Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất đai của các doanh nghiệp tại Việt Nam không ngừng gia tăng, đặc biệt là đất nông nghiệp – loại đất chiếm tỷ lệ lớn trong quỹ đất quốc gia. Câu hỏi “doanh nghiệp có được mua đất nông nghiệp không” thường xuyên được đặt ra bởi các tổ chức kinh tế muốn mở rộng hoạt động sản xuất hoặc đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Hãy cùng ACC HCM tham khảo bài viết này!
1. Doanh nghiệp có được mua đất nông nghiệp không?
Để hiểu rõ “doanh nghiệp có được mua đất nông nghiệp không”, trước hết cần xem xét các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, là văn bản pháp lý quan trọng nhất hiện nay điều chỉnh các vấn đề về đất đai, bao gồm cả việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cho tổ chức kinh tế như doanh nghiệp. So với Luật Đất đai 2013, luật mới đã có nhiều thay đổi mang tính đột phá, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp tiếp cận đất nông nghiệp.
Theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, tổ chức kinh tế trong nước (bao gồm doanh nghiệp) được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức khác, nhưng phải đáp ứng các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định. Điều này cho thấy doanh nghiệp hoàn toàn có quyền mua đất nông nghiệp, miễn là tuân thủ các quy định về mục đích sử dụng và thủ tục pháp lý. Điểm đáng chú ý là luật mới không còn giới hạn địa bàn hoạt động của doanh nghiệp như trước đây, mở rộng cơ hội cho các tổ chức kinh tế ở mọi khu vực.
Ngoài ra, điểm b khoản 1 Điều 28 Luật Đất đai 2024 quy định rõ tổ chức kinh tế trong nước được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không phụ thuộc vào nơi đặt trụ sở chính. Điều này khác biệt so với Luật Đất đai 2013, khi doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng đất trong phạm vi địa phương nhất định trong một số trường hợp. Hơn nữa, khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2024 cũng khẳng định tổ chức kinh tế có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, nếu phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
Như vậy, dựa trên các căn cứ pháp lý hiện hành, có thể kết luận rằng doanh nghiệp được phép mua đất nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, quyền này đi kèm với những điều kiện và giới hạn cụ thể mà doanh nghiệp cần nắm rõ để tránh vi phạm pháp luật.
2. Điều kiện để doanh nghiệp mua đất nông nghiệp
Mặc dù pháp luật cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, không phải mọi giao dịch đều có thể thực hiện một cách đơn giản. Trước khi đi sâu vào các điều kiện cụ thể, cần hiểu rằng các quy định này được ban hành nhằm đảm bảo đất nông nghiệp được sử dụng hiệu quả, đúng mục đích và phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương. Dưới đây là những điều kiện quan trọng mà doanh nghiệp cần đáp ứng theo Luật Đất đai 2024.
Phải có phương án sử dụng đất được phê duyệt: Theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp cần lập phương án sử dụng đất nông nghiệp và nộp lên Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện để được chấp thuận. Phương án này phải bao gồm các thông tin chi tiết như vị trí thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng, kế hoạch sản xuất kinh doanh, nguồn vốn đầu tư, thời hạn sử dụng và tiến độ thực hiện dự án. Đây là bước quan trọng để cơ quan nhà nước đánh giá tính khả thi và phù hợp của dự án với quy hoạch địa phương.
Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ: Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 yêu cầu thửa đất nông nghiệp phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định tại Điều 137 của luật này. Điều này đảm bảo rằng đất đai được chuyển nhượng có nguồn gốc rõ ràng, tránh các tranh chấp pháp lý sau này ảnh hưởng đến quyền lợi của doanh nghiệp.
Đất không thuộc diện tranh chấp hoặc bị kê biên: Luật quy định thửa đất không được nằm trong tình trạng tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết, đồng thời không bị kê biên để thi hành án hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm khác. Đây là điều kiện tiên quyết để giao dịch được thực hiện một cách minh bạch và hợp pháp.
Tuân thủ hạn mức nhận chuyển nhượng: Theo Điều 176 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải tuân thủ hạn mức tối đa do Chính phủ quy định (thường được xác định dựa trên loại đất và khu vực). Nếu vượt hạn mức, doanh nghiệp cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chứng minh năng lực sử dụng đất hiệu quả.
Những điều kiện trên cho thấy rằng việc mua đất nông nghiệp không chỉ là vấn đề thỏa thuận giữa hai bên mà còn đòi hỏi doanh nghiệp phải chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý. Sự phối hợp với cơ quan quản lý đất đai và các đơn vị tư vấn pháp lý sẽ giúp doanh nghiệp hoàn thành các thủ tục một cách thuận lợi.
3. Các trường hợp doanh nghiệp không được mua đất nông nghiệp
Dù Luật Đất đai 2024 đã mở rộng quyền tiếp cận đất nông nghiệp cho doanh nghiệp, vẫn tồn tại một số trường hợp doanh nghiệp không được phép nhận chuyển nhượng. Trước khi phân tích chi tiết, cần nhận thấy rằng những hạn chế này nhằm bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai, đặc biệt là các loại đất có vai trò quan trọng trong sản xuất nông nghiệp, bảo vệ môi trường hoặc phục vụ lợi ích công cộng. Dưới đây là các trường hợp cụ thể mà doanh nghiệp cần lưu ý.
Đất rừng phòng hộ và rừng đặc dụng: Theo điểm a khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng từ cá nhân hoặc hộ gia đình, trừ khi đất đó đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch. Quy định này nhằm bảo vệ các khu vực rừng có giá trị đặc biệt về môi trường và sinh thái.
Đất thuộc diện thu hồi hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng: Nếu thửa đất nằm trong diện quy hoạch thu hồi để phục vụ mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, doanh nghiệp sẽ không được phép nhận chuyển nhượng. Điều này được quy định tại khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024, nhằm đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch.
Đất trồng lúa trong trường hợp đặc biệt: Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định cấm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa như Luật Đất đai 2013 (khoản 2 Điều 191), nhưng nếu đất trồng lúa thuộc diện bảo vệ đặc biệt theo Nghị định của Chính phủ (ví dụ: đất trồng lúa nước 2 vụ trở lên), doanh nghiệp vẫn cần xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng trước khi nhận chuyển nhượng.
Những trường hợp này nhấn mạnh rằng doanh nghiệp cần kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi tiến hành giao dịch. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, gây thiệt hại về tài chính và uy tín cho doanh nghiệp.
4. Quy trình mua đất nông nghiệp dành cho doanh nghiệp
Việc mua đất nông nghiệp không chỉ đơn thuần là thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người bán mà còn đòi hỏi một quy trình pháp lý chặt chẽ để đảm bảo tính hợp pháp. Trước khi đi vào các bước cụ thể, cần hiểu rằng quy trình này được thiết kế để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan và đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch. Dưới đây là các bước cơ bản mà doanh nghiệp cần thực hiện.
Lập và nộp phương án sử dụng đất: Doanh nghiệp cần chuẩn bị phương án sử dụng đất nông nghiệp theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bao gồm các nội dung như mục đích sử dụng, kế hoạch kinh doanh, và tiến độ thực hiện. Hồ sơ này được nộp lên UBND cấp huyện, nơi sẽ xem xét và trả lời trong vòng 25 ngày làm việc. Nếu không được chấp thuận, cơ quan nhà nước phải nêu rõ lý do từ chối.
Thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng: Sau khi phương án được phê duyệt, doanh nghiệp tiến hành đàm phán với bên chuyển nhượng để ký hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014.
Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai: Doanh nghiệp nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc tỉnh, tùy theo quy định địa phương. Theo khoản 9 Điều 45 Luật Đất đai 2024, thời gian xử lý không quá 10 ngày làm việc, sau đó doanh nghiệp sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới mang tên mình.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Doanh nghiệp cần nộp các khoản thuế, phí như thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (do bên bán nộp), lệ phí trước bạ (do bên mua nộp), và các chi phí hành chính khác theo quy định tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP về lệ phí trước bạ. Việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính là bước cuối cùng để hoàn tất giao dịch.
Quy trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa doanh nghiệp, bên bán và cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp nên nhờ đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn pháp lý để đảm bảo mọi thủ tục được thực hiện đúng quy. Việc tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật sẽ giúp doanh nghiệp tránh được những rủi ro không đáng có trong quá trình mua đất nông nghiệp.
5. Lợi ích và rủi ro khi doanh nghiệp mua đất nông nghiệp
Việc sở hữu đất nông nghiệp mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng tiềm ẩn không ít thách thức cho doanh nghiệp. Trước khi đánh giá chi tiết, cần nhận thấy rằng quyết định mua đất nông nghiệp phụ thuộc vào mục tiêu kinh doanh, khả năng tài chính và chiến lược dài hạn của doanh nghiệp. Dưới đây là phân tích về lợi ích và rủi ro mà doanh nghiệp có thể gặp phải khi đầu tư vào đất nông nghiệp.
Lợi ích của việc mua đất nông nghiệp: Sở hữu đất nông nghiệp giúp doanh nghiệp mở rộng quỹ đất để đầu tư vào các dự án sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, trồng trọt, chăn nuôi hoặc phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng. Với Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp còn được hưởng cơ chế linh hoạt hơn trong việc tích tụ đất đai, tạo điều kiện phát triển kinh tế quy mô lớn, nâng cao hiệu quả sản xuất và cạnh tranh trên thị trường.
Rủi ro cần cân nhắc: Quá trình xin phê duyệt phương án sử dụng đất có thể gặp khó khăn nếu doanh nghiệp không đáp ứng được các yêu cầu khắt khe của cơ quan quản lý, dẫn đến chậm trễ hoặc thất bại trong giao dịch. Ngoài ra, nếu đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đặc biệt (như đất quốc phòng, an ninh) hoặc không đủ điều kiện chuyển nhượng, doanh nghiệp có thể đối mặt với tổn thất tài chính và rủi ro pháp lý kéo dài.
Việc cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi ích và rủi ro sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra quyết định sáng suốt. Sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý hoặc đơn vị tư vấn như ACC HCM có thể đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi ích khi mua đất nông nghiệp.
6. Câu hỏi thường gặp
Doanh nghiệp có được mua đất trồng lúa không?
Theo Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa nếu có phương án sử dụng đất được UBND cấp huyện chấp thuận. Tuy nhiên, nếu đất thuộc diện bảo vệ đặc biệt, cần xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng trước.
Doanh nghiệp nước ngoài có được mua đất nông nghiệp tại Việt Nam không?
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp trực tiếp từ cá nhân hoặc hộ gia đình. Tuy nhiên, họ có thể nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn.
Mua đất nông nghiệp có cần chuyển đổi mục đích sử dụng không?
Nếu doanh nghiệp sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích phi nông nghiệp (như xây dựng nhà xưởng, khu công nghiệp), cần xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, theo Điều 57 Luật Đất đai 2024.
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là bao nhiêu?
Hạn mức tối đa nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn của Chính phủ, tùy thuộc vào loại đất và khu vực cụ thể. Doanh nghiệp cần kiểm tra quy định tại địa phương để tuân thủ.
Trả lời cho câu hỏi “doanh nghiệp có được mua đất nông nghiệp không”, Luật Đất đai 2024 đã khẳng định rõ ràng rằng doanh nghiệp trong nước hoàn toàn có quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, miễn là đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý như lập phương án sử dụng đất, đảm bảo đất có giấy chứng nhận hợp lệ và tuân thủ quy hoạch. Hãy đồng hành cùng ACC HCM để biết thêm nhiều thông tin chi tiết!
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN