Trong lĩnh vực pháp lý, việc bảo vệ quyền sở hữu và quyền sử dụng đất là một vấn đề quan trọng, đặc biệt khi có liên quan đến các thủ tục kê biên tài sản. Nhiều người đặt ra câu hỏi: “Có được kê biên quyền sử dụng đất không?” Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm kê biên quyền sử dụng đất, các điều kiện, quy định pháp lý liên quan, cũng như những hệ lụy có thể xảy ra. Tham khảo bài viết của ACC HCM để nắm bắt thông tin cần thiết và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Theo quy định tại Điều 71 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án được, để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của người phải thi hành án, theo bản án, quyết định của Tòa án. Kê biên quyền sử dụng đất là hành động của cơ quan có thẩm quyền nhằm tạm thời cấm hoặc hạn chế quyền sử dụng đất của một cá nhân hoặc tổ chức trong trường hợp có tranh chấp hoặc khi có dấu hiệu vi phạm pháp luật. Mục đích của kê biên là bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba, ngăn ngừa việc tẩu tán tài sản, đồng thời đảm bảo việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất.
Kê biên quyền sử dụng đất không chỉ là một biện pháp bảo vệ quyền lợi trong trường hợp tranh chấp mà còn là một công cụ pháp lý quan trọng trong việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của các bên liên quan. Việc hiểu rõ về kê biên quyền sử dụng đất sẽ giúp các cá nhân và tổ chức có sự chuẩn bị tốt hơn trong các tình huống pháp lý có thể phát sinh.
2. Có được kê biên quyền sử dụng đất không?
Căn cứ Điều 110 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định về quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án như sau:
Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.
Như vậy, Chấp hành viên chỉ được kê biên quyền sử dụng đất đối với người cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện khác để chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, nếu người phải thi hành án dân sự chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó. Ngoài ra nếu trường hợp đất đang xảy ra tranh chấp thì cơ quan thi hành án không được tiến hành kê biên quyền sử dụng đất.
Quyết định kê biên quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý có ý nghĩa ngăn chặn sự định đoạt quyền sử dụng đất của người phải thi hành án. Điều 70 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định về các căn cứ cưỡng chế thi hành án bao gồm: Bản án, quyết định; Quyết định thi hành án; Quyết định cưỡng chế thi hành án, trừ trường hợp bản án, quyết định đã tuyên kê biên, phong toả tài sản, tài khoản và trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Toà án. Quá trình kê biên bắt đầu bằng việc ra quyết định kê biên quyền sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền, thường là Tòa án hoặc cơ quan thi hành án. Quyết định này phải được lập thành văn bản, nêu rõ lý do, căn cứ pháp lý và thông tin chi tiết về quyền sử dụng đất sẽ bị kê biên.
Căn cứ pháp lý: Cần phải có căn cứ từ các quy định pháp luật hiện hành, chẳng hạn như Bộ luật Dân sự và Luật Thi hành án dân sự.
Thông tin cụ thể: Quyết định cần nêu rõ vị trí, diện tích, loại đất và thông tin về người sử dụng đất để tránh nhầm lẫn trong quá trình thực hiện.
Bước 2: Thực hiện việc kê biên quyền sử dụng đất
Pháp luật Thi hành án dân sự không quy định riêng về việc thực hiện cưỡng chế kê biên đối với quyền sử dụng đất mà chỉ quy định ngoại lệ cho việc thông báo khi kê biên tài sản là bất động sản. Vì vậy, quá trình thực hiện kê biên quyền sử dụng đất cũng được thực hiện như các biện pháp cưỡng chế kê biên đối với các tài sản khác theo quy định tại Điều 88 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 . Khi đã có quyết định và thông báo, cơ quan thi hành án sẽ tiến hành kê biên quyền sử dụng đất. Việc kê biên cần được thực hiện một cách cẩn trọng và minh bạch.
Lập biên bản kê biên: Cơ quan thi hành án sẽ lập biên bản kê biên, trong đó ghi rõ tình trạng của đất, các tài sản gắn liền với đất (nếu có) và xác nhận của những người có liên quan.
Đánh giá giá trị tài sản: Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, giá trị tài sản kê biên cũng cần được đánh giá, xác định rõ ràng trước khi đưa ra quyết định xử lý tiếp theo.
Bước 3: Định giá và bán tài sản kê biên quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 98 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định “Ngay khi kê biên tài sản mà đương sự thoả thuận được về giá tài sản hoặc về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên lập biên bản về thỏa thuận đó. Giá tài sản do đương sự thoả thuận là giá khởi điểm để bán đấu giá. Trường hợp đương sự có thỏa thuận về tổ chức thẩm định giá thì Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức thẩm định giá đó.” Theo đó, thỏa thuận tổ chức thẩm định giá và việc xác định giá tài sản được hướng dẫn bởi điều 25 và điều 26 Nghị định 62/2015/NĐ-CP. Căn cứ khoản 1 Điều 101 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì tài sản đã kê biên được bán theo các hình thức sau đây: Bán đấu giá; Bán không qua thủ tục đấu giá.
Biên bản kê biên quyền sử dụng đất là tài liệu quan trọng được lập ra trong các trường hợp cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu đất đai hoặc khi thực hiện các biện pháp thi hành án. Nội dung biên bản này thường bao gồm các thông tin chi tiết và rõ ràng để đảm bảo tính pháp lý và dễ dàng cho việc tra cứu. Theo quy định Điều 111 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 về kê biên sử dụng đất thì :
Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.
Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên. Trường hợp kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.
Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên.
Như vậy, theo quy định này thì biên bản kê biên tài sản phải bao gồm vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên và phải có chữ ký của những người tham gia kê biên.
Nội dung biên bản kê biên quyền sử dụng đất không chỉ là một tài liệu hành chính mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng trong các tranh chấp liên quan đến đất đai. Do đó, việc lập biên bản phải thực hiện cẩn thận và đầy đủ thông tin cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên.
Kê biên quyền sử dụng đất có phải được sự đồng ý của chủ sở hữu không?
Trong hầu hết các trường hợp, kê biên quyền sử dụng đất không cần sự đồng ý của chủ sở hữu. Tuy nhiên, trước khi thực hiện kê biên, cơ quan có thẩm quyền thường phải thông báo cho chủ sở hữu về quyết định kê biên và lý do thực hiện. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu và tạo điều kiện cho họ có thể đưa ra các biện pháp phản biện hợp lý nếu cần thiết.
Quy trình khiếu nại về việc kê biên quyền sử dụng đất diễn ra như thế nào?
Nếu chủ sở hữu đất không đồng ý với quyết định kê biên, họ có quyền khiếu nại. Quy trình khiếu nại thường bao gồm các bước sau:
Nộp đơn khiếu nại: Chủ sở hữu phải nộp đơn khiếu nại đến cơ quan thực hiện kê biên trong thời hạn quy định.
Xem xét đơn khiếu nại: Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét đơn khiếu nại và tổ chức buổi làm việc để lấy ý kiến của các bên liên quan.
Ra quyết định: Sau khi xem xét, cơ quan sẽ ra quyết định về việc chấp nhận hoặc bác bỏ khiếu nại, đồng thời thông báo cho các bên liên quan.
Quyền lợi của chủ sở hữu quyền sử dụng đất trong trường hợp bị kê biên là gì?
Chủ sở hữu quyền sử dụng đất có một số quyền lợi nhất định trong trường hợp bị kê biên, bao gồm:
Quyền được thông báo: Họ có quyền nhận thông báo về quyết định kê biên và lý do cụ thể.
Quyền khiếu nại: Chủ sở hữu có quyền khiếu nại quyết định kê biên nếu họ cho rằng việc này là không hợp lý hoặc vi phạm pháp luật.
Quyền tiếp cận thông tin: Chủ sở hữu có quyền được cung cấp thông tin liên quan đến quá trình kê biên và các quyền lợi của mình trong thời gian này.
Kết thúc bài viết “Có được kê biên quyền sử dụng đất không?” là thời điểm quan trọng để hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Việc kê biên quyền sử dụng đất không chỉ ảnh hưởng đến tài sản của bạn mà còn liên quan đến các vấn đề pháp lý phức tạp. Nếu bạn gặp phải tình huống liên quan đến kê biên quyền sử dụng đất, hãy tìm hiểu kỹ lưỡng và tham khảo ý kiến từ các chuyên gia pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình. ACC HCM hy vọng rằng bài viết này đã cung cấp thông tin hữu ích và cần thiết cho bạn trong quá trình ra quyết định.
