Thủ tục hoàn công nhà ở là bước cuối cùng trong quá trình xây dựng, nhằm xác nhận công trình đã hoàn thành và phù hợp với giấy phép xây dựng. Tại TPHCM, quy trình này đảm bảo công trình xây dựng được hợp pháp hóa và cập nhật vào hồ sơ quản lý nhà nước. Để thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, bao gồm giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công và các giấy tờ liên quan khác. Bài viết sau sẽ hướng dẫn chi tiết các bước thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở mới nhất tại TPHCM, giúp bạn tiết kiệm thời gian và công sức.
1. Hoàn công nhà ở là gì? Tại sao phải hoàn công nhà ở?
Hoàn công nhà ở là thủ tục pháp lý nhằm xác nhận việc công trình xây dựng đã hoàn thành và phù hợp với giấy phép xây dựng được cấp trước đó. Quá trình hoàn công bao gồm việc kiểm tra, đối chiếu thực tế xây dựng với các bản vẽ thiết kế và giấy phép xây dựng đã được phê duyệt, cập nhật vào hồ sơ quản lý đất đai và tài sản trên đất.
Hoàn công nhà ở là một bước quan trọng và cần thiết vì các lý do sau:
Đầu tiên là để hợp pháp hóa công trình, giúp xác nhận rằng công trình đã được thực hiện đúng theo giấy phép xây dựng, các tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật.
Thứ hai, các thông tin về công trình sẽ được cập nhật vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, giúp chính quyền địa phương quản lý tốt hơn về quy hoạch và sử dụng đất đai.
Thứ ba, thủ tục hoàn công là cơ sở để cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chủ sở hữu.
Thứ tư, nhà ở đã hoàn công mới đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho,… Điều này đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp cho các giao dịch liên quan đến bất động sản.
Thứ năm, quá trình hoàn công giúp kiểm tra và đánh giá chất lượng công trình, đảm bảo an toàn cho người sử dụng và tuân thủ các quy định về xây dựng.
Hoàn công nhà ở không chỉ là thủ tục pháp lý bắt buộc mà còn là bước quan trọng để đảm bảo quyền lợi và an toàn cho chủ sở hữu cũng như người sử dụng công trình.
2. Thủ tục hoàn công nhà ở tại TPHCM
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Chủ nhà chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ và tài liệu cần thiết như đã nêu ở trên.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện/quận nơi có công trình.
Bước 3: Kiểm tra và thẩm định hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan sẽ thông báo và hướng dẫn chủ nhà bổ sung, hoàn chỉnh.
Bước 4: Kiểm tra thực địa
Cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra thực địa theo ngày đã hẹn trước sau khi tiếp nhận giấy đề nghị, đối chiếu công trình thực tế với hồ sơ hoàn công và giấy phép xây dựng.
Chủ đầu tư, chủ sở hữu, và các đơn vị liên quan khác tự kiểm tra công trình trực tiếp để giảm thiểu thời gian và rút ngắn quy trình kiểm tra nhưng vẫn phải đảm bảo chất lượng.
Đo đạc và đối chiếu bản vẽ với công trình trong buổi kiểm tra.
Lập biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng, do các bên liên quan cùng ký để chịu trách nhiệm liên đới.
Người đề nghị hoàn công mang hồ sơ xây dựng bao gồm:
Biên bản nghiệm thu;
Các giấy tờ khác tới cơ quan chức năng có thẩm quyền để đề nghị hoàn công.
Bước 5: Cấp giấy chứng nhận
Sau khi kiểm tra và xác nhận công trình xây dựng đã hoàn thành đúng quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 6: Cập nhật hồ sơ địa chính
Cơ quan chức năng sẽ cập nhật thông tin về công trình vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Thủ tục hoàn công nhà ở
3. Hồ sơ thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở
Đơn xin xác nhận công trình hoàn công nhà ở, để đơn gửi tới cơ quan có thẩm quyền yêu cầu xác nhận công trình đã hoàn công.
Bản vẽ hoàn công, phản ánh đúng hiện trạng của công trình sau khi hoàn công. Bản vẽ này thường được:
Vẽ lại so với bản vẽ xây dựng bằng tiếng anh thiết kế ban đầu
Và ghi rõ các thay đổi, điều chỉnh (nếu có) so với bản vẽ thiết kế.
Bản báo cáo kỹ thuật là báo cáo mô tả chi tiết về quá trình thi công và hoàn công công trình, bao gồm:
Thông tin về vật liệu;
Phương pháp thi công;
Kỹ thuật thực hiện;
Kiểm tra và bảo đảm chất lượng công trình.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có): Đây là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương tự để chứng minh quyền sở hữu đất đai của người yêu cầu.
Các giấy tờ liên quan khác, bao gồm:
Giấy phép xây dựng;
Giấy chứng nhận quyền sử dụng công trình (nếu có);
Giấy chứng nhận đủ điều kiện an toàn công trình (nếu áp dụng);
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (nếu áp dụng),…
Các giấy tờ cá nhân của chủ đầu tư, bao gồm:
Giấy tờ nhân thân;
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đất đai (nếu áp dụng);
Giấy tờ pháp lý liên quan đến CĐT.
Các giấy tờ khác (nếu có): Có thể yêu cầu thêm các giấy tờ khác tùy theo quy định của địa phương và loại công trình.
4. Chi phí khi thực hiện hoàn công nhà ở bao gồm những gì?
Khi thực hiện thủ tục hoàn công nhà ở, chủ đầu tư sẽ phải chịu một số khoản chi phí nhất định. Dưới đây là các khoản chi phí chính:
Lệ phí trước bạ là khoản phí phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Mức phí này thường được tính dựa trên giá trị của tài sản và tỷ lệ phần trăm do địa phương quy định.
Phí đo vẽ lại bản đồ địa chính: Trong một số trường hợp, cơ quan chức năng có thể yêu cầu đo vẽ lại bản đồ địa chính của thửa đất để cập nhật vào hồ sơ quản lý đất đai. Chi phí này phụ thuộc vào diện tích và mức độ phức tạp của công trình.
Phí thẩm định hồ sơ là chi phí cho việc kiểm tra, thẩm định hồ sơ hoàn công do cơ quan chức năng thực hiện.
Phí công chứng các giấy tờ, tài liệu: Các giấy tờ, tài liệu trong hồ sơ hoàn công cần được sao y và công chứng theo quy định. Chi phí này bao gồm phí sao y bản chính và phí công chứng.
Phí lập bản vẽ hoàn công: Nếu có sự thay đổi so với thiết kế ban đầu, cần phải lập bản vẽ hoàn công. Chi phí này thường do đơn vị thiết kế hoặc đơn vị thi công thực hiện và phụ thuộc vào quy mô công trình.
Chi phí dịch vụ: Nếu chủ đầu tư thuê các đơn vị tư vấn, dịch vụ để thực hiện thủ tục hoàn công, sẽ phát sinh thêm chi phí dịch vụ. Mức phí này tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên.
Lưu ý:
Mức phí cụ thể: Các mức phí có thể khác nhau tùy thuộc vào quy định của từng địa phương và quy mô công trình.
Tham khảo và tư vấn: Chủ đầu tư nên tham khảo và tư vấn trước với cơ quan chức năng hoặc đơn vị dịch vụ để nắm rõ các khoản chi phí cụ thể và quy trình thực hiện.
Chuẩn bị tài chính: Để tránh những khó khăn trong quá trình hoàn công, chủ đầu tư nên chuẩn bị tài chính đầy đủ trước khi thực hiện các thủ tục này.
5. Trường hợp nào được miễn hoàn công nhà ở?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam về xây dựng, cụ thể là Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc hoàn công nhà ở thường là bắt buộc để hợp pháp hóa công trình xây dựng. Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt có thể được miễn hoàn công nhà ở, chủ yếu liên quan đến quy mô và tính chất của công trình. Trong bài viết này sẽ phân tích trong 3 nhóm cụ thể như sau:
Nhóm 1: Công trình xây dựng không cần giấy phép xây dựng
Theo Điều 89, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), các công trình xây dựng sau đây không yêu cầu giấy phép xây dựng, do đó, có thể không cần thực hiện thủ tục hoàn công:
Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp.
Công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên.
Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư.
Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính.
Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình.
Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn công trình.
Nhóm 2: Nhà ở riêng lẻ tại vùng nông thôn
Nhà ở riêng lẻ tại vùng nông thôn thuộc khu vực không nằm trong phạm vi quy hoạch phát triển đô thị và không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, sẽ được miễn giấy phép xây dựng. Do đó, các thủ tục hoàn công cho các công trình này cũng không bắt buộc nếu:
Nhà ở riêng lẻ tại vùng nông thôn thuộc khu vực không nằm trong quy hoạch phát triển đô thị.
Nhà ở riêng lẻ tại vùng nông thôn không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.
Nhóm 3: Công trình xây dựng có quy mô nhỏ
Một số công trình xây dựng có quy mô nhỏ hoặc không ảnh hưởng đến kết cấu công trình chính, cụ thể là:
Các công trình có diện tích xây dựng dưới mức quy định cụ thể của từng địa phương.
Công trình xây dựng có tính chất tạm thời phục vụ các mục đích như làm nhà kho, nhà tạm trong quá trình thi công công trình chính.
Lưu ý:
Dù được miễn hoàn công trong một số trường hợp nhất định, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất vẫn cần tuân thủ các quy định khác của pháp luật về đất đai và nhà ở.
Chủ đầu tư nên tham khảo ý kiến từ cơ quan chức năng hoặc chuyên gia pháp lý để xác định rõ các quy định áp dụng cho từng trường hợp cụ thể và tránh vi phạm pháp luật.
Việc nắm rõ các quy định về hoàn công giúp chủ đầu tư thực hiện đúng và đầy đủ các thủ tục pháp lý cần thiết, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của mình theo quy định pháp luật.
Trường hợp nào được miễn hoàn công nhà ở
6. Để đưa nhà ở vào sử dụng cần thỏa mãn những điều kiện nào?
Để đưa nhà ở vào sử dụng, chủ đầu tư phải đảm bảo rằng công trình đã được hoàn thành đúng quy định và đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý. Dưới đây là các điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật Việt Nam:
Đầu tiên phải hoàn thành xây dựng theo giấy phép xây dựng và không có sai phạm về chỉ giới xây dựng, diện tích xây dựng, số tầng, chiều cao công trình và các quy định khác trong giấy phép xây dựng.
Thứ hai, công trình phải được nghiệm thu hoàn thành xây dựng theo quy định tại Điều 123, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020). Nghiệm thu công trình xây dựng bao gồm:
Nghiệm thu các hạng mục công trình.
Nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng.
Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình phải được lập và ký kết giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng và các bên liên quan.
Thứ ba, công trình phải đảm bảo an toàn về kết cấu, phòng cháy chữa cháy, an toàn lao động, vệ sinh môi trường và các tiêu chuẩn kỹ thuật khác. Các hạng mục liên quan đến hệ thống kỹ thuật như điện, nước, thông gió, thoát nước phải hoạt động đúng và đảm bảo an toàn.
Thứ tư, thủ tục hoàn công nhà ở phải được thực hiện đầy đủ, bao gồm việc lập và nộp hồ sơ hoàn công cho cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ hoàn công bao gồm các giấy tờ như: giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, hợp đồng xây dựng và các tài liệu liên quan khác.
Thứ năm, sau khi hoàn công, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại cơ quan đăng ký đất đai. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là căn cứ pháp lý để chủ đầu tư có thể sử dụng nhà ở hợp pháp và thực hiện các giao dịch liên quan như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp,…
Thứ sáu, nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị đã được phê duyệt và đảm bảo không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật và các quy định về quy hoạch khác.
7. Một số câu hỏi thường gặp
Cơ quan nào tiếp nhận và xử lý hồ sơ hoàn công nhà ở?
Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện/quận nơi có công trình là cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ hoàn công.
Quy trình hoàn công nhà ở diễn ra như thế nào?
Quy trình bao gồm chuẩn bị hồ sơ, nộp hồ sơ, cơ quan chức năng kiểm tra và thẩm định, sau đó cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nếu công trình đáp ứng đầy đủ các điều kiện.
Thời gian xử lý thủ tục hoàn công nhà ở là bao lâu?
Thời gian xử lý thường là 12 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, tùy theo quy định và quy mô công trình.
Chi phí hoàn công nhà ở bao gồm những gì?
Chi phí bao gồm lệ phí trước bạ, phí đo vẽ lại bản đồ địa chính, phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng các giấy tờ, phí lập bản vẽ hoàn công và phí dịch vụ (nếu thuê đơn vị tư vấn).
Có trường hợp nào được miễn thủ tục hoàn công nhà ở không?
Giải đáp: Các trường hợp nhà ở riêng lẻ tại vùng nông thôn không nằm trong khu quy hoạch phát triển đô thị hoặc khu bảo tồn văn hóa, công trình tạm thời hoặc có quy mô nhỏ có thể được miễn thủ tục hoàn công.
Nếu công trình không đúng với giấy phép xây dựng thì có thể hoàn công không?
Không. Công trình phải được xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng đã cấp. Nếu có sai phạm, chủ đầu tư cần làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thực hiện hoàn công.
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN