Khi sở hữu đất sổ chung, việc phân chia thành các thửa đất riêng biệt có thể là một nhu cầu thiết thực. Đất sổ chung có tách riêng được không? là câu hỏi mà nhiều người đang tìm kiếm câu trả lời. Trong bài viết này, ACC HCM sẽ khám phá các quy định và quy trình liên quan đến việc tách riêng đất sổ chung, từ các yêu cầu pháp lý cho đến các bước cần thực hiện.
1. Thế nào là đất sổ chung?
Đất sổ chung là trường hợp một thửa đất được nhiều người cùng sở hữu và sử dụng, với mỗi người có quyền sở hữu riêng một phần diện tích trên thửa đất đó. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất sổ chung sẽ được cấp cho tất cả những người đồng sở hữu, ghi rõ tên và tỷ lệ phần diện tích sở hữu của mỗi người.
Có hai nguyên nhân hình thành đất sổ chung phổ biến:
Đất sổ chung do thừa kế: Khi một người qua đời, tài sản của họ, bao gồm cả đất đai, sẽ được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc pháp luật. Nếu thửa đất được chia cho nhiều người thừa kế, thửa đất đó sẽ trở thành đất sổ chung.
Đất sổ chung do mua bán: Nhiều người có thể cùng nhau mua một thửa đất và trở thành đồng sở hữu. Trong trường hợp này, họ sẽ được cấp sổ hồng chung ghi rõ tên và tỷ lệ phần diện tích sở hữu của mỗi người.
Có thể hiểu tách riêng đất sổ chung là thực hiện thủ tục tách thửa đất chung thành nhiều thửa đất có giấy chứng nhận riêng cho từng chủ sở hữu.
Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì đất sổ chung có tách riêng được không? Và nếu có thì thủ tục thực hiện như thế nào?
2. Đất sổ chung có tách riêng được không?
Việc tách thửa đất sổ chung thành các thửa riêng biệt là một quy trình pháp lý đòi hỏi sự tuân thủ các quy định cụ thể và yêu cầu về điều kiện thực hiện. Dưới đây là thông tin chi tiết về cơ sở pháp lý và điều kiện cần thiết để trả lời câu hỏi đất sổ chung có tách riêng được không?
2.1. Cơ sở pháp lý
Luật Đất đai 2024: Quy định về quyền sử dụng đất, bao gồm các quy định liên quan đến việc tách thửa đất. Theo Điều 220 của Luật Đất đai, việc tách thửa phải tuân theo các quy định về phân chia đất đai, điều kiện và trình tự thực hiện.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP: Quy định chi tiết về thi hành Luật Đất đai, bao gồm các điều khoản liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các thủ tục liên quan đến tách thửa đất.
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: Hướng dẫn về kỹ thuật đo đạc và lập bản đồ địa chính, bao gồm quy trình tách thửa và các yêu cầu kỹ thuật liên quan.
Quyết định của UBND tỉnh, thành phố: Các tỉnh và thành phố có thể ban hành quyết định cụ thể về quy hoạch và điều kiện tách thửa đất, cần tham khảo quy định của địa phương nơi có đất.
2.2. Điều kiện tách riêng đất sổ chung
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chung
Sổ phải còn hiệu lực pháp luật và không bị kê biên, bảo đảm thi hành án.
Đất không có tranh chấp
Việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi thửa đất không có tranh chấp về quyền sở hữu, ranh giới hoặc các quyền khác liên quan đến đất.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
Việc tách thửa đất không được thực hiện nếu quyền sử dụng đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đất còn thời hạn sử dụng
Việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi thửa đất còn thời hạn sử dụng.
Đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu
Để tách thửa đất sổ chung, cần phải có sự đồng thuận từ tất cả các chủ sở hữu được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này đảm bảo rằng việc phân chia được thực hiện theo đúng ý muốn của tất cả các bên liên quan.
Diện tích và mục đích sử dụng
Các thửa đất sau khi tách ra phải đáp ứng các yêu cầu về diện tích tối thiểu và mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật và quy hoạch địa phương. Việc tách thửa không được vi phạm các quy định về quy hoạch, xây dựng và sử dụng đất.
Quy hoạch đất đai
Thửa đất sổ chung cần phải được xem xét trong bối cảnh quy hoạch sử dụng đất. Nếu việc tách thửa không ảnh hưởng đến quy hoạch tổng thể của khu vực và các yêu cầu pháp lý khác, việc tách thửa có thể được thực hiện.
Thực hiện các nghĩa vụ tài chính
Các chủ sở hữu cần thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan như lệ phí tách thửa, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có), và các khoản phí khác theo quy định.
>>> Kính mời Quý khách hàng tham khảo thêm bài viết sau đây: Đất giãn dân có được tách thửa không?
3. Những giấy tờ cần có khi tách riêng đất sổ chung
“Được tách riêng” là câu trả lời cho câu hỏi đất sổ chung có tách riêng được không? Và khi tiến hành tách riêng đất sổ chung thì cần có những giấy tờ cần thiết sau đây:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) hiện tại
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc, trong đó ghi nhận quyền sử dụng đất của tất cả các chủ sở hữu hiện tại.
Đây là tài liệu cơ bản chứng minh quyền sở hữu đất và cần thiết để thực hiện việc tách thửa.
Đơn đăng ký biến động đất đai
Đây là trường hợp thửa đất được tách ra từ Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất để cấp riêng một Giấy chứng nhận, nên cần chuẩn bị đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
Tuy nhiên cần lưu ý không xác nhận các thông tin tại điểm 5 của mục I, các mục II và IV
Đơn này cần được ký bởi tất cả các chủ sở hữu đất để thể hiện sự đồng thuận trong việc tách thửa.
Hợp đồng ủy quyền (nếu có)
Nếu một hoặc nhiều chủ sở hữu ủy quyền cho người khác thực hiện các thủ tục, cần có hợp đồng ủy quyền hợp pháp.
Xác nhận quyền hạn của người được ủy quyền trong việc thực hiện các thủ tục liên quan đến tách thửa.
Bản sao giấy tờ tùy thân của các chủ sở hữu
Bản sao chứng minh nhân dân (CMND) hoặc căn cước công dân (CCCD) của các chủ sở hữu đất.
Chức năng: Để xác minh danh tính và quyền hạn của các chủ sở hữu trong quá trình tách thửa.
Sơ đồ vị trí và bản đồ địa chính
Sơ đồ vị trí của thửa đất hiện tại và bản đồ địa chính thể hiện các khu vực cần tách thửa.
Chức năng: Giúp cơ quan thẩm quyền xác định rõ ràng các thửa đất cần tách và kiểm tra tính hợp lệ của việc tách thửa.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có)
Nếu có kế hoạch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi tách thửa, cần chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng.
Chức năng: Để thể hiện sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Biên bản thỏa thuận (nếu có)
Biên bản thỏa thuận giữa các chủ sở hữu về việc phân chia đất sổ chung thành các thửa riêng biệt.
Chức năng: Xác nhận sự đồng thuận của tất cả các bên liên quan đối với việc phân chia.
Giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính
Các giấy tờ chứng minh đã thực hiện nghĩa vụ tài chính như lệ phí tách thửa, thuế liên quan, nếu có.
Chức năng: Để chứng minh đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính cần thiết trong quá trình tách thửa.
Giấy phép xây dựng hoặc các giấy tờ quy hoạch (nếu có)
Các giấy tờ liên quan đến quy hoạch, giấy phép xây dựng (nếu có) ảnh hưởng đến việc tách thửa.
Chức năng: Để đảm bảo việc tách thửa không vi phạm quy hoạch xây dựng hoặc các quy định liên quan.
4. Quy trình tách riêng đất sổ chung
Để giải quyết trọn vẹn câu hỏi “Đất sổ chung có tách riêng được không?”, ACC HCM mang đến thông tin về quy trình tách thửa đất sổ chung. Cụ thể được mô tả chi tiết như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Trước khi bắt đầu quy trình, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ cần thiết như đã hướng dẫn ở phần trên
Bước 2: Nộp hồ sơ và tiếp nhận
Hồ sơ yêu cầu tách thửa đất sổ chung thường được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai tùy theo quy định của địa phương.
Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không hợp lệ, trong vòng 03 ngày cơ quan tiếp nhận sẽ yêu cầu bổ sung hoặc chỉnh sửa.
Bước 3: Thẩm định và phê duyệt
Thẩm định hồ sơ: Cơ quan thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra, thẩm định hồ sơ để đảm bảo các yêu cầu pháp lý và điều kiện tách thửa được đáp ứng. Điều này bao gồm việc kiểm tra các giấy tờ liên quan, sơ đồ vị trí và bản đồ địa chính.
Thẩm định thực địa: Có thể cần thực hiện việc đo đạc, kiểm tra thực địa để xác định ranh giới và tình trạng của thửa đất.
Phê duyệt hồ sơ: Sau khi thẩm định, hồ sơ sẽ được xem xét và phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. Nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ các yêu cầu, cơ quan sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho các thửa đất đã được tách.
Bước 4: Thực hiện tách thửa và cấp giấy chứng nhận mới
Cập nhật hồ sơ địa chính: Các thửa đất mới sau khi tách sẽ được cập nhật vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới: Sau khi hoàn tất việc tách thửa và cập nhật hồ sơ, cơ quan thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho từng thửa đất.
Bước 5: Hoàn tất các nghĩa vụ tài chính
Lệ phí tách thửa: Chủ sở hữu đất cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan như lệ phí tách thửa, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có).
Nộp các khoản phí: Các khoản phí này phải được nộp đầy đủ theo quy định của pháp luật để hoàn tất quy trình.
Bước 6: Nhận giấy chứng nhận và cập nhật thông tin
Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới: Sau khi hoàn tất tất cả các bước, bạn sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa mới.
Cập nhật thông tin: Đảm bảo rằng thông tin về các thửa đất mới được cập nhật đầy đủ và chính xác trong hồ sơ địa chính.
5. Thời gian hoàn thành thủ tục tách riêng đất sổ chung
Thời gian giải quyết tách riêng đất sổ chung được quy định không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
>>> Kính mời Quý khách hàng tham khảo thêm bài viết sau đây: Cách đọc sơ đồ thửa đất trên sổ đỏ
6. Lệ phí phải nộp khi tách riêng đất sổ chung
Việc tách thửa đất sổ chung không chỉ cần tuân thủ các quy định pháp lý mà còn đòi hỏi chủ đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Dưới đây là các khoản lệ phí và chi phí chủ yếu mà người dân cần phải nộp khi tiến hành tách thửa đất sổ chung:
Phí đo đạc thửa đất
Đây là khoản tiền người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc, không phải nộp cho Nhà nước, và tùy thuộc vào đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định.
Mức phí: Thông thường dao động từ 1,8 triệu đồng đến 2 triệu đồng cho mỗi lần đo đạc, tùy thuộc vào mức giá của các tổ chức đo đạc khác nhau.
Lệ phí cấp sổ đỏ
Lệ phí này bao gồm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; và trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.
Mức phí: Mức thu lệ phí cấp sổ đỏ khác nhau ở từng địa phương, do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng thường dưới 100.000 đồng cho mỗi giấy chứng nhận.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ được áp dụng khi thực hiện tách thửa và có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Công thức tính:
| Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). |
Giá tính lệ phí trước bạ: Là giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành, hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nếu cao hơn.
Mức thu lệ phí trước bạ: Theo quy định hiện hành là 0,5%.
Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ
Phí này áp dụng cho việc thẩm định hồ sơ, kiểm tra các điều kiện cần và đủ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Mức phí cụ thể tùy thuộc vào quy mô diện tích thửa đất, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương.
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế này áp dụng khi tách thửa đất gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Công thức tính:
| Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất. |
Thu nhập tính thuế: Là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
Thuế suất: Là 2% trên giá chuyển nhượng.
Miễn thuế: Một số trường hợp tách thửa gắn với chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giữa các thành viên trong gia đình như vợ chồng, cha mẹ con cái, ông bà cháu, anh chị em ruột với nhau thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
7. Các câu hỏi thường gặp
Sau khi tách riêng đất sổ chung, tôi có thể chuyển nhượng đất cho người khác không?
Có, sau khi hoàn thành thủ tục tách riêng đất sổ chung và nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng, bạn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác theo quy định của pháp luật.
Có trường hợp nào không được phép tách riêng đất sổ chung không?
Có, nếu thửa đất sau khi tách không đảm bảo diện tích tối thiểu hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương, hoặc nếu có tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các chủ sở hữu thì không được phép tách thửa.
Nếu có tranh chấp giữa các chủ sở hữu, có thể tách riêng đất sổ chung được không?
Không, nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa các chủ sở hữu, quá trình tách thửa sẽ không được thực hiện cho đến khi tranh chấp được giải quyết và có sự đồng thuận của tất cả các bên.
Thông qua bài viết trên, hy vọng rằng quý khách hàng đã có được câu trả lời chi tiết cho câu hỏi “Đất sổ chung có tách riêng được không?”. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào khác, quý khách hàng vui lòng liên hệ với ACC HCM để được tư vấn và hỗ trợ.
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN