Việc thế chấp đất sử dụng chung là vấn đề pháp lý quan trọng mà nhiều người quan tâm. Hiểu rõ quy định pháp luật giúp bạn sử dụng đất hiệu quả và an toàn. Bài viết dưới đây do ACC HCM cung cấp sẽ giải đáp chi tiết về việcđất sử dụng chung có được thế chấp không?
Hiểu một cách đơn giản, đất sử dụng chung là loại đất mà nhiều người cùng chung quyền sử dụng hoặc là đất mà nhiều người được phép sử dụng chung cho các mục đích khác nhau. Đây là các khu vực mà quyền sử dụng không thuộc về cá nhân hay tổ chức cụ thể nào, mà được phân bổ và quản lý cho lợi ích chung của cộng đồng hoặc nhóm người.
2. Đặc điểm pháp lý của đất sử dụng chung
Đất sử dụng chung có những đặc điểm pháp lý đặc biệt, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu. Những đặc điểm này cần được hiểu rõ để đảm bảo việc quản lý, sử dụng và thực hiện các giao dịch liên quan đến loại đất này diễn ra một cách hợp pháp và hiệu quả.
Nguồn gốc sử dụng đất
Đất sử dụng chung có thể có nhiều nguồn gốc khác nhau. Nó có thể được Nhà nước giao hoặc cho thuê cho cá nhân, tổ chức, hoặc các hộ gia đình. Trong một số trường hợp, đất này cũng có thể được nhận chuyển nhượng từ người khác hoặc được thừa kế từ cha mẹ, ông bà. Điều này có nghĩa là nguồn gốc của đất sử dụng chung không bị giới hạn và có thể bao gồm nhiều hình thức khác nhau.
Người sử dụng đất
Đặc điểm nổi bật của đất sử dụng chung là quyền sử dụng không thuộc về một cá nhân duy nhất mà được chia sẻ giữa nhiều người. Những người này có thể là hộ gia đình, vợ chồng, nhiều người mua chung, doanh nghiệp, hoặc các chủ sở hữu căn hộ trong một tòa chung cư. Các đối tượng này đều có quyền sử dụng đất theo tỷ lệ hoặc theo các thỏa thuận cụ thể được thiết lập giữa các bên liên quan.
Quyền thực hiện giao dịch
Khi thực hiện các quyền đối với thửa đất sử dụng chung, cần có sự đồng ý của tất cả những người có chung quyền sử dụng. Điều này bao gồm việc thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp hoặc sử dụng đất cho các mục đích khác. Tuy nhiên, trong trường hợp giao dịch liên quan đến căn hộ chung cư, các quy định có thể linh hoạt hơn và thường được điều chỉnh theo quy định của pháp luật về quản lý chung cư.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mỗi người có quyền sử dụng chung đất sẽ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung của các giấy chứng nhận này thường giống hệt nhau, trừ khi có thỏa thuận đặc biệt giữa các bên. Trong một số trường hợp, các chủ sở hữu có thể thỏa thuận để chỉ một người đứng tên hoặc đại diện cho tất cả. Khi giấy chứng nhận được cấp cho toàn bộ những người có quyền sử dụng, các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các giấy chứng nhận đã được cấp cho các chủ sở hữu.
Tóm lại, đất sử dụng chung là loại đất mà nhiều cá nhân hoặc tổ chức cùng chia sẻ quyền sử dụng. Quyền định đoạt đối với thửa đất này yêu cầu sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu, khác biệt hoàn toàn so với hình thức sử dụng đất riêng. Việc hiểu rõ các đặc điểm pháp lý này là cần thiết để đảm bảo các giao dịch và quản lý đất đai được thực hiện một cách hợp pháp và hiệu quả.
Để hiểu rõ về khả năng thế chấp đối với đất sử dụng chung, trước tiên cần xem xét các quy định pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.
Quyền thế chấp theo quy định pháp luật
Theo Khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền thực hiện các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, và góp vốn quyền sử dụng đất. Quyền thế chấp là một trong những quyền cơ bản mà người sử dụng đất có thể thực hiện nhằm mục đích bảo đảm nghĩa vụ tài chính.
Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định các nhóm người sử dụng đất có chung quyền sử dụng sẽ có các quyền và nghĩa vụ cụ thể. Nếu quyền sử dụng đất là cá nhân, thì quyền và nghĩa vụ sẽ theo quy định của cá nhân. Đối với nhóm người sử dụng đất có cả tổ chức kinh tế, quyền và nghĩa vụ cũng sẽ theo quy định tương ứng của tổ chức kinh tế. Đặc biệt, nếu quyền sử dụng đất của nhóm người không phân chia được, thì nhóm phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Thế chấp đất sử dụng chung phân chia được theo phần:
Trong trường hợp quyền sử dụng đất có thể phân chia theo phần, khoản 1 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. Điều này có nghĩa là các thành viên của nhóm có thể thế chấp phần quyền sử dụng đất của mình.
Tuy nhiên, trước khi tiến hành thế chấp, các thành viên cần thực hiện thủ tục tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Thủ tục tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, và sau khi hoàn tất các thủ tục này, các thành viên có quyền thực hiện thế chấp theo quy định của pháp luật.
Thế chấp đất sử dụng chung không thể phân chia
Nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia được theo phần, thì việc thế chấp phải dựa vào thỏa thuận giữa các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. Khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc định đoạt tài sản chung phải được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quy định pháp luật.
Trong trường hợp này, các thành viên trong nhóm phải ủy quyền cho một người đại diện để thực hiện các thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan và hợp pháp hóa giao dịch.
Tóm lại, đất sử dụng chung có thể được thế chấp, nhưng điều này phụ thuộc vào việc quyền sử dụng đất có thể phân chia được hay không. Đối với đất sử dụng chung phân chia được theo phần, các thành viên có quyền thế chấp phần của mình sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý. Đối với đất không thể phân chia, cần có sự thỏa thuận và ủy quyền cho người đại diện để thực hiện việc thế chấp. Việc thực hiện các thủ tục này phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật hiện hành.
4. Câu hỏi thường gặp
Có cần sự đồng ý của các thành viên trong nhóm khi thực hiện thế chấp đất sử dụng chung không?
Có, nếu quyền sử dụng đất không thể phân chia được theo phần, việc thế chấp cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên hoặc phải được thực hiện thông qua người đại diện được ủy quyền.
Có thể thực hiện thủ tục tách thửa đối với đất sử dụng chung không?
Có, nếu quyền sử dụng đất của nhóm có thể phân chia theo phần, các thành viên có thể thực hiện thủ tục tách thửa để tách phần quyền sử dụng đất của mình trước khi tiến hành các giao dịch như thế chấp.
Đất sử dụng chung có thể được chuyển nhượng cho người ngoài nhóm sở hữu không?
Có thể, nhưng cần tuân thủ một số điều kiện. Theo quy định pháp luật, việc chuyển nhượng đất sử dụng chung phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong nhóm sở hữu. Ngoài ra, cần đảm bảo rằng việc chuyển nhượng không vi phạm các quy định về quy hoạch sử dụng đất và các quy định khác của pháp luật.
Hy vọng qua bài viết, Công ty Luật ACC đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề Đất sử dụng chung có được thế chấp không? Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
