Khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với thông tin trên sổ đỏ, việc xử lý tình huống này có thể gây không ít khó khăn cho người sử dụng đất. Bài viết “Hướng dẫn xử lý đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ” dưới đây do ACC HCM viết sẽ giúp bạn hiểu rõ quy trình để giải quyết vấn đề này một cách hợp pháp.
1. Nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ
Sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích ghi trong sổ đỏ là vấn đề không hiếm gặp trong quản lý đất đai tại Việt Nam. Nguyên nhân của hiện tượng này có thể đến từ nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm cả sai sót trong quá trình đo đạc, thay đổi tự nhiên của đất đai, và các yếu tố pháp lý liên quan.
Một trong những nguyên nhân hàng đầu gây ra sự chênh lệch này là sai sót trong quá trình đo đạc đất. Khi tiến hành cấp sổ đỏ, các cơ quan chức năng thường thực hiện việc đo đạc bằng các thiết bị và phương pháp nhất định. Tuy nhiên, nếu công tác đo đạc không được thực hiện chính xác, sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận. Một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến độ chính xác trong đo đạc bao gồm:
Sử dụng thiết bị lạc hậu: Việc sử dụng các thiết bị đo đạc không đạt tiêu chuẩn hoặc đã cũ có thể gây ra sai số.
Thiếu kinh nghiệm của người thực hiện: Những người thực hiện đo đạc có thể thiếu kinh nghiệm hoặc không nắm vững các quy định kỹ thuật.
Thay đổi địa hình: Địa hình có thể thay đổi do tác động của thiên nhiên, ví dụ như sạt lở đất, lấp biển, làm thay đổi diện tích thực tế so với số liệu đã được ghi trong sổ đỏ.
Ngoài sai sót trong đo đạc, việc thay đổi sử dụng đất cũng có thể dẫn đến sự chênh lệch này. Các chủ sở hữu đất có thể thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không thông báo hoặc xin phép cơ quan chức năng. Một số trường hợp điển hình bao gồm:
Chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở: Trong một số trường hợp, chủ sở hữu có thể đã chuyển đổi nhưng chưa kịp cập nhật thông tin.
Đất bị thu hồi: Có thể một phần diện tích đất đã bị thu hồi cho các dự án phát triển nhưng không được ghi nhận chính xác trong sổ đỏ.
Cuối cùng, các yếu tố pháp lý và hành chính cũng đóng một vai trò quan trọng trong việc dẫn đến sự chênh lệch này. Sự thay đổi trong quy định của pháp luật, cũng như những thay đổi trong chính sách quản lý đất đai có thể gây ra tình trạng không đồng nhất giữa các thông tin trong sổ đỏ và thực tế sử dụng đất. Một số yếu tố liên quan bao gồm:
Sự không đồng nhất trong quy định cấp sổ đỏ: Các quy định có thể thay đổi qua thời gian, dẫn đến sự không đồng nhất trong cấp giấy tờ cho các thửa đất.
Chậm trễ trong việc cập nhật thông tin: Các cơ quan chức năng có thể chậm trễ trong việc cập nhật những thay đổi về đất đai, dẫn đến sự không khớp giữa thực tế và sổ đỏ.
Nhìn chung, sự chênh lệch giữa đất thực tế và sổ đỏ là một vấn đề phức tạp, xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Việc hiểu rõ các nguyên nhân này giúp đưa ra các biện pháp xử lý kịp thời và hợp lý để đảm bảo quyền lợi.
2. Hướng dẫn xử lý đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ
Việc xử lý đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ là một vấn đề phổ biến, gây không ít khó khăn cho các chủ sở hữu đất đai. Thực trạng này thường xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, để giải quyết vấn đề này, cần nắm rõ quy trình và các bước cần thực hiện. Theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp:
Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận.
Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế.
Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhân có thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm.
Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp có tranh chấp thì tự hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải tại xã, phường, thị trấn không thành thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.
Ngoài ra, phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét để cấp Giấy chứng nhận; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì tiến hành rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Việc xử lý đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ là một quá trình phức tạp nhưng cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Tuân thủ các bước hướng dẫn trên, sẽ giúp bạn giải quyết vấn đề này một cách hiệu quả, bảo đảm tính hợp pháp cho tài sản.
3. Hồ sơ, trình tự xin cấp đổi sổ đỏ khi diện tích đất thực tế nhở hơn sổ đỏ
Căn cứ theo Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.
Quy trình này bao gồm các bước cụ thể và cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ để đảm bảo việc cấp đổi diễn ra thuận lợi như sau:
Hồ sơ đề nghị cấp đổi sổ đỏ:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Giấy chứng nhận đã cấp.
Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất.
Giấy tờ tùy thân của người xin cấp đổi
Một số tài liệu khác (nếu có).
Trình tự xin cấp đổi sổ đỏ: Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bạn có thể tiến hành theo trình tự dưới đây:
Bước 1. Nộp hồ sơ: Đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện nơi có thửa đất. Bạn nộp hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ cùng với các giấy tờ liên quan.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được biên nhận hồ sơ và thông tin về thời gian giải quyết.
Bước 3. Thẩm định hồ sơ: Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa để xác định diện tích thực tế của thửa đất. Quá trình này có thể mất từ vài ngày đến vài tuần, tùy thuộc vào tình hình thực tế và quy định của từng địa phương.
Bước 4. Ra quyết định cấp đổi: Sau khi hoàn tất thẩm định, nếu hồ sơ của bạn đủ điều kiện, cơ quan sẽ ra quyết định cấp đổi sổ đỏ. Bạn sẽ được thông báo về thời gian nhận sổ đỏ mới.
Bước 5. Nhận sổ đỏ mới: Cuối cùng, bạn đến cơ quan đã nộp hồ sơ để nhận sổ đỏ đã được cấp đổi. Lưu ý kiểm tra kỹ thông tin trên sổ đỏ mới để đảm bảo rằng mọi thông tin đều chính xác.
Quy trình xin cấp đổi sổ đỏ đúng với diện tích thực tế là một bước quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Bằng cách chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và tuân thủ đúng trình tự, bạn sẽ dễ dàng hoàn tất thủ tục này.
Có thể bán đất khi diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ không?
Có, bạn vẫn có thể bán đất nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ, nhưng cần thông báo với bên mua về sự chênh lệch này để tránh tranh chấp sau giao dịch.
Có cần phải điều chỉnh lại diện tích đất trên sổ đỏ khi phát hiện đất thực tế nhỏ hơn không?
Có, khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ, bạn cần làm thủ tục điều chỉnh, xác định lại diện tích thực tế và cập nhật thông tin vào sổ đỏ để đảm bảo tính chính xác.
Có thể yêu cầu bồi thường khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ không?
Có, nếu diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ do lỗi của bên bán hoặc đơn vị cấp sổ, bạn có thể yêu cầu bồi thường hoặc điều chỉnh diện tích đất theo hợp đồng.
Hy vọng bài viết “Hướng dẫn xử lý đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ” do ACC HCM viết đã cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết để giải quyết vấn đề này một cách hiệu quả và đúng pháp luật. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết.
