Việc hiểu rõ quy định của pháp luật liên quan đến đất để xây dựng nhà ở là một vấn đề quan trọng đối với nhiều người dân và doanh nghiệp. Tùy thuộc vào quy định của pháp luật và quy hoạch đô thị, không phải loại đất nào cũng được phép xây dựng nhà ở. Để tránh các rủi ro pháp lý và đảm bảo an toàn cho công trình, việc tìm hiểu kỹ lưỡng về loại đất nào được phép xây dựng nhà ở là cần thiết. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các loại đất được phép xây dựng nhà ở theo quy định hiện hành.
Một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 là đất sử dụng phải “đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Như vậy, để được phép xây dựng trên một mảnh đất, cần phải đảm bảo việc xây dựng là đúng với mục đích sử dụng của đất. Trường hợp chưa đúng mục đích sử dụng, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.
Vậy, loại đất nào được phép xây dựng nhà ở? Câu trả lời là đất ở (thường gọi là đất thổ cư). Theo quy định của pháp luật, đất ở là đất chỉ dùng để làm nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu thiết yếu hằng ngày của con người trong đời sống như vườn hoa, ao nuôi cá… gắn liền với ngôi nhà trên cùng mảnh đất đó đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công nhận là đất ở. Đất ở bao gồm cả đô thị và nông thôn.
Đất ở theo Luật Đất đai 2013 là loại hình đất phi nông nghiệp gồm: Đất ở nông thôn và Đất ở đô thị. Cả hai nhóm đất này chỉ khác nhau về điều kiện xây dựng, thuế và hạn mức.
Đất ở đô thị: Là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình được quy định để phục vụ đời sống sinh hoạt của cư dân đô thị trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Như vậy, đất ở tại đô thị cũng hiểu theo nghĩa hẹp với khuôn khổ là thửa đất có nhà ở, các công trình xây dựng nhằm phục vụ cuộc sống, sinh hoạt của người dân ở đô thị.
Đất ở nông thôn: Là đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Tuy nhiên, có các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Gồm các loại đất sau:
Đất nông nghiệp: Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác.
Đất phi nông nghiệp không phải đất ở: Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp…
Như vậy có thể thấy hầu hết các loại đất đều có thể dùng để xây dựng nhà ở nếu phù hợp với quy hoạch và được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Vậy trong trường hợp, đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở không thuộc loại đất ở, sau khi được phê duyệt, sẽ phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở trên thửa đất đó. Đồng thời việc chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013.
2. Các tiêu chí cần đáp ứng khi có nhu cầu xây dựng nhà ở trên đất lâu dài
Các tiêu chí cần đáp ứng khi có nhu cầu xây dựng nhà ở trên đất lâu dài
Để xây dựng nhà ở, việc xin cấp giấy phép xây dựng là một bước quan trọng và cần phải đáp ứng các điều kiện pháp lý cụ thể. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở ở khu vực đô thị và nông thôn theo quy định của Luật Xây dựng:
2.1. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở tại khu vực đô thị
Theo Khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 và Khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020:
Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất: Nhà ở phải xây dựng trên loại đất được phép theo quy hoạch sử dụng đất đã phê duyệt, đảm bảo không vi phạm quy hoạch đô thị.
Bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường: Công trình phải đáp ứng yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, và hạ tầng kỹ thuật, đồng thời phải có khoảng cách an toàn với các công trình dễ cháy, độc hại và quan trọng về quốc phòng, an ninh.
Thiết kế xây dựng: Thiết kế nhà ở phải tuân thủ các quy định về kết cấu, an toàn, và mỹ thuật xây dựng theo Điều 79 của Luật Xây dựng.
Hồ sơ cấp phép xây dựng: Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải đáp ứng yêu cầu tại Điều 95, 96, và 97 của Luật Xây dựng.
Yêu cầu đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị nếu không có quy hoạch chi tiết.
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở tại khu vực đô thị
2.2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở tại khu vực nông thôn
Theo Khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng 2014:
Phù hợp với quy hoạch chi tiết: Nhà ở tại nông thôn phải tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn, bao gồm các thay đổi nhỏ như xây ban công hay gác lửng.
Hồ sơ cấp giấy phép xây dựng: Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị và nông thôn, hồ sơ cần có đơn xin cấp phép, bản vẽ thiết kế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các giấy tờ khác theo yêu cầu. Đối với các loại giấy phép khác, hồ sơ phải phù hợp với yêu cầu cụ thể như sửa chữa, cải tạo, hoặc di dời công trình.
Để xây dựng nhà ở hợp pháp, bạn cần đảm bảo công trình đáp ứng các yêu cầu pháp lý, quy hoạch, an toàn và hồ sơ cấp phép. Nếu cần hỗ trợ, bạn có thể liên hệ với các dịch vụ tư vấn pháp lý.
3. Các khu vực xây dựng bị cấm xây dựng nhà ở trên đất
Để hiểu rõ các trường hợp nghiêm cấm xây dựng công trình trên đất, chúng ta cần xem xét các quy định cụ thể trong Khoản 3 Điều 12 của Luật Xây dựng 2014. Các quy định này nhằm bảo đảm an toàn cho các công trình và bảo vệ các khu vực quan trọng. Dưới đây là giải thích chi tiết về các trường hợp bị nghiêm cấm:
3.1. Công trình trong khu vực cấm xây dựng
Pháp luật quy định một số khu vực là “khu vực cấm xây dựng” để bảo đảm an toàn và bảo vệ môi trường. Đây là các khu vực mà theo quy hoạch hoặc quy định của pháp luật, việc xây dựng công trình là không được phép để tránh các nguy cơ tiềm ẩn hoặc bảo tồn các giá trị quan trọng. Ví dụ, khu vực gần đập thủy lợi, khu vực có giá trị lịch sử hoặc văn hóa đặc biệt.
3.2. Công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình
Hành lang bảo vệ công trình bao gồm các khu vực được quy định để bảo vệ các công trình quan trọng như:
Công trình quốc phòng và an ninh: Khu vực xung quanh các cơ sở quốc phòng và an ninh cần được bảo vệ để đảm bảo an toàn cho hoạt động quốc phòng và an ninh quốc gia.
Công trình giao thông: Ví dụ như đường cao tốc, cầu, và đường sắt cần hành lang để bảo đảm an toàn giao thông và tránh sự cố.
Công trình thủy lợi: Các công trình như đê điều và kênh mương cần hành lang bảo vệ để đảm bảo hoạt động và tránh hư hỏng.
Khu di tích lịch sử – văn hóa: Những khu vực này cần được bảo vệ để gìn giữ giá trị lịch sử và văn hóa.
Khu vực bảo vệ công trình năng lượng: Các công trình năng lượng như trạm điện và đường dây điện cũng cần hành lang bảo vệ để đảm bảo hoạt động an toàn.
3.3. Công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ thiên tai
Công trình không được phép xây dựng ở những khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ thiên tai, như:
Lở đất: Khu vực có nguy cơ cao về lở đất không được phép xây dựng để tránh các tai nạn nghiêm trọng.
Lũ quét và lũ ống: Các khu vực dễ bị lũ quét hoặc lũ ống cần được bảo vệ, trừ các công trình xây dựng nhằm khắc phục và giảm thiểu các nguy cơ này.
Việc tuân thủ các quy định này không chỉ giúp bảo vệ các công trình và môi trường mà còn đảm bảo an toàn cho cộng đồng.
>>> Mời các bạn đọc thêm bài viết Đất sổ chung có tách riêng được không? tại đây để biết thêm thông tin chi tiết: Đất sổ chung có tách riêng được không?
4. Câu hỏi thường gặp
Đất nông nghiệp có thể được sử dụng để xây dựng nhà ở mà không cần chuyển đổi mục đích sử dụng.
Không. Theo quy định của Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp không được phép sử dụng để xây dựng nhà ở nếu chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng. Để xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, chủ sở hữu cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở.
Đất ở đô thị và đất ở nông thôn đều được phép xây dựng nhà ở.
Có. Cả đất ở đô thị và đất ở nông thôn đều được phép xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, việc xây dựng phải tuân theo quy hoạch chi tiết và các quy định của từng khu vực, cũng như các điều kiện về an toàn và bảo vệ môi trường.
Đất thuộc khu vực cấm xây dựng có thể được xây dựng nhà ở nếu được cấp phép.
Không. Theo quy định tại Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014, pháp luật nghiêm cấm xây dựng công trình, bao gồm cả nhà ở, trên các khu vực cấm xây dựng. Điều này bao gồm các khu vực bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, và các khu vực có nguy cơ cao về thiên tai như lũ quét hay lở đất.
Việc hiểu rõ các quy định liên quan đến loại đất nào được phép xây dựng nhà ở là rất quan trọng để đảm bảo bạn không gặp phải những rắc rối pháp lý trong quá trình xây dựng. Từ đất ở đô thị, đất ở nông thôn đến các loại đất khác như đất nông nghiệp hay đất công trình sự nghiệp, mỗi loại đất đều có những yêu cầu và quy định cụ thể về mục đích sử dụng.
Để đảm bảo tuân thủ đúng quy định và thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng nếu cần, việc nắm vững các quy định pháp luật và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ là rất quan trọng. Nếu bạn cần hỗ trợ trong việc xác định loại đất có thể xây dựng nhà ở hoặc cần tư vấn về quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất,hoặc các vấn đề khác liên quan đến đất đai, ACC HCM sẵn sàng cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp. Chúng tôi rất hân hạnh được đồng hành cùng bạn trong quá trình xây dựng nhà ở.
