Tại bài viết này, ACC HCM sẽ cung cấp cho quý độc giả một cái nhìn chi tiết và toàn diện về thủ tục tách thửa tại TPHCM. Với sự phức tạp và đa dạng của các quy định pháp lý liên quan đến việc phân chia đất đai, việc hiểu rõ quy trình và các yêu cầu cần thiết là vô cùng quan trọng. Chúng tôi sẽ hướng dẫn từng bước cụ thể, từ việc chuẩn bị hồ sơ đến khi hoàn tất thủ tục, nhằm giúp quý khách hàng dễ dàng và nhanh chóng đạt được mục tiêu sử dụng đất của mình.
Theo quy định tại khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai 2024, thửa đất được xác định là “phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa”. Mặc dù pháp luật không định nghĩa trực tiếp về việc tách thửa đất, nhưng tách thửa có thể được hiểu là việc phân chia một thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất khác nhau và quy trình mà người đứng tên trên sổ đỏ thực hiện các thủ tục theo pháp luật để phân chia quyền sử dụng đất của mình cho một hoặc nhiều người khác.
Kết quả của quy trình tách thửa là việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người thực hiện phân chia, đồng thời cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất cho các cá nhân hoặc tổ chức nhận phần quyền sử dụng đất được phân chia.
2. Thủ tục tách thửa tại TPHCM
Thủ tục tách thửa tại TP. Hồ Chí Minh là một quy trình pháp lý cần tuân thủ theo các quy định của Nghị định 101/2024/NĐ-CP về quản lý đất đai. Quá trình này bao gồm nhiều bước từ việc nộp hồ sơ, kiểm tra và thẩm định, đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dưới đây là mô tả chi tiết về từng bước trong quy trình tách thửa tại TPHCM.
Bước 1: Nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận
Đầu tiên, người sử dụng đất cần chuẩn bị và nộp một bộ hồ sơ đầy đủ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Bộ hồ sơ này bao gồm các giấy tờ sau:
Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất: Đơn này được lập theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định.
Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất: Bản vẽ này được lập theo Mẫu số 02/ĐK do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc các đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người nộp hồ sơ cần cung cấp bản gốc hoặc bản sao có công chứng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền: Nếu có, các văn bản này phải thể hiện nội dung tách thửa hoặc hợp thửa đất.
Bước 2: Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả
Sau khi nộp hồ sơ, cơ quan tiếp nhận sẽ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Nếu hồ sơ được nộp tại các điểm tiếp nhận theo quy định, hồ sơ sẽ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục xử lý.
Bước 3: Kiểm tra và thẩm định hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành kiểm tra và đối chiếu các thông tin trong hồ sơ với quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024 . Các bước kiểm tra bao gồm:
Kiểm tra điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất: Cơ quan này sẽ xác định xem hồ sơ có đáp ứng các điều kiện để tách thửa hoặc hợp thửa đất hay không. Nếu hồ sơ không đủ điều kiện, trong vòng 3 ngày làm việc, cơ quan sẽ trả lại hồ sơ và thông báo lý do cụ thể.
Kiểm tra sơ đồ thửa đất: Nếu Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc sơ đồ không thống nhất về diện tích và kích thước các cạnh, cơ quan sẽ trả lại hồ sơ và yêu cầu điều chỉnh trong vòng 3 ngày làm việc.
Xác nhận điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất: Nếu hồ sơ đáp ứng đủ các điều kiện, trong vòng 5 ngày làm việc, cơ quan sẽ xác nhận và hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các thửa đất mới.
Bước 4: Xác nhận và chỉnh lý thông tin thửa đất
Thông tin chính thức về các thửa đất sau khi tách thửa hoặc hợp thửa sẽ được xác lập và chỉnh lý vào bản đồ địa chính sau khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
Bước 5: Chỉnh lý và cập nhật hồ sơ địa chính
Trường hợp tách thửa hoặc hợp thửa đất không làm thay đổi người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai. Sau đó, cơ quan sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới và trao cho người sử dụng đất. Nếu có thay đổi về người sử dụng đất, thủ tục đăng ký biến động đất đai sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 37 và Điều 43 của Nghị định.
Quy trình tách thửa tại TPHCM đòi hỏi sự chính xác và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Đảm bảo chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và nắm rõ từng bước trong quy trình sẽ giúp người sử dụng đất thực hiện thủ tục này một cách thuận lợi và hiệu quả.
Thủ tục tách thửa tại TPHCM
3. Điều kiện để thực hiện thủ tục tách thửa đất tại TPHCM
Tách thửa đất là một trong những thủ tục quan trọng trong quản lý và sử dụng đất tại TP.HCM. Việc tách thửa đất phải tuân theo những quy định nghiêm ngặt của pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất và tuân thủ các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Dưới đây là các điều kiện cần thiết để thực hiện thủ tục tách thửa đất tại TP.HCM, theo quy định của UBND TP.HCM.
3.1. Điều kiện chung để tách thửa đất
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc và điều kiện sau đây:
Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất: Thửa đất phải được cấp một trong các loại giấy chứng nhận như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thời hạn sử dụng đất: Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tranh chấp và các biện pháp khẩn cấp: Đất không được có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trong trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích và ranh giới tranh chấp, phần diện tích và ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó vẫn được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.
Hạ tầng kỹ thuật: Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
3.2. Quy định cụ thể về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất
Ngày 05/12/2017, UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND thay thế cho Quyết định 33/2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TP. Trong quyết định này, các quy định cụ thể về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất được nêu rõ.
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để giải quyết tách thửa đất: Theo Điều 5 của Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để giải quyết tách thửa đất. Trường hợp chưa có các quy hoạch này thì căn cứ quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, để giải quyết.
Các quy hoạch làm căn cứ để giải quyết tách thửa đất phải xác định thửa đất ở thuộc quy hoạch đất dân cư hiện hữu (dân cư hiện trạng) hoặc dân cư hiện hữu chỉnh trang thì được tách thửa đất. Tuy nhiên, nếu thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất. Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì thửa đất đó được tách thửa.
Diện tích tối thiểu của thửa đất ở sau khi tách thửa: Theo điểm b khoản 1 Điều 5 của Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (sau khi trừ lộ giới) được quy định như sau:
Khu vực 1: gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú. Diện tích tối thiểu là 36m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2: gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện. Diện tích tối thiểu là 50m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn). Diện tích tối thiểu là 80m² và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
Trường hợp đặc biệt khi tách thửa đất: Điểm c và d khoản 1 Điều 5 của Quyết định 60/2017/QĐ-UBND quy định về hai trường hợp đặc biệt mà người sử dụng đất phải lưu ý khi tách thửa đất:
Trường hợp khi tách thửa đất ở có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, UBND quận, huyện sẽ rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành theo quy định tại khoản 2, Điều 7 của Quyết định này để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực.
Đối với khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, có phần diện tích đất thuộc hành lang công trình công cộng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch thì phần diện tích đất nông nghiệp này được tách cùng với đất ở và không bị điều chỉnh về diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp quy định tại khoản 2, Điều 5. Tuy nhiên, việc tách thửa đất ở phải đảm bảo quy định tại Quyết định này.
Như vậy, với mỗi khu vực trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, phần diện tích đất còn lại và được hình thành sau khi tách thửa phải đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu và chiều rộng mặt tiền thửa đất. Những quy định này nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, đúng quy hoạch và phục vụ tốt nhất cho nhu cầu phát triển của thành phố.
Quy định cụ thể về diện tích tối thiểu khi tách thửa đất
4. Trường hợp được thực hiện thủ tục tách thửa đất tại TPHCM
Tại TP.HCM, việc thực hiện thủ tục tách thửa đất được phép trong các trường hợp cụ thể như sau:
Diện tích tối thiểu sau tách: Thửa đất sau khi tách phải đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu. Quy định này phụ thuộc vào loại đất và khu vực cụ thể. Theo Quyết định 33/2018/QĐ-UBND của TP.HCM, diện tích tối thiểu sau khi tách thường là 30m² đối với đất ở đô thị và 60m² đối với đất nông nghiệp (có thể thay đổi tùy theo quy hoạch và khu vực).
Không thuộc quy hoạch: Thửa đất phải không nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hoặc các dự án phát triển hạ tầng công cộng. Việc tách thửa sẽ không được thực hiện nếu thửa đất nằm trong khu vực đã được quy hoạch cho mục đích khác.
Đáp ứng quy định về kích thước: Thửa đất sau khi tách phải đáp ứng các yêu cầu về kích thước và hình dạng, bao gồm các chỉ tiêu về chiều dài, chiều rộng và diện tích tối thiểu theo quy định của TP.HCM.
Không có tranh chấp: Thửa đất không được tách nếu đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Hồ sơ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và rõ ràng.
Đảm bảo hạ tầng kỹ thuật: Thửa đất tách phải có đầy đủ cơ sở hạ tầng cơ bản như đường giao thông, cấp nước, cấp điện và hệ thống xử lý nước thải để đảm bảo điều kiện sống và sử dụng.
Theo quy định pháp lý: Các yêu cầu về pháp lý phải được tuân thủ, bao gồm việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ theo quy định, và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc tách thửa.
Loại đất được phép tách: Đối với các loại đất đặc biệt như đất nông nghiệp, việc tách thửa có thể yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện.
Để đảm bảo thủ tục tách thửa được thực hiện đúng quy định, bạn nên liên hệ với cơ quan quản lý đất đai hoặc văn phòng đăng ký đất đai tại TP.HCM để được tư vấn chi tiết và cập nhật thông tin mới nhất về quy định và yêu cầu thực hiện.
5. Các câu hỏi thường gặp
Có cần phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi tách thửa không?
Có, khi tách thửa, bạn cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính như phí lệ phí tách thửa và các khoản thuế liên quan. Mức phí cụ thể sẽ được thông báo khi nộp hồ sơ.
Thời gian xử lý yêu cầu tách thửa tại TP.HCM là bao lâu?
Thời gian xử lý yêu cầu tách thửa thường mất từ vài tuần đến vài tháng, tùy thuộc vào tính chất của hồ sơ và yêu cầu của cơ quan quản lý đất đai. Cơ quan chức năng sẽ thông báo thời gian cụ thể khi nộp hồ sơ.
Có thể tách thửa đất nếu thửa đất đang có tranh chấp không?
Không, thửa đất không thể được tách nếu đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Cần giải quyết tranh chấp trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Qua bài viết trênACC HCM mang đến cho bạn những thông tin hữu ích về thủ tục tách thửa tại TPHCM giúp khách hàng dễ dàng thực hiện thủ tục một cách nhanh chóng hơn. Nếu khách hàng còn thắc mắc thì hãy liên hệ ACC HCM để được hỗ trợ và tư vấn giải đáp.
