy hoạch có thể bị hạn chế quyền sử dụng hoặc nằm trong diện bị thu hồi để thực hiện các dự án theo kế hoạch đã đề ra.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất cần dựa trên các căn cứ pháp luật rõ ràng. Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, các căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:
Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.
Đối với đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng, câu trả lời là có, nhưng phải đảm bảo không vi phạm quy hoạch đã được phê duyệt. Nếu đất quy hoạch đã được đưa vào các dự án phát triển, chuyển mục đích sử dụng có thể thực hiện nếu đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý.
Ngoài ra, đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư, việc giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sẽ tuân theo quy định cụ thể của Chính phủ. Các căn cứ này nhằm đảm bảo tính phù hợp với kế hoạch phát triển và sử dụng đất đai trong khu vực.
3. Đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không?
Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất cụ thể luôn là mối quan tâm lớn của nhiều cá nhân và tổ chức. Các quy định pháp luật hiện hành đã đưa ra các hướng dẫn rõ ràng về vấn đề này, đặc biệt là trong trường hợp đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.
(a) Quyền sử dụng đất khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện: Theo khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn có quyền tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Điều này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng trong trường hợp quy hoạch chưa được triển khai một cách rõ ràng và cụ thể.
(b) Căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ pháp lý: Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa trên các quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, như quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu.
Trường hợp chuyển đổi đất: Việc chuyển mục đích sử dụng đất đặc biệt quan trọng trong các trường hợp chuyển đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc thửa đất có đất ở sang đất ở, hoặc chuyển các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Xác nhận theo quy định: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được xác nhận theo quy định pháp luật và đảm bảo sự đồng bộ với định hướng phát triển của khu vực.
(c) Quyền chuyển mục đích sử dụng đất: Thêm vào đó, tại khoản 6 Điều 26 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền chuyển mục đích sử dụng đất nếu đáp ứng các quy định của Luật Đất đai và các quy định pháp luật liên quan. Điều này mang đến sự linh hoạt cho người sử dụng đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng trong việc thay đổi mục đích sử dụng đất của mình, miễn là phù hợp với các quy định hiện hành.
Kết luận: Đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên, điều này cần phải đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý và được sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền. Việc chuyển mục đích sử dụng đất cần phải được xem xét kỹ lưỡng để đảm bảo không làm gián đoạn hoặc ảnh hưởng đến định hướng phát triển chung của khu vực.
4. Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch
Theo Điều 227 Luật Đất đai 2024 và Điều 48 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các bước cụ thể như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc bộ phận một cửa của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Hồ sơ cũng có thể được nộp qua môi trường điện tử, tùy vào chính sách và quy định của từng địa phương. Trong một số trường hợp, nếu theo chính sách của địa phương, hồ sơ có thể được nộp tại bộ phận một cửa tại UBND cấp xã.
Bước 2. Kiểm tra các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất
Cơ quan chức năng có trách nhiệm kiểm tra các điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ không đầy đủ hoặc chưa đáp ứng các quy định của pháp luật, cơ quan chức năng sẽ yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thông tin, tài liệu và nộp lại hồ sơ.
Bước 3. Xử lý giá đất và trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt
Trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất: Nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất được áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, cơ quan có chức năng quản lý đất đai sẽ lập hồ sơ và trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Trường hợp xác định giá đất cụ thể: Nếu phải xác định giá đất cụ thể, cơ quan chức năng sẽ thực hiện việc xác định giá đất, trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất và tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sau đó, hồ sơ sẽ được trình UBND cấp có thẩm quyền để ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4. Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Người sử dụng đất cần nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp có chính sách giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cơ quan thu tiền sẽ thực hiện việc giảm số tiền phải nộp cho người sử dụng đất.
Bước 5. Đăng ký quyền sử dụng đất và cấp Giấy Chứng nhận
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai, thường là phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận, huyện, sẽ chuyển hồ sơ cho tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức này để thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Sau khi hoàn tất các thủ tục, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho người sử dụng đất.
Bước 6: Thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất
Trong trường hợp người sử dụng đất thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất, các thủ tục này có thể được thực hiện đồng thời. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và giảm thiểu thủ tục hành chính.
Quy trình chuyển mục đích sử dụng đất khá chi tiết và yêu cầu sự phối hợp giữa nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các bước từ việc nộp hồ sơ, kiểm tra điều kiện, xác định giá đất, đến đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được thực hiện theo quy định của pháp luật nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất.
Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch
5. Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch
Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, các chi phí liên quan chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất và các loại phí khác như lệ phí cấp giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ, và phí thẩm định hồ sơ.
(a); Tiền sử dụng đất: Tùy thuộc vào hình thức chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền sử dụng đất sẽ được tính dựa theo Điều 7, Điều 8 Nghị định 13/2024/NĐ-CP. Đặc biệt, đối với đất quy hoạch, việc chuyển mục đích sử dụng sẽ phải tuân thủ các quy định về hạn chế và điều kiện chuyển đổi sử dụng đất, nên tiền sử dụng đất có thể thay đổi tùy vào vị trí và loại đất quy hoạch.
(b); Lệ phí cấp Giấy Chứng nhận: Mức lệ phí này thường dao động từ 100.000 đồng trở xuống cho mỗi lần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng, nếu đất không thuộc diện phải bảo vệ trong quy hoạch lâu dài, lệ phí cấp giấy chứng nhận sẽ được tính như các loại đất chuyển mục đích thông thường.
(c); Lệ phí trước bạ: Trong đa số các trường hợp, người sử dụng đất không phải nộp lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, nếu trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà đất thuộc diện phải nộp lệ phí, lệ phí này sẽ được áp dụng. Cách tính lệ phí trước bạ được xác định theo công thức: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích đất) x 0,5%. Đặc biệt, với đất quy hoạch, mức lệ phí trước bạ có thể thay đổi tùy theo giá đất quy hoạch và yêu cầu chuyển mục đích.
(d); Phí thẩm định hồ sơ: Phí này không phải là khoản chi phí bắt buộc ở tất cả các tỉnh thành, vì mức thu được quy định bởi Hội đồng Nhân dân của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Mức thu có thể khác nhau giữa các địa phương. Đối với đất quy hoạch, nếu đất nằm trong khu vực có quy hoạch phát triển, phí thẩm định hồ sơ có thể được điều chỉnh theo chính sách đất đai của địa phương.
Như vậy, tổng chi phí chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch sẽ phụ thuộc vào loại đất chuyển đổi, mức thu các loại phí và lệ phí tại từng địa phương. Việc chuyển đổi từ đất quy hoạch có thể phát sinh thêm các chi phí khác tùy vào tính chất quy hoạch và điều kiện chuyển nhượng của từng khu vực.
Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch
6. Câu hỏi thường gặp
Có thể chuyển mục đích sử dụng đất quy hoạch sang đất thổ cư không?
Đất quy hoạch có thể được chuyển mục đích sử dụng sang đất thổ cư, nhưng phải tuân thủ các quy định của pháp luật và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Nếu đất đã nằm trong quy hoạch được công nhận nhưng chưa có kế hoạch sử dụng cụ thể, người sử dụng đất vẫn có quyền sử dụng cho đến khi có thay đổi.
Đất quy hoạch có thể chuyển thành đất ở không?
Có, nhưng chỉ trong trường hợp quy hoạch đã được phê duyệt và có kế hoạch sử dụng đất cụ thể. Việc chuyển mục đích từ đất quy hoạch sang đất ở phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
Có phải nộp lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất không?
Trong đa số trường hợp, người sử dụng đất không phải nộp lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu đất thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ, người sử dụng đất sẽ phải tính và nộp khoản lệ phí này. Lệ phí trước bạ được tính dựa trên giá đất tại bảng giá đất nhân với diện tích và tỷ lệ 0,5%.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không?”. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
