Đất quy hoạch tái định cư là gì? Đây là một câu hỏi quan trọng đối với nhiều người dân và doanh nghiệp khi đối mặt với các dự án phát triển hạ tầng và giải phóng mặt bằng. Trong bài viết này, ACC HCM sẽ cung cấp những thông tin chi tiết và chính xác nhất về khái niệm và vai trò của đất quy hoạch tái định cư, nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình và các quy định liên quan.
Đất tái định cư là loại đất được Nhà nước cấp cho những người dân bị thu hồi đất nhằm mục đích bồi thường và đảm bảo cuộc sống mới cho họ. Việc cấp đất tái định cư giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống, góp phần giảm thiểu tác động tiêu cực từ việc thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển.
Xét về mặt pháp lý, đất tái định cư là đất thổ cư, tức là đất ở, và người dân được cấp đất này có đầy đủ quyền sở hữu theo quy định của pháp luật hiện hành. Các quy định về đất tái định cư lần đầu tiên được ban hành trong bộ Luật Đất đai năm 2013. Điều này khẳng định quyền lợi và nghĩa vụ của người dân khi nhận đất tái định cư, đảm bảo họ có quyền sở hữu và sử dụng đất một cách hợp pháp.
Quy hoạch tái định cư có thể hiểu là quy hoạch sử dụng đất để tái định cư. Theo khoản 36 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng đơn vị hành chính cho thời kỳ xác định.
Theo Luật Đất đai và Nghị định 88/2024/NĐ-CP, việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện như sau:
Suất tái định cư tối thiểu: Được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với lựa chọn của người được bố trí tái định cư. Diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Thuê nhà ở tại nơi tái định cư: Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất mà không còn chỗ ở nào khác sẽ được hỗ trợ thuê nhà ở tại nơi tái định cư với giá thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước. Nhà thuê tại nơi tái định cư sẽ được Nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật.
Bố trí tái định cư tại chỗ: Thực hiện thông qua hoán đổi vị trí đất ở với phần diện tích đất nông nghiệp còn lại sau khi thu hồi. Việc này cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai.
Miễn tiền sử dụng đất: Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để bố trí tái định cư, miễn tiền sử dụng đất được áp dụng đối với diện tích đất ở thu hồi nếu người có đất thu hồi đồng ý phương án bồi thường về đất nông nghiệp.
Hỗ trợ bằng tiền: Trường hợp người bị thu hồi đất tự lo chỗ ở mới, sẽ được hỗ trợ bằng tiền tương đương giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.
Như vậy, quy hoạch và chính sách đất tái định cư đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm quyền lợi của người dân bị thu hồi đất, giúp họ có điều kiện tái thiết cuộc sống và góp phần vào sự phát triển bền vững của cộng đồng.
2. Nguyên tắc bồi thường đất quy hoạch tái định cư
Điều 91 của Luật Đất đai 2024 quy định các nguyên tắc cơ bản về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Những nguyên tắc này đảm bảo sự công bằng và minh bạch, nhằm mang lại lợi ích cho người dân bị thu hồi đất cũng như cộng đồng địa phương.
Nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng và công khai
Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải tuân thủ nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng và công khai. Điều này có nghĩa là các quyết định liên quan đến bồi thường phải được thực hiện một cách minh bạch, công khai để người dân có thể theo dõi và tham gia vào quá trình này. Các biện pháp bồi thường cũng phải đảm bảo kịp thời và đúng quy định của pháp luật, vì lợi ích chung, sự phát triển bền vững, văn minh và hiện đại của cộng đồng, của địa phương. Đặc biệt, cần quan tâm đến các đối tượng chính sách xã hội và những người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nhằm đảm bảo quyền lợi của họ được bảo vệ đầy đủ.
Bồi thường về đất
Nguyên tắc bồi thường về đất quy định rằng việc bồi thường sẽ được thực hiện bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Trong trường hợp không có đất để bồi thường, người bị thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với những người có đất thu hồi và có nhu cầu được bồi thường bằng tiền, họ sẽ được bồi thường bằng tiền theo nguyện vọng đã đăng ký khi lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở, thì họ có thể được xem xét bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng nhà ở.
Bồi thường thiệt hại về tài sản
Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự, nếu bị thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất, sẽ được bồi thường thiệt hại. Đối với các chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng hoạt động do Nhà nước thu hồi đất, họ sẽ được xem xét hỗ trợ nhằm giảm thiểu thiệt hại kinh tế và đảm bảo sự ổn định trong hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Hỗ trợ việc làm và thu nhập
Nhà nước có trách nhiệm hỗ trợ cho người có đất thu hồi và chủ sở hữu tài sản để tạo điều kiện cho họ có việc làm, thu nhập ổn định, và duy trì đời sống cũng như sản xuất. Điều này bao gồm các chương trình đào tạo nghề, hỗ trợ vay vốn, và các biện pháp khác để giúp họ thích nghi và ổn định cuộc sống mới sau khi bị thu hồi đất.
Điều kiện khu tái định cư
Khu tái định cư phải được hoàn thiện với các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, khu tái định cư phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi. Điều này nhằm đảm bảo rằng người dân có thể thích nghi và duy trì lối sống quen thuộc của họ. Khu tái định cư có thể được bố trí cho một hoặc nhiều dự án để tối ưu hóa nguồn lực và không gian.
Trách nhiệm của chính quyền địa phương
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện các dự án tái định cư để đảm bảo sự chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất. Điều này nhằm đảm bảo rằng quá trình thu hồi đất không gây ra sự gián đoạn lớn cho đời sống của người dân bị ảnh hưởng.
Thu hồi đất theo diện tích tối thiểu
Khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật Đất đai mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất, thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật. Kinh phí bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp thu hồi đất này được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đầu tư.
Những nguyên tắc này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho người dân mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững và ổn định của địa phương.
Nguyên tắc bồi thường đất quy hoạch tái định cư
3. Các trường hợp không được bồi thường đất quy hoạch tái định cư
Khi Nhà nước thu hồi đất, có những trường hợp cụ thể mà người sử dụng đất sẽ không được bồi thường về đất. Những quy định này được nêu rõ trong Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan, nhằm đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai. Dưới đây là các trường hợp cụ thể mà Nhà nước sẽ không bồi thường về đất khi thu hồi.
Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 107 của Luật đất đai 2024
Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất: Trường hợp này ngoại trừ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 96 của Luật này.
Đất được Nhà nước giao cho tổ chức và được miễn tiền sử dụng đất: Đây là các trường hợp Nhà nước giao đất cho các tổ chức nhưng không yêu cầu thu tiền sử dụng đất.
Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Trường hợp này bao gồm cả đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 99 của Luật này.
Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê: Đây là các quỹ đất được sử dụng cho các mục đích công ích và do chính quyền địa phương quản lý.
Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối: Các diện tích đất này được khoán cho các hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức để sản xuất nhưng không thuộc quyền sở hữu của họ.
Diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này: Đây là các trường hợp diện tích đất nông nghiệp mà các hộ gia đình, cá nhân sở hữu vượt quá hạn mức cho phép.
Đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý quy định tại Điều 217 của Luật này
Theo Điều 217, các cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý đất đai sẽ không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này nhằm đảm bảo rằng việc quản lý và sử dụng đất công ích không bị lạm dụng hoặc sử dụng sai mục đích.
Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 81, khoản 1 và khoản 2 Điều 82 của Luật này
Các trường hợp này bao gồm việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, hoặc khi có nhu cầu cấp bách về quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Những trường hợp này được quy định chi tiết tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai, nhằm đảm bảo rằng đất đai được sử dụng một cách hợp lý và hiệu quả cho mục tiêu phát triển quốc gia.
Các trường hợp không được bồi thường đất quy hoạch tái định cư
4. Quy định về chuyển nhượng đất quy hoạch tái định cư
Theo quy định của pháp luật, người được cấp đất tái định cư có đầy đủ quyền sở hữu đối với loại đất này không khác gì các loại đất khác. Điều này có nghĩa là đất tái định cư được phép chuyển nhượng. Nếu chủ sở hữu đất tái định cư có nhu cầu, họ hoàn toàn có quyền chuyển nhượng đất này cho người khác với điều kiện đầy đủ giấy tờ và thủ tục hợp pháp.
Quyền sở hữu và chuyển nhượng đất tái định cư
Đất tái định cư không chỉ mang giá trị sử dụng mà còn có giá trị kinh tế thông qua việc chuyển nhượng. Chủ sở hữu đất tái định cư có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác khi có nhu cầu, với điều kiện tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật. Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 , để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Những quy định này đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên tham gia. Việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện trên không chỉ giúp đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch mà còn giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các bên liên quan.
5. Câu hỏi thường gặp
Người sử dụng đất tái định cư có được quyền xây dựng nhà ở trên đất đó không?
Có. Người sử dụng đất tái định cư có quyền xây dựng nhà ở trên đất đó, miễn là tuân thủ các quy định về xây dựng và quy hoạch của địa phương.
Đất tái định cư có bị giới hạn thời gian sử dụng không?
Không. Đất tái định cư được cấp cho người dân thường không có giới hạn thời gian sử dụng, miễn là người sử dụng tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật và sử dụng đất đúng mục đích.
Chuyển nhượng đất tái định cư có cần sự phê duyệt của cơ quan nhà nước không?
Có. Việc chuyển nhượng đất tái định cư cần phải được phê duyệt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng đất đai.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề đất quy hoạch tái định cư là gì? Đừng ngần ngại hãy liên hệ với chúng tôi nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
