Trong bối cảnh phát triển kinh tế hiện nay, việc quản lý và sử dụng đất đai đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển bền vững. Hai hình thức phổ biến trong việc quản lý đất đai là giao đất và cho thuê đất. Mặc dù đều liên quan đến quyền sử dụng đất, nhưnggiao đất, cho thuê đấtlại có những đặc điểm và quy định pháp lý khác nhau. Việc phân biệt rõ ràng giữa hai hình thức này không chỉ giúp người dân hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình mà còn góp phần nâng cao hiệu quả trong quản lý và sử dụng đất đai.
Căn cứ vào khoản 34 điều 3 Luật Đất Đai 2024. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Căn cứ vào khoản 32 điều 3 Luật Đất Đai 2024. Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Cả hai hình thức giao đất và cho thuê đất đều nhằm mục đích quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý, đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đồng thời phục vụ cho sự phát triển kinh tế – xã hội. Việc phân biệt rõ ràng giữa hai hình thức này là rất cần thiết, giúp người dân và doanh nghiệp hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, từ đó có thể thực hiện các hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh một cách hiệu quả và hợp pháp.
2. Phân biệt giao đất và cho thuê đất
Mỗi hình thức đều có những quy định và quyền lợi riêng, đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền sử dụng và nghĩa vụ của người dân và doanh nghiệp. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn phân biệt rõ ràng giữa giao đất và cho thuê đất, từ đó hiểu rõ hơn về quyền lợi cũng như nghĩa vụ của mình trong quá trình sử dụng đất đai.
Tiêu chí
Giao đất
Cho thuê đất
Hình thức sử dụng
Giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Thuê đất trả tiền hàng năm.
Thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Người thuê đất có quyền thỏa thuận về hình thức trả tiền
Quyền của người sử dụng
Người được giao đất có quyền chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nếu thuê đất trả tiền cho toàn bộ thời gian thuê, người thuê có quyền tương tự như người được giao đất.
Nếu thuê đất trả tiền hàng năm, chỉ được chuyển quyền tài sản trên đất.
Người thuê đất trong khu công nghiệp có quyền cho thuê lại.
Hạn mức sử dụng
Nhà nước quy định hạn mức giao đất nông nghiệp và đất ở cụ thể theo tình hình địa phương.
Không quy định về hạn mức cho thuê đất, căn cứ vào nhu cầu sử dụng và quỹ đất sẵn có. Diện tích cho thuê ghi rõ trong quyết định hoặc hợp đồng.
Thời hạn sử dụng
Thời hạn sử dụng có thể là lâu dài hoặc có thời hạn.
Giao đất ổn định lâu dài cho mục đích theo quy định.
Thời hạn thuê đất tối đa có thể là 50, 70 hoặc 99 năm, không có hình thức sử dụng ổn định lâu dài.
Sự khác biệt giữa giao đất và cho thuê đất không chỉ nằm ở các khía cạnh pháp lý mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Việc hiểu rõ các khái niệm và điều kiện liên quan giúp cá nhân và tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất một cách hợp pháp và hiệu quả, đồng thời góp phần vào việc quản lý tài nguyên đất đai một cách bền vững.
3. Ưu, nhược điểm của giao đất và cho thuê đất
Mỗi hình thức đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng, ảnh hưởng đến quyền lợi cũng như trách nhiệm của các bên liên quan. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết về ưu, nhược điểm của giao đất và cho thuê đất dưới đây.
3.1. Giao đất
Ưu điểm: Người nhận giao đất được hưởng quyền sở hữu và sử dụng đất lâu dài, điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư và phát triển bền vững. Với quyền sở hữu, chủ đất có thể tự do sử dụng tài sản của mình cho nhiều mục đích khác nhau mà không bị ràng buộc bởi các điều khoản trong hợp đồng thuê. Hơn nữa, đất đai thường có xu hướng tăng giá theo thời gian, giúp chủ sở hữu sở hữu một tài sản giá trị, mang lại lợi ích kinh tế lâu dài.
Nhược điểm: Mặc dù có nhiều lợi ích, việc nhận giao đất cũng tiềm ẩn một số rủi ro. Người nhận có thể gặp phải vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất, ảnh hưởng đến tính hợp pháp trong tương lai. Chi phí phát triển đất thường cao hơn dự kiến, tạo áp lực tài chính cho chủ sở hữu. Hơn nữa, họ còn phải chịu trách nhiệm duy trì và bảo trì tài sản, yêu cầu thời gian và nguồn lực để sử dụng đất hiệu quả.
3.2. Cho thuê đất
Ưu điểm: Việc cho thuê đất mang lại nhiều lợi ích, trong đó chi phí thấp là một ưu điểm nổi bật. Người thuê không cần phải đầu tư lớn vào việc mua đất, chỉ cần thanh toán tiền thuê hàng tháng. Hình thức thuê đất cũng giúp giảm thiểu rủi ro tài chính, vì người thuê không phải lo lắng về giá trị đất trong dài hạn. Thêm vào đó, hợp đồng thuê có thể được điều chỉnh linh hoạt theo nhu cầu của cả bên thuê và bên cho thuê, tạo sự thuận lợi trong quá trình sử dụng đất.
Nhược điểm: Thời gian sử dụng đất thường bị giới hạn theo hợp đồng thuê, điều này có thể gây khó khăn cho các dự án dài hạn. Ngoài ra, người thuê có thể bị ràng buộc bởi các điều khoản trong hợp đồng, ảnh hưởng đến khả năng phát triển đất. Hơn nữa, việc cải tạo hoặc đầu tư lớn vào đất có thể không thực hiện được do thiếu quyền sở hữu, dẫn đến hạn chế trong việc tối ưu hóa tiềm năng sử dụng đất.
Ưu, nhược điểm của giao đất và cho thuê đất
4. Điều kiện được nhà nước giao đất và cho thế đất
Điều 116 Luật Đất Đai 2024 có quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1. Căn cứ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất là văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này, như sau:
a) Đối với dự án thuộc danh mục quy định tại điểm b khoản 3 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
b) Đối với dự án quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì căn cứ vào quyết định đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở hoặc văn bản phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
3.Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Tóm lại, việc được Nhà nước giao đất và cho thuê đất không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng của cá nhân, tổ chức mà còn phải đáp ứng các điều kiện pháp lý nghiêm ngặt. Các điều kiện này bao gồm việc chứng minh mục đích sử dụng đất hợp lý, cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, cũng như khả năng tài chính và kỹ thuật để triển khai dự án.
Điều kiện được nhà nước giao đất và cho thế đất
5. Câu hỏi thường gặp
Có thể thay đổi mục đích sử dụng đất sau khi được giao đất không?
Có, nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng đất sau khi được giao đất cần phải tuân theo quy định của pháp luật. Cụ thể, người sử dụng đất phải thực hiện các bước sau:
Xin phép: Người sử dụng đất cần nộp đơn xin phép thay đổi mục đích sử dụng đất tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đáp ứng điều kiện: Cần đảm bảo rằng mục đích sử dụng đất mới phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các quy định khác của pháp luật.
Thẩm định: Cơ quan nhà nước sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ và có thể yêu cầu bổ sung thông tin hoặc tài liệu nếu cần thiết.
Quyết định: Nếu được chấp thuận, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất.
Có thể cho thuê lại đất đã được giao không?
Có, người sử dụng đất có thể cho thuê lại đất đã được giao, nhưng điều này phụ thuộc vào quy định của Luật Đất đai. Cụ thể, người được giao đất có quyền cho thuê lại trong một số trường hợp, nhất là khi đất được giao cho mục đích sản xuất kinh doanh. Hợp đồng cho thuê lại cần đảm bảo không vi phạm các điều khoản trong hợp đồng giao đất ban đầu và phải được lập thành văn bản. Đối với đất trong khu công nghiệp, người sử dụng đất thường có quyền cho thuê lại mà không cần xin phép. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, họ vẫn cần được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Có yêu cầu nào cần đáp ứng khi xin giao đất không?
Có, khi xin giao đất, người nộp hồ sơ cần đáp ứng một số yêu cầu nhất định. Trước tiên, họ phải xác định rõ mục đích sử dụng đất và mục đích này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Hồ sơ xin giao đất cũng cần phải đầy đủ, bao gồm đơn xin giao đất và các tài liệu liên quan. Ngoài ra, người xin giao đất có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như nộp tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, việc nắm rõ các quy định pháp lý liên quan đến hai hình thức giao đất và cho thuê đất. Điều này còn giúp người sử dụng đất tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có góp phần xây dựng một môi trường đầu tư minh bạch và bền vững, hỗ trợ sự phát triển kinh tế của đất nước. Mong rằng, thông qua bài viết này ACC HCM đã giúp cho bạn có cái nhìn tổng quát hơn về các hai hình thức phổ biến này.
