Kinh doanh homestay và làm homestay trên đất nông nghiệp đang trở thành xu hướng hấp dẫn, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc triển khai mô hình này cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật hiện hành. Hãy cùng ACC HCM tham khảo bài viết này!
1. Làm homestay trên đất nông nghiệp là gì?
Trước khi đi sâu vào các quy định pháp luật, chúng ta cần hiểu rõ khái niệm làm homestay trên đất nông nghiệp là gì và tại sao nó lại thu hút sự chú ý. Đây là mô hình kinh doanh lưu trú kết hợp trải nghiệm văn hóa, thiên nhiên, thường được xây dựng trên các khu đất vốn dùng cho sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi. Mô hình này không chỉ mang lại lợi nhuận mà còn góp phần phát triển du lịch bền vững.
Làm homestay trên đất nông nghiệp thường xuất hiện ở các vùng quê, nơi có cảnh quan đẹp, không khí trong lành và đặc sản địa phương phong phú. Chủ đầu tư tận dụng đất nông nghiệp để xây dựng các công trình lưu trú như nhà gỗ, bungalow hoặc cải tạo nhà ở hiện có để đón khách du lịch. Tuy nhiên, việc sử dụng đất nông nghiệp cho mục đích kinh doanh này cần tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để tránh rủi ro pháp lý.
Điểm đặc biệt của mô hình này là sự kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp và dịch vụ du lịch, tạo nên trải nghiệm độc đáo cho du khách. Ví dụ, khách có thể tham gia trồng cây, thu hoạch nông sản hoặc tìm hiểu văn hóa bản địa, điều mà các khách sạn truyền thống khó đáp ứng. Chính vì vậy, nhiều người quan tâm đến việc tận dụng đất nông nghiệp để làm homestay.
2. Quy định pháp luật về việc làm homestay trên đất nông nghiệp
Việc xây dựng và kinh doanh homestay trên đất nông nghiệp không thể thực hiện một cách tùy tiện mà phải tuân theo các quy định pháp luật hiện hành. Tại Việt Nam, Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024) và các văn bản hướng dẫn như Nghị định 102/2024/NĐ-CP là cơ sở pháp lý quan trọng điều chỉnh vấn đề này. Dưới đây là những quy định cụ thể mà bạn cần nắm rõ.
Luật Đất đai 2024 quy định rõ ràng về việc sử dụng đất đúng mục đích tại Điều 31, khoản 1: “Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất”. Điều này có nghĩa là đất nông nghiệp chỉ được sử dụng cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trừ khi có sự cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng. Việc tự ý xây dựng homestay trên đất nông nghiệp mà không xin phép là hành vi vi phạm pháp luật.
Tuy nhiên, một điểm mới trong Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP cho phép sử dụng đất nông nghiệp kết hợp đa mục đích, bao gồm xây dựng công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp và phát triển du lịch sinh thái. Điều này mở ra cơ hội cho việc làm homestay mà không nhất thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng phải đáp ứng các điều kiện cụ thể do địa phương quy định.
Ngoài ra, nếu muốn xây dựng homestay trên đất nông nghiệp với mục đích kinh doanh lưu trú lâu dài, bạn cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ) theo Điều 121, Luật Đất đai 2024. Việc không tuân thủ có thể dẫn đến xử phạt hành chính hoặc buộc tháo dỡ công trình theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP.
>>>>Xem thêm về Quy định về sổ hồng đất nông nghiệp tại đây
3. Điều kiện để xây dựng homestay trên đất nông nghiệp
Để làm homestay trên đất nông nghiệp một cách hợp pháp, không phải ai cũng có thể tự ý xây dựng mà cần đáp ứng các điều kiện cụ thể theo quy định pháp luật. Những điều kiện này không chỉ đảm bảo tính pháp lý mà còn góp phần bảo vệ quy hoạch đất đai và môi trường. Dưới đây là các điều kiện quan trọng mà bạn cần lưu ý.
- Nếu bạn muốn xây dựng homestay mà không chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP cho phép xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái. Tuy nhiên, công trình này phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến diện tích sản xuất nông nghiệp liền kề, không gây ô nhiễm môi trường và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Ví dụ, bạn có thể xây nhà nghỉ tạm hoặc bungalow nhỏ để phục vụ du khách trong khuôn khổ mô hình du lịch sinh thái.
- Diện tích xây dựng công trình trên đất nông nghiệp thường bị giới hạn theo quy định của từng địa phương, nhằm đảm bảo đất vẫn giữ được chức năng sản xuất nông nghiệp ban đầu. Chẳng hạn, tại Lâm Đồng, theo Quyết định 24/2024/QĐ-UBND, diện tích công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp và du lịch không được vượt quá 5-10% tổng diện tích thửa đất. Điều này giúp cân bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ tài nguyên đất đai, tránh lạm dụng đất nông nghiệp cho mục đích thương mại.
- Homestay cần đáp ứng các tiêu chuẩn về an ninh, trật tự, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường theo Điều 49, Luật Du lịch 2017, ngay cả khi không chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chủ đầu tư phải xin giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh lưu trú du lịch từ cơ quan chức năng, kèm theo các giấy tờ như giấy phép xây dựng (nếu cần) và giấy đăng ký kinh doanh. Đây là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo an toàn cho du khách và tránh các rủi ro pháp lý trong quá trình vận hành.
- Trong trường hợp bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất để làm homestay kinh doanh lâu dài, thửa đất phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch phát triển du lịch của địa phương. Điều này được quy định tại khoản 5, Điều 116, Luật Đất đai 2024, nhằm đảm bảo tính đồng bộ trong quy hoạch và tránh việc sử dụng đất tràn lan. Bạn cần kiểm tra kỹ quy hoạch tại Ủy ban nhân dân cấp huyện trước khi lập kế hoạch đầu tư.
4. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất để làm homestay
Nếu bạn xác định làm homestay trên đất nông nghiệp với mục đích kinh doanh lưu trú lâu dài, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bước không thể bỏ qua. Thủ tục này đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ quy trình pháp luật để tránh rủi ro. Dưới đây là các bước cụ thể theo quy định hiện hành.
- Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Trước tiên, bạn cần lập hồ sơ theo Điều 6, Thông tư 30/2014/TT-BTNMT (vẫn còn hiệu lực đến thời điểm hiện tại) để nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ bao gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu số 01), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và giấy tờ chứng minh nhân thân như chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân. Việc chuẩn bị đầy đủ và chính xác các giấy tờ này sẽ giúp quá trình thẩm định được tiến hành thuận lợi, tránh mất thời gian bổ sung sau này. - Bước 2: Thẩm định hồ sơ tại cơ quan chức năng
Sau khi nộp hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ phối hợp với các đơn vị liên quan để thẩm định xem thửa đất có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương hay không, theo Điều 123, Luật Đất đai 2024. Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền phê duyệt cho hộ gia đình, cá nhân, và thời gian xử lý thường kéo dài từ 15-25 ngày làm việc, tùy theo quy định từng địa phương. Trong giai đoạn này, bạn có thể được yêu cầu cung cấp thêm thông tin hoặc giấy tờ nếu hồ sơ chưa đáp ứng yêu cầu. - Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Khi hồ sơ được chấp thuận, bạn sẽ nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính, bao gồm tiền sử dụng đất và các loại phí, lệ phí liên quan, dựa trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Mức tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thường cao hơn nhiều so với giá trị ban đầu, có thể dao động từ vài triệu đến hàng chục triệu đồng tùy diện tích và vị trí. Sau khi nộp đủ, bạn sẽ nhận được quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền. - Bước 4: Cập nhật thông tin vào sổ đỏ
Cuối cùng, sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn cần mang quyết định cho phép chuyển đổi đến Văn phòng Đăng ký đất đai để cập nhật thông tin vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Quá trình này nhằm xác nhận thửa đất đã chính thức chuyển sang mục đích sử dụng mới là đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ). Sau bước này, bạn có thể tiến hành xây dựng homestay và đăng ký kinh doanh lưu trú theo Luật Doanh nghiệp 2020 và Luật Du lịch 2017.
5. Các trường hợp được phép và không được phép làm homestay trên đất nông nghiệp
Không phải mọi trường hợp làm homestay trên đất nông nghiệp đều được pháp luật cho phép, vì điều này phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất và quy hoạch địa phương. Việc nắm rõ các trường hợp này sẽ giúp bạn tránh vi phạm và tận dụng tối đa cơ hội kinh doanh. Dưới đây là phân tích chi tiết.
- Trường hợp được phép đầu tiên là xây dựng homestay mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất, theo Điều 99, Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khi công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp kết hợp du lịch sinh thái. Ví dụ, bạn có thể xây nhà nghỉ tạm cho người lao động hoặc điểm dừng chân cho du khách, nhưng công trình phải chiếm diện tích nhỏ và được địa phương phê duyệt. Đây là lựa chọn phù hợp cho những ai muốn kết hợp sản xuất nông nghiệp với kinh doanh du lịch quy mô nhỏ.
- Nếu đất nông nghiệp đã được chuyển đổi hợp pháp sang đất phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ) theo Điều 121, Luật Đất đai 2024, bạn hoàn toàn có thể xây dựng homestay để kinh doanh lưu trú lâu dài mà không lo vi phạm pháp luật. Trường hợp này thường áp dụng cho các khu vực nằm trong quy hoạch phát triển du lịch hoặc quy hoạch đất ở của địa phương, như các vùng ven đô hoặc điểm du lịch nổi tiếng. Sau khi chuyển đổi, bạn cần xin giấy phép xây dựng và đăng ký kinh doanh để hoạt động hợp pháp.
- Ngược lại, trường hợp không được phép bao gồm việc tự ý xây dựng công trình kiên cố trên đất nông nghiệp mà không xin phép hoặc không chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vi phạm khoản 1, Điều 81, Luật Đất đai 2024. Hành vi này có thể dẫn đến việc bị thu hồi đất mà không được bồi thường, thậm chí bị phạt tiền và buộc tháo dỡ công trình. Ví dụ, nếu bạn xây nhà ở hoặc homestay quy mô lớn trên đất trồng lúa mà không được phê duyệt, hậu quả pháp lý sẽ rất nghiêm trọng.
- Ngoài ra, nếu thửa đất nằm trong quy hoạch đất nông nghiệp bảo vệ nghiêm ngặt, như đất trồng lúa nước 2 vụ trở lên hoặc đất rừng đặc dụng, việc chuyển đổi mục đích sử dụng để làm homestay sẽ không được chấp thuận theo quy định pháp luật. Điều này nhằm bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai và đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, đặc biệt ở các khu vực trọng điểm nông nghiệp. Bạn cần kiểm tra kỹ quy hoạch trước khi đầu tư để tránh lãng phí thời gian và tiền bạc.
>>>>Xem thêm về Đất NNP là gì? Mục đích sử dụng đất nông nghiệp
6. Câu hỏi thường gặp
- Có thể xây dựng homestay trên đất nông nghiệp mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất không? Theo quy định hiện hành, việc xây dựng homestay trên đất nông nghiệp mà không chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không được phép và có thể bị xử phạt hành chính.
- Thời gian hoàn tất thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao lâu? Thông thường, thời gian xử lý hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất kéo dài từ 15 đến 30 ngày làm việc, tùy thuộc vào từng địa phương và tình trạng hồ sơ.
- Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất để làm homestay là bao nhiêu? Chi phí bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và các khoản phí khác theo quy định. Mức phí cụ thể phụ thuộc vào vị trí, diện tích đất và quy định của từng địa phương.
Làm homestay trên đất nông nghiệp là một mô hình kinh doanh tiềm năng nhưng đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Trước khi triển khai, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch, điều kiện và thủ tục pháp lý để đảm bảo tính hợp pháp. Hãy đồng hành cùng ACC HCM để biết thêm nhiều thông tin chi tiết!
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN