Khi xem xét các vấn đề liên quan đến đất đai, một trong những câu hỏi thường gặp là liệu “Đất thương mại dịch vụ có được tách thửa không?“. Đây là một câu hỏi quan trọng không chỉ đối với các nhà đầu tư mà còn đối với những cá nhân có kế hoạch sử dụng đất cho các mục đích kinh doanh hoặc phát triển dịch vụ. Việc tách thửa đất thương mại dịch vụ có thể ảnh hưởng lớn đến chiến lược đầu tư và sử dụng tài sản. Trong bài viết này, ACC HCM sẽ phân tích các quy định pháp lý liên quan đến việc tách thửa loại đất này, giúp bạn hiểu rõ hơn về các điều kiện và quy trình cần thiết để thực hiện việc tách thửa một cách hợp pháp và hiệu quả.
Theo quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thương mại, dịch vụ là loại đất được phân loại để phục vụ cho các mục đích kinh doanh và dịch vụ. Cụ thể, đất thương mại, dịch vụ bao gồm các khu vực đất được sử dụng để xây dựng và vận hành các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, và thương mại. Điều này không chỉ bao gồm các cơ sở buôn bán và dịch vụ trực tiếp mà còn mở rộng ra các công trình hỗ trợ liên quan.
Cụ thể, các loại công trình và mục đích sử dụng đất thuộc nhóm đất thương mại, dịch vụ bao gồm: Cơ sở kinh doanh; dịch vụ và văn phòng; kho, bãi; công trình phục vụ dịch vụ công cộng
Như vậy, đất thương mại, dịch vụ đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ hoạt động kinh tế, góp phần vào sự phát triển của các ngành thương mại và dịch vụ, đồng thời đáp ứng nhu cầu tiêu dùng và dịch vụ của xã hội.
2. Đất thương mại dịch vụ có được tách thửa không?
Đất thương mại dịch vụ có thể được tách thửa theo Điều 206 và Điều 220 của Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất thương mại dịch vụ được pháp luật cho phép nếu thửa đất đáp ứng các quy định của pháp luật như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp và bảo đảm các yêu cầu về lối đi, kết nối hạ tầng. Đồng thời, diện tích của thửa đất mới sau khi tách phải đạt tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.Khi tiến hành tách thửa đất thương mại dịch vụ, việc nắm vững các quy định
Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, đặc biệt là Điều 206 và Điều 220, việc tách thửa đất thương mại dịch vụ cần tuân theo các nguyên tắc và điều kiện cụ thể. Dưới đây là một hướng dẫn chi tiết về các điều kiện và quy trình cần thiết để thực hiện tách thửa loại đất này.
Điều kiện theo Điều 220 của Luật Đất đai 2024
Để việc tách thửa đất thương mại dịch vụ được thực hiện hợp pháp, phải đảm bảo các điều kiện cơ bản theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024. Các yêu cầu bao gồm:
Thửa đất phải có một trong các loại giấy chứng nhận sau đây: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng: Đảm bảo rằng thửa đất không quá hạn sử dụng theo quy định.
Không có tranh chấp: Đất không được nằm trong tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bảo đảm lối đi và kết nối hạ tầng: Việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hiện có. Đồng thời, thửa đất mới phải được cung cấp cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Diện tích tối thiểu: Các thửa đất sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu diện tích sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu, thì cần thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Quy định cụ thể về diện tích tối thiểu theo khoản 3 Điều 29 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Diện tích tối thiểu đối với thửa đất mới là một yếu tố quan trọng trong quy trình tách thửa. Theo khoản 3 Điều 29 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Diện tích tối thiểu: Nếu diện tích thửa đất sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu quy định, cần thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu.
Chuyển mục đích sử dụng: Khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, diện tích tối thiểu của thửa đất mới phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác, không bắt buộc phải thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng, trừ khi người sử dụng đất có nhu cầu.
Như vậy, việc tách thửa đất thương mại dịch vụ không chỉ phụ thuộc vào các quy định chung mà còn phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể về diện tích, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như các yếu tố hạ tầng và quy hoạch. Tuân thủ đúng các quy định này sẽ giúp đảm bảo rằng thửa đất mới sau khi tách thửa có đủ điều kiện để sử dụng hiệu quả và hợp pháp. >> Đọc thêm về: Căn hộ studio có được cấp sổ đỏ không?
3. Trường hợp không được tách thửa đất thương mại dịch vụ
Việc quản lý và sử dụng đất thương mại dịch vụ cần tuân thủ các quy định pháp lý để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả. Một trong những quy định quan trọng là danh sách các trường hợp không được phép tách thửa đất thương mại dịch vụ. Điều này giúp ngăn ngừa các tình huống không mong muốn và duy trì trật tự trong việc sử dụng đất đai. Dưới đây là các trường hợp cụ thể không được phép tách thửa đất thương mại dịch vụ theo quy định hiện hành:
Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch hoặc dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở
Các thửa đất thuộc diện quy hoạch phát triển nhà ở hoặc được đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không được phép tách thửa. Điều này nhằm đảm bảo rằng quy hoạch và các dự án đầu tư được thực hiện một cách đồng bộ và tránh việc phân tách làm ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án.
Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà
Đối với các thửa đất có liên quan đến diện tích nhà đang thuê từ Nhà nước, việc tách thửa không được phép nếu người thuê chưa hoàn tất các thủ tục mua nhà và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan và sự ổn định trong quá trình chuyển nhượng tài sản công.
Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước đã bán nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo
Những thửa đất liên quan đến các nhà biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước đã được bán hoặc tư nhân hóa, nhưng thuộc danh mục cần bảo tồn hoặc tôn tạo theo Quy chế quản lý nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954, không được phép tách thửa. Quy định này bảo vệ các giá trị lịch sử và văn hóa của những công trình kiến trúc có giá trị.
Đất thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất
Các thửa đất nằm trong khu vực đã được thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 không được phép tách thửa. Việc này nhằm tránh gây khó khăn trong quá trình thu hồi và tái phân phối đất đai.
Các thửa đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nếu thửa đất không đáp ứng các điều kiện cần thiết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, việc tách thửa cũng không được phép. Quy định này giúp duy trì tính hợp pháp và rõ ràng trong việc cấp giấy chứng nhận và quản lý quyền sử dụng đất.
Những quy định này được thiết lập nhằm đảm bảo sự tuân thủ các quy định pháp lý, giữ gìn trật tự và sự phát triển bền vững trong quản lý và sử dụng đất thương mại dịch vụ. Việc nắm rõ và tuân thủ các quy định này là cần thiết để thực hiện các giao dịch đất đai một cách hợp pháp và hiệu quả.
Trường hợp không được tách thửa đất thương mại dịch vụ
Quy trình tách thửa đất thương mại dịch vụ là một bước quan trọng trong việc quản lý và sử dụng tài sản đất đai. Để đảm bảo việc thực hiện tách thửa diễn ra một cách hợp pháp và hiệu quả, người nộp hồ sơ cần phải tuân thủ một loạt các bước và quy trình cụ thể. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về các bước cần thực hiện khi tách thửa đất thương mại dịch vụ:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Trước khi bắt đầu quy trình tách thửa, việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác là rất quan trọng. Bộ hồ sơ cần thiết bao gồm:
Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu quy định: Đây là tài liệu chính thức mà người nộp hồ sơ cần hoàn thiện và ký tên. Đơn này phải được điền đầy đủ thông tin về thửa đất và lý do tách thửa.
Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho thửa đất:Giấy chứng nhận này chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của chủ sở hữu. Nó cần phải được nộp kèm theo hồ sơ để xác thực quyền sử dụng đất.
Biên bản xác minh thực địa: Đây là tài liệu do cơ quan chức năng thực hiện nhằm kiểm tra thực tế tình trạng của thửa đất. Biên bản này xác nhận các thông tin về thửa đất, bao gồm vị trí diện tích và tình trạng hiện tại.
Trích lục bản đồ địa chính thửa đất: Trích lục này là bản sao từ bản đồ địa chính, giúp xác định ranh giới và diện tích của thửa đất cần tách. Nó cần phải được nộp kèm hồ sơ để cơ quan chức năng có cơ sở thực hiện các bước tiếp theo.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Hồ sơ tách thửa cần phải được nộp tại cơ quan quản lý địa chính cấp xã, phường hoặc thị trấn. Đây là cơ quan đầu tiên tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các bước xử lý ban đầu. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi nhận thông tin hồ sơ vào sổ tiếp nhận và cấp cho người nộp hồ sơ một phiếu tiếp nhận. Phiếu này sẽ ghi rõ ngày hẹn trả kết quả và thông tin liên quan khác.
Bước 3: Xử lý hồ sơ
Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có sai sót, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo cho người nộp hồ sơ và yêu cầu bổ sung hoặc sửa đổi. Thời gian tối đa để xử lý hồ sơ và trả kết quả không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành xử lý và ra quyết định về việc tách thửa. Kết quả sẽ được thông báo cho người nộp hồ sơ theo thời gian quy định.
Bước 4: Đo đạc địa chính
Cơ quan chức năng hoặc đơn vị đo đạc sẽ thực hiện việc đo đạc để xác định chính xác diện tích và vị trí của thửa đất mới sau khi tách. Điều này bao gồm việc chia tách thửa đất theo yêu cầu. Sau khi đo đạc, bản trích đo của thửa đất mới cần được chuyển cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng hoặc văn bản giao dịch liên quan.
Bước 5: Cập nhật hồ sơ địa chính
Các thay đổi về diện tích và vị trí của thửa đất sau khi tách thửa cần phải được ghi nhận và cập nhật vào hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai để đảm bảo tính chính xác và hợp pháp của thông tin.
Bước 6: Trả kết quả
Kết quả về việc tách thửa sẽ được trả cho người nộp hồ sơ trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết. Kết quả này sẽ bao gồm các tài liệu và chứng nhận cần thiết liên quan đến thửa đất mới.
Quy trình tách thửa đất thương mại dịch vụ yêu cầu sự tuân thủ các bước và quy định pháp lý cụ thể. Đảm bảo thực hiện đầy đủ các bước này sẽ giúp việc tách thửa được thực hiện một cách hợp pháp, hiệu quả, và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
5. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang khu vực nhà ở
Chuyển mục đích sử dụng đất từ thương mại, dịch vụ sang đất ở là một quy trình pháp lý quan trọng và cần tuân theo các bước cụ thể. Dưới đây là hướng dẫn tóm tắt về quy trình này:
Căn cứ phê duyệt để chuyển mục đích sử dụng đất
Việc chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ dựa vào yêu cầu cá nhân mà còn phải tuân thủ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kế hoạch này sẽ xác định diện tích đất có thể chuyển đổi và phải được công khai tại trụ sở cơ quan huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã. Để kiểm tra khả năng chuyển đổi, bạn nên tham khảo kế hoạch sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp xã địa phương.
Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Bước 1: Bạn cần chuẩn bị đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ cá nhân như chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện. Nếu hồ sơ đầy đủ, cơ quan chức năng sẽ tiếp nhận và cấp phiếu tiếp nhận. Nếu hồ sơ thiếu, bạn sẽ được thông báo bổ sung trong vòng 03 ngày làm việc.
Bước 3: Trong quá trình giải quyết, bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan chức năng. Đảm bảo thanh toán đúng hạn và giữ lại biên lai chứng minh.
Bước 4: Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ cấp quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bạn cần kiểm tra kỹ thông tin trong quyết định và yêu cầu sửa chữa nếu có sai sót.
Thời hạn giải quyết yêu cầu không quá 15 ngày làm việc, hoặc 25 ngày đối với các vùng đặc biệt. Lưu ý rằng thời gian giải quyết không bao gồm ngày nghỉ, lễ, hoặc thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Quá trình này yêu cầu sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ quy định pháp lý để đảm bảo chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện hợp pháp và hiệu quả.
6. Câu hỏi thường gặp
Đất thương mại dịch vụ có thể sử dụng cho mục đích gì ngoài xây dựng các cơ sở kinh doanh?
Đất thương mại dịch vụ không chỉ được sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh như cửa hàng, siêu thị hay trung tâm thương mại, mà còn phục vụ nhiều mục đích khác. Theo quy định tại Phụ lục số 01 của Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất thương mại dịch vụ còn được sử dụng để xây dựng các công trình như văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế, kho bãi lưu trữ hàng hóa, cũng như các công trình phục vụ dịch vụ công cộng như bãi tắm. Đây là loại đất đa chức năng, hỗ trợ các hoạt động kinh tế và dịch vụ trong cộng đồng.
Có thể tách thửa đất thương mại dịch vụ để bán hoặc sử dụng riêng lẻ không?
Việc tách thửa đất thương mại dịch vụ là hoàn toàn khả thi theo quy định của Luật Đất đai 2013, tuy nhiên phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể. Theo Điều 153 của Luật này, việc tách thửa đất thương mại dịch vụ phải đảm bảo rằng diện tích còn lại sau khi tách phải đạt yêu cầu tối thiểu theo quy định. Điều này có nghĩa là thửa đất mới phải có diện tích đủ lớn để phục vụ các mục đích sử dụng sau khi tách. Đồng thời, nếu thửa đất mới nhỏ hơn diện tích tối thiểu, chủ sở hữu có thể phải thực hiện việc hợp thửa với các thửa đất liền kề để đảm bảo diện tích tối thiểu cần thiết.
Có những hạn chế nào khi tách thửa đất thương mại dịch vụ?
Có một số trường hợp theo quy định pháp luật mà việc tách thửa đất thương mại dịch vụ không được phép thực hiện. Những hạn chế này bao gồm:
Thửa đất nằm trong dự án phát triển nhà ở hoặc dự án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt.
Đất gắn liền với nhà thuộc sở hữu Nhà nước chưa hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng.
Thửa đất thuộc khu vực Nhà nước đã có thông báo thu hồi đất.
Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khi kết thúc bài viết, điều quan trọng là nắm rõ quy định pháp lý liên quan đến việc tách thửa đất thương mại dịch vụ. Để trả lời câu hỏi “Đất thương mại dịch vụ có được tách thửa không?“, ACC HCM đã cung cấp một cái nhìn chi tiết về các điều kiện và quy trình cần thiết. Hiểu rõ các quy định này sẽ giúp bạn đưa ra quyết định chính xác và phù hợp cho các kế hoạch đầu tư và phát triển của mình. Hy vọng rằng bài viết đã giúp bạn giải đáp những thắc mắc và chuẩn bị tốt nhất cho các bước tiếp theo trong quản lý và sử dụng đất của bạn.
