Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định là vấn đề pháp lý quan trọng hiện nay. Bài viết “Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định” của ACC HCM sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về các quy định và quy trình giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả.
Giải quyết tranh chấp đất đai là quá trình xử lý các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa các bên. Quá trình này nhằm xác định và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan trong quan hệ đất đai.
Tranh chấp đất đai theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, thường xảy ra giữa hai hoặc nhiều bên, bao gồm cá nhân, tổ chức hoặc cơ quan nhà nước, liên quan đến các vấn đề như quyền sử dụng, chuyển nhượng, bồi thường, hoặc các quyền lợi khác đối với đất đai. Việc giải quyết tranh chấp này cần phải tuân thủ các quy định pháp lý để đảm bảo sự công bằng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên.
Hiện tại khi Luật Đất đai 2024 được ban hành và có hiệu lực, tùy thuộc vào tính chất và mức độ phức tạp của vụ việc mà các bên tranh chấp có thể lựa chọn một trong ba phương thức: hòa giải giải quyết tranh chấp đất đai, đề nghị UBND giải quyết tranh chấp đất đai, hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
2.1. Hòa giải giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ vào Điều 235 Luật Đất đai 2024, phương thức đầu tiên có thể được người dân áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai, đó là hòa giải.
(a); Khuyến khích hòa giải tự nguyện: Hòa giải tự nguyện nhằm giúp các bên tranh chấp đất đai tự giải quyết mâu thuẫn thông qua thương lượng, đàm phán, hoặc tham vấn. Nhà nước khuyến khích phương thức này để giảm thiểu chi phí, tiết kiệm thời gian, và duy trì mối quan hệ giữa các bên. Các bên có thể tự thỏa thuận hoặc thông qua trung gian hòa giải viên, luật sư, hoặc các tổ chức hòa giải.
(b); Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã:
Điều kiện: Trước khi đưa tranh chấp đất đai ra Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền, các bên phải trải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Điều này được quy định để tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp tại cấp cơ sở, nhằm giảm tải cho các cơ quan tố tụng.
Quy trình hòa giải: Hòa giải bắt buộc được tiến hành trong 30 ngày tại UBND cấp xã, với sự tham gia của các thành viên Hội đồng hòa giải. Hội đồng này bao gồm đại diện của chính quyền địa phương, cán bộ có chuyên môn về đất đai, và đại diện của các bên tranh chấp.
Kết quả hòa giải: Nếu hòa giải thành công, kết quả sẽ được lập thành biên bản và có thể được đăng ký tại cơ quan nhà nước để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu hòa giải không thành, các bên có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước tiếp tục giải quyết.
(c); Thành phần Hội đồng hòa giải: Nhiệm vụ của Hội đồng hòa giải là giúp các bên tranh chấp tìm ra phương án giải quyết hợp lý, dựa trên các quy định pháp luật và quyền lợi của mỗi bên. Hội đồng hòa giải thường bao gồm các thành viên đại diện cho chính quyền địa phương, chuyên gia đất đai, và đại diện của các bên tranh chấp.
Thành phần cụ thể: Cán bộ địa phương, đại diện của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, người có kinh nghiệm về đất đai hoặc pháp lý liên quan.
(d); Hạn chế của hòa giải tranh chấp đất đai:
Khó khăn: Hòa giải chỉ có hiệu lực khi các bên đồng ý và đạt được sự thống nhất. Nếu một bên không đồng ý với phương án hòa giải, kết quả hòa giải sẽ không có giá trị bắt buộc.
Chất lượng hòa giải: Đôi khi, kết quả hòa giải có thể không đạt được sự công bằng hoặc sự hài lòng của các bên do thiếu khách quan, thiếu tính chính xác hoặc thiếu kinh nghiệm của các thành viên trong Hội đồng hòa giải.
Hạn chế của hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải tranh chấp đất đai theo Điều 235 Luật Đất đai 2024 là bước giải quyết mâu thuẫn tại cấp cơ sở, giúp tiết kiệm chi phí, thời gian và duy trì mối quan hệ giữa các bên. Hiệu quả của phương thức này phụ thuộc vào sự hợp tác, thiện chí của các bên và tính công bằng từ Hội đồng hòa giải.
2.2. Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, trong trường hợp các bên tranh chấp đất đai không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất (theo Điều 137 của Luật Đất đai 2024), họ có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai:
(a); Giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện, cấp tỉnh
Thẩm quyền giải quyết:
UBND cấp huyện: Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết các tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
UBND cấp tỉnh: Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết tranh chấp khi một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Quy trình giải quyết:
Các bên tranh chấp phải nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp huyện hoặc cấp tỉnh).
Hòa giải bắt buộc: Trước khi yêu cầu cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
(b); Quyết định giải quyết của UBND cấp huyện và cấp tỉnh
Quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện:
Sau khi nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp huyện, nếu trong 30 ngày mà không có kháng cáo hoặc khiếu nại, quyết định sẽ có hiệu lực thi hành.
Nếu các bên không đồng ý với quyết định, họ có thể khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng hành chính.
Quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh:
Sau khi nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp tỉnh, nếu trong 30 ngày không có khiếu nại hoặc khởi kiện, quyết định sẽ có hiệu lực thi hành.
Nếu các bên không đồng ý, họ có thể khởi kiện tại Tòa án theo pháp luật tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ có hiệu lực thi hành.
(c ); Các quyền và nghĩa vụ của các bên tranh chấp
Các bên tranh chấp có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp tại cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp huyện, cấp tỉnh) hoặc khởi kiện tại Tòa án nếu không đồng ý với quyết định giải quyết.
Các bên cần tuân thủ các quy định về thời hạn khiếu nại (30 ngày) và có thể tiếp tục khiếu nại hoặc khởi kiện nếu cảm thấy không hài lòng với kết quả giải quyết tranh chấp.
Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định về việc giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt khi các bên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi yêu cầu giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định của UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh, họ có quyền khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định pháp luật.
2.3. Khởi kiện tại Tòa án để giải quyết tranh chấp đất đai
(a); Các loại tranh chấp đất đai có thể khởi kiện tại Tòa án: Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, các tranh chấp đất đai có thể được khởi kiện tại Tòa án nhân dân bao gồm:
Tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp: Các bên tranh chấp hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc các giấy tờ hợp pháp khác về quyền sở hữu đất đai theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai 2024.
Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất: Đây là các tranh chấp liên quan đến tài sản cố định, công trình xây dựng, nhà ở, hoặc các tài sản khác gắn liền với đất.
Tranh chấp đất đai mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc các giấy tờ hợp pháp liên quan, nhưng tranh chấp vẫn có thể được khởi kiện tại Tòa án.
(b); Yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tại Tòa án: Trước khi khởi kiện tại Tòa án, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là quy định bắt buộc nhằm tạo cơ hội giải quyết tranh chấp một cách hòa bình trước khi sự việc được đưa ra xét xử tại Tòa án. Nếu hòa giải không thành công, các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án.
(c); Điều kiện khởi kiện theo Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015
Dựa vào Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, để khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án, các đương sự cần đáp ứng một số điều kiện cơ bản:
Người khởi kiện phải có quyền khởi kiện: Người yêu cầu khởi kiện phải có quyền lợi hợp pháp trong tranh chấp đất đai.
Tranh chấp phải thuộc thẩm quyền của Tòa án: Tranh chấp phải thuộc lĩnh vực mà Tòa án có thẩm quyền giải quyết, đặc biệt là tranh chấp đất đai.
Tranh chấp chưa được giải quyết: Tranh chấp phải là vấn đề chưa được giải quyết hoặc đã được giải quyết nhưng không thỏa đáng.
Tranh chấp đã qua hòa giải tại UBND cấp xã: Các bên tranh chấp phải chứng minh rằng họ đã thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã mà không đạt được thỏa thuận.
(d); Hướng dẫn thủ tục khởi kiện: Quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án bao gồm các bước cơ bản như sau:
Bước 1. Các bên tranh chấp nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Bước 2. Tòa án xem xét đơn khởi kiện, xác định tính hợp lệ và thẩm quyền giải quyết.
Bước 3. Nếu đơn kiện hợp lệ, Tòa án tiến hành xét xử theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
Bước 4. Các bên tham gia phiên tòa và trình bày chứng cứ. Tòa án sẽ ra phán quyết cuối cùng.
Khởi kiện tại Tòa án là giải pháp pháp lý quan trọng khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành. Điều kiện khởi kiện bao gồm quyền lợi hợp pháp, thẩm quyền Tòa án và yêu cầu hòa giải trước đó. Tranh chấp có thể phát sinh từ việc có hoặc không có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất.
(1); Tranh chấp có giấy tờ hợp pháp: Các tranh chấp mà một hoặc cả hai bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác (quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024) được giải quyết bởi Tòa án nhân dân.
(2); Tranh chấp không có giấy tờ hợp pháp: Nếu không có giấy tờ hợp pháp, các bên có thể lựa chọn:
(a); Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND có thẩm quyền:
Chủ tịch UBND cấp huyện: Xử lý tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư.
Chủ tịch UBND cấp tỉnh: Xử lý tranh chấp có tổ chức, tổ chức tôn giáo, yếu tố nước ngoài.
(b); Khởi kiện tại Tòa án theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
(3); Tranh chấp liên quan hoạt động thương mại: Tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại về đất đai do Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết.
(4); Quy trình thực hiện tại UBND:
Quyết định giải quyết tranh chấp của UBND có hiệu lực sau 30 ngày nếu không bị khởi kiện hoặc khiếu nại.
Trường hợp không đồng ý, các bên có quyền khiếu nại lên cấp cao hơn hoặc khởi kiện tại Tòa án.
(5); Cung cấp tài liệu liên quan: UBND các cấp có trách nhiệm cung cấp hồ sơ, tài liệu khi được yêu cầu để hỗ trợ giải quyết tranh chấp.
Các quy định này đảm bảo quyền lợi các bên, nâng cao tính minh bạch và hiệu quả trong giải quyết tranh chấp đất đai.
Có bắt buộc phải có luật sư khi giải quyết tranh chấp đất đai không?
Không bắt buộc. Tuy nhiên, việc có luật sư sẽ giúp các bên tham gia tranh chấp hiểu rõ hơn về quyền lợi, nghĩa vụ và quy trình pháp lý. Luật sư có thể hỗ trợ soạn thảo đơn từ, đại diện trong các buổi hòa giải hoặc phiên tòa, và đảm bảo rằng các quyền lợi của bạn được bảo vệ một cách tốt nhất.
Người dân có bắt buộc phải tham gia hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai không?
Có, theo quy định tại Luật Đất đai 2024, hòa giải tại UBND cấp xã là bước bắt buộc trước khi các bên đưa tranh chấp đất đai ra Tòa án. Việc này giúp giảm thiểu tình trạng quá tải cho hệ thống tư pháp và khuyến khích các bên tự giải quyết tranh chấp một cách hòa bình. Nếu không có biên bản hòa giải không thành, Tòa án sẽ từ chối thụ lý vụ kiện.
Có cần phải làm gì sau khi nhận được phán quyết cuối cùng về tranh chấp đất đai?
Sau khi nhận được phán quyết cuối cùng, các bên cần thực hiện theo nội dung quyết định của cơ quan giải quyết. Nếu phán quyết yêu cầu đăng ký biến động đất đai, bạn cần liên hệ cơ quan quản lý đất đai để cập nhật thông tin trong hồ sơ địa chính. Trường hợp không đồng ý với phán quyết, bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện theo thủ tục tố tụng hành chính nếu còn trong thời hạn quy định.
Hy vọng qua bài viết, ACC HCM đã giúp quý khách hàng hiểu rõ hơn về vấn đề “Giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định”. Đừng ngần ngại hãy liên hệ với ACC HCM nếu quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc gì cần tư vấn giải quyết.
