Giao đất là gì? Phân biệt giao đất và cho thuê đất

Giao đất là gì? Đây là một trong những khái niệm quan trọng trong lĩnh vực quản lý đất đai, liên quan đến việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức hay doanh nghiệp. Trong bối cảnh pháp lý hiện nay, việc hiểu rõ khái niệm giao đất không chỉ giúp người dân, mà cả các nhà đầu tư và doanh nghiệp tránh được các rủi ro pháp lý. Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan và chi tiết về khái niệm giao đất, điều kiện áp dụng cũng như các thủ tục cần lưu ý theo quy định của pháp luật hiện hành.

1. Giao đất là gì?

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, giao đất là một trong những hình thức quan trọng mà Nhà nước sử dụng để trao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức hoặc đối tượng có nhu cầu sử dụng đất một cách hợp pháp. Đây là quá trình mà Nhà nước, với vai trò là cơ quan quản lý tài nguyên đất đai, thực hiện việc cấp quyền sử dụng đất cho người dân hoặc các đơn vị cần sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế, xây dựng nhà ở, sản xuất nông nghiệp, hoặc các hoạt động khác theo quy định pháp luật. 

Khi được Nhà nước giao đất, người nhận có quyền sử dụng hợp pháp trong một thời gian nhất định hoặc lâu dài, tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất và các quy định cụ thể được nêu rõ trong Luật Đất đai. Giao đất có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý, phân bổ tài nguyên đất đai của quốc gia một cách hiệu quả, đồng thời đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người sử dụng.

2. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật 

Căn cứ vào điều 123 Luật Đất Đai 2024 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: 

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước;

b) Giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;

c) Giao đất, cho thuê đất đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;

d) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân. Trường hợp cho cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này là cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh, gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và các trường hợp quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều này không được phân cấp, không được ủy quyền.

3. Điều kiện để Nhà nước giao đất và cho thuê đất?

Căn cứ vào điều 122 Luật Đất Đai 2024. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này, trừ trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Dầu khí; Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư và điều kiện khác theo quy định của pháp luật có liên quan;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc có vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc xác định người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai áp dụng đối với tất cả các thửa đất đang sử dụng trên địa bàn cả nước.

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác;

c) Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này;

d) Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Việc Nhà nước giao đất và cho thuê đất phụ thuộc vào nhiều điều kiện pháp lý và thực tiễn nhằm đảm bảo sự minh bạch, công bằng trong quản lý tài nguyên đất đai. Các điều kiện này bao gồm mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, năng lực của tổ chức, cá nhân xin giao đất, cũng như việc thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan.

4. Phân biệt giao đất và cho thuê đất khác nhau như thế nào?

Trong quản lý đất đai, việc phân biệt giữa giao đất và cho thuê đất là rất quan trọng, vì mỗi hình thức đều có những quy định, quyền lợi, nghĩa vụ riêng. Hai khái niệm này thường dễ bị nhầm lẫn, nhưng chúng thực sự mang đến những tác động khác nhau đối với quyền sử dụng đất của cá nhân và tổ chức.

Tiêu chí	Giao đất	Cho thuê đất
Quyền sử dụng	Người được giao đất có quyền sử dụng và có thể chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê lại	Người thuê không có quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất.
Thời gian sử dụng	Thường dài hạn, có thể từ 50 năm trở lên hoặc vĩnh viễn trong một số trường hợp	Thời gian thuê thường ngắn hạn hơn, đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm, không quá 99 năm cho thuê đất để xây dựng trụ sở ngoại giao
Chi phí	Có thể có hoặc không có chi phí (tiền sử dụng đất)	Người thuê phải trả tiền thuê đất định kỳ theo thỏa thuận
Quyền và nghĩa vụ	Người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích, nộp thuế, thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và có quyền tự quyết định về việc sử dụng đất	Người thuê có trách nhiệm trả tiền thuê đúng hạn và sử dụng đất đúng mục đích theo hợp đồng

5. Câu hỏi thường gặp? 

Khi tìm hiểu về khái niệm giao đất là gì và các trường hợp Nhà nước giao đất theo quy định pháp luật, nhiều cá nhân và tổ chức thường có thắc mắc khác nhau cũng như những quy định liên quan. Bài viết này sẽ tổng hợp và giải đáp những câu hỏi phổ biến nhất, giúp người đọc hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi xin giao đất từ Nhà nước.

Người dân có được giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp lâu dài không?

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, Nhà nước có thể giao đất cho người dân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng thời hạn sử dụng đất không phải là lâu dài vĩnh viễn. Thông thường, thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân là 50 năm. Sau khi hết thời hạn, người sử dụng đất có thể làm thủ tục xin gia hạn nếu tiếp tục có nhu cầu sử dụng và đảm bảo các điều kiện theo quy định pháp luật. Thời hạn này nhằm đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, bền vững.

Có cần phải có chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi xin giao đất từ Nhà nước không?

Không, không cần phải có chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi xin giao đất từ Nhà nước. Khi cá nhân hoặc tổ chức xin giao đất, họ có thể thực hiện quy trình này từ đầu mà không cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đó. Tuy nhiên, trong trường hợp xin giao đất cho mục đích chuyển nhượng, thừa kế hoặc xin giao đất đối với mảnh đất đã có quyền sử dụng trước đó, thì người xin giao đất cần cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đó. 

Người xin giao đất có được yêu cầu địa điểm cụ thể cho mảnh đất mình mong muốn không?

Có, người xin giao đất hoàn toàn có quyền yêu cầu địa điểm cụ thể cho mảnh đất mà mình mong muốn. Khi nộp hồ sơ xin giao đất, người xin có thể đề xuất vị trí cụ thể mà họ muốn sử dụng, kèm theo lý do và mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chấp thuận yêu cầu này phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm:

• Quy hoạch sử dụng đất: Khu vực đề xuất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
• Tình trạng đất đai: Địa điểm đó có thể đã được giao cho người khác, hoặc không còn đất trống để giao.
• Mục đích sử dụng: Mục đích sử dụng đất của người xin giao phải phù hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của khu vực.

Thông qua bài viết này ACC HCM tin chắc rằng bạn đã hiểu rõ hơn về khái niệm giao đất là gì cũng như các quy định và thủ tục liên quan đến giao đất để người dân có thể đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình cũng như tránh những rủi ro không đáng có. Bằng cách nắm bắt các quy định pháp luật, thực hiện đúng quy trình, mọi người sẽ có cơ hội sử dụng đất một cách hiệu quả, góp phần vào sự phát triển kinh tế và xã hội bền vững.