Giấy tờ ba lá là một loại giấy tờ mà những ai quan tâm về bất động sản chắc hẳn sẽ rất quen thuộc. Tuy nhiên, chắc chắn không ít người thắc mắc rằng giấy tờ ba lá có làm được sổ đỏ không? Hãy cùng ACC HCM cùng tìm hiểu nhé.
Giấy tờ ba lá là thuật ngữ dùng để chỉ bộ giấy tờ chuyển nhượng đất gồm 3 tài liệu:
Giấy mua bán đất viết tay: Là giấy tờ được sử dụng để ghi lại thông tin về việc mua bán nhà đất giữa hai bên, bao gồm thông tin về bên mua, bên bán, diện tích, giá trị và điều khoản thỏa thuận khác. Tuy nhiên, thực chất giấy mua bán viết tay không có giá trị công nhận pháp lý.
Giấy nộp thuế sử dụng đất: Đây là giấy tờ chứng minh việc bên sử dụng đất đã đóng đủ thuế sử dụng đất theo quy định. Giấy nộp thuế sử dụng đất là bằng chứng cho sự hợp pháp và đầy đủ công việc pháp lý của bất động sản.
Giấy xác minh nguồn gốc đất được xác nhận bởi Uỷ ban Nhân dân cấp xã, phường địa phương nơi có đất:Đây là giấy tờ xác nhận việc bất động sản đang giao dịch có nguồn gốc rõ ràng, không tranh chấp, không gắn liền với các vấn đề pháp lý khác. Giấy xác minh nguồn gốc đất được cấp bởi cơ quan chức năng và là một bước quan trọng để đảm bảo tính chất hợp pháp và rõ ràng của bất động sản
2. Quy định pháp lý về cấp sổ đỏ cho giấy tờ ba lá
Căn cứ theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 về ấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;
Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;
Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;
Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất;
Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;
Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;
Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;
Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân có bản sao một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà bản gốc giấy tờ đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người đang sử dụng đất có một trong giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 của Điều 137 Luật Đất đai 2024 mà trên giấy tờ đó có các thời điểm khác nhau thì người sử dụng đất được chọn thời điểm trên giấy tờ để làm căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, nhà thờ họ, công trình tín ngưỡng khác; chùa không thuộc quy định tại khoản 1 Điều 213 của Luật Đất đai 2024; đất nông nghiệp quy định tại khoản 4 Điều 178 của Luật Đất đai 2024 và đất đó không có tranh chấp, có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, còn có quy định tại Điều 138 về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền cần phải lưu ý khi cần giải đáp câu hỏi giấy tờ ba lá có làm được sổ đỏ không.
Như đã trình bày ở trên, nếu giấy tờ ba lá đáp ứng được các điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 137, Điều 138 của Luật Đất đai 2024 các điều kiện cấp sổ đỏ bao gồm việc sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương, và có đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, diện tích đất cần đáp ứng các quy định tối thiểu của từng tỉnh, thành phố. Nếu giấy tờ ba lá đáp ứng đủ các điều kiện này, thì việc cấp sổ đỏ là khả thi.
Điều này có nghĩa là khi xét duyệt cấp sổ đỏ từ giấy tờ ba lá, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra xem các thông tin và quyền sử dụng đất có hợp pháp và đầy đủ hay không. Các bước kiểm tra bao gồm:
Kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ: Đầu tiên, giấy tờ ba lá phải chứng minh được nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất là hợp pháp, không vi phạm quy định về đất đai.
Kiểm tra diện tích đất: Diện tích đất phải đáp ứng các quy định về diện tích tối thiểu của địa phương. Mỗi tỉnh, thành phố sẽ có quy định riêng về diện tích tối thiểu để cấp sổ đỏ.
Xác minh không có tranh chấp: Đất phải không có tranh chấp và được sử dụng ổn định, lâu dài. Điều này nhằm đảm bảo rằng quyền sử dụng đất không bị xâm phạm và không có bên thứ ba nào có quyền lợi liên quan đang tranh chấp.
Tuy nhiên, việc sử dụng giấy tờ ba lá để làm sổ đỏ không phải lúc nào cũng đơn giản và không rủi ro. Giấy tờ ba lá vẫn là một hình thức mua bán đất đai rủi ro cao, do không được pháp luật công nhận chính thức ngay từ đầu. Điều này có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý và tài chính cho người mua, chẳng hạn như mất đất do tranh chấp, không được bồi thường khi có thu hồi đất, hoặc khó khăn trong việc chuyển nhượng sau này.
Vì vậy, khi quyết định mua đất bằng giấy tờ ba lá và muốn làm sổ đỏ, bạn cần cân nhắc kỹ lưỡng. Nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý để đảm bảo rằng mọi thủ tục và quy định được tuân thủ đầy đủ, giảm thiểu tối đa các rủi ro có thể gặp phải.
Tóm lại, giấy tờ ba lá có thể làm được sổ đỏ nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024 và các quy định cụ thể của từng địa phương. Tuy nhiên, do đây là hình thức mua bán không chính thức, bạn cần thận trọng và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi thực hiện giao dịch để tránh những rủi ro không đáng có.
4. Những rủi ro khi mua bán bất động sản bằng giấy tờ ba lá
Khi mua bán bất động sản bằng giấy tờ ba lá, bạn có thể gặp phải rất nhiều rủi ro như:
Con dấu trên giấy tờ là làm giả;
Thiếu kinh nghiệm giao dịch, hiểu biết pháp lý nên dính bẫy lừa;
Khó xác minh nguồn gốc nhà;
Đất không có giấy chứng nhận quyền sở hữu khó khăn trong việc bán lại;
Không đủ điều kiện thế chấp nhà đất cho Ngân Hàng để vay vốn.
Như vậy dù giấy tờ ba lá có làm được sổ đỏ không thì đây vẫn là một loại giấy tờ mang tính rủi ro cao và có khả năng không hợp lệ (nếu bị làm giả).
Những rủi ro khi mua bán bất động sản bằng giấy tờ ba lá
5. Các câu hỏi thường gặp
Quá trình chuyển đổi từ giấy tờ ba lá sang sổ đỏ cần những thủ tục gì?
Cần nộp hồ sơ xác minh nguồn gốc đất, kê khai thông tin chi tiết về quyền sử dụng đất, và đáp ứng các yêu cầu khác từ cơ quan có thẩm quyền.
Nếu không thể chuyển đổi giấy tờ ba lá thành sổ đỏ, có cách nào khác để bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất không?
Có thể sử dụng các biện pháp pháp lý khác để bảo vệ quyền lợi, như làm hợp đồng công chứng, hoặc thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan để xác nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ ba lá có thể được công chứng không và điều đó có giúp tăng giá trị pháp lý không?
Giấy tờ ba lá có thể được công chứng để xác nhận chữ ký và nội dung, nhưng công chứng không làm tăng giá trị pháp lý của giấy tờ này trong việc xác nhận quyền sở hữu đất.
Như vậy, bài viết trên đã có thể giải đáp cho câu hỏi giấy tờ ba lá có làm được sổ đỏ. Hy vọng khách hàng đã có một cách hiểu rõ ràng hơn về loại giấy tờ này và đưa ra cho mình những quyết định chính xác.
