Trong các giao dịch mua bán đất đai, hợp đồng đặt cọc đóng vai trò quan trọng để đảm bảo sự cam kết giữa các bên, đặc biệt với đất nông nghiệp – loại tài sản có nhiều quy định pháp lý riêng. Cùng ACC HCM tìm hiểu cách viết mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp sao cho đúng chuẩn, đầy đủ và hợp pháp. Bài viết này ACC HCM sẽ hướng dẫn bạn từng bước cụ thể, từ quy định pháp luật đến cách áp dụng thực tế, giúp giao dịch của bạn diễn ra suôn sẻ và an toàn.
1. Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp
Trước khi bắt tay vào viết hợp đồng, việc nắm rõ các quy định pháp luật là điều kiện tiên quyết để đảm bảo giao dịch đặt cọc mua đất nông nghiệp được công nhận hợp pháp. Những quy định này không chỉ giúp bạn hiểu rõ quyền lợi mà còn tránh được rủi ro pháp lý trong tương lai. Dưới đây là những căn cứ pháp luật quan trọng liên quan đến mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong đó bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc tài sản cho bên nhận cọc để cam kết thực hiện hợp đồng mua bán sau này. Đối với đất nông nghiệp, Luật Đất đai 2013 (Điều 167) quy định rằng mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải tuân thủ hình thức pháp lý nhất định, dù hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng nhưng khuyến khích để tăng tính minh bạch.
Một điểm cần lưu ý nữa là các bên tham gia phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, và thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, không tranh chấp, không bị kê biên. Những quy định này là cơ sở để bạn viết mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp đúng chuẩn, tránh rủi ro pháp lý về sau.
2. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp mới nhất
Sau khi nắm rõ quy định pháp luật, việc tham khảo một mẫu hợp đồng chuẩn là bước tiếp theo để bạn dễ dàng áp dụng vào thực tế. Dưới đây là thông tin chi tiết về mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp mới nhất năm 2025.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………. chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: …………………………………………………………………………………………………….
Sinh năm: …………………………………………………………………………………………………….
CMND/CCCD số: ………………… do ……………………………….. cấp ngày …………..
Hộ khẩu thường trú tại: …………………………………………………………………………….
Bà: …………………………………………………………………………………………………… .
Sinh năm:…………………………………………………………………………………………………… .
CMND/CCCD số: …………………. do ……………………………….. cấp ngày …………..
Hộ khẩu thường trú tại: ……………………………………………………………………………..
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông:…………………………………………………………………………………………………… .
Sinh năm: …………………………………………………………………………………………………… .
CMND/CCCD số: ………………. do …………………………………. cấp ngày ……………
Hộ khẩu thường trú tại: …………………………………………………………………………….
Bà: …………………………………………………………………………………………………….
Sinh năm: …………………………………………………………………………………………………….
CMND/CCCD số: ………………. do …………………………………… cấp ngày …………..
Hộ khẩu thường trú tại: ……………………………………………………………………………..
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ : ………………………………đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…………, tờ bản đồ số ………………..tại địa chỉ……………………………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; số vào sổ cấp GCN số ……….. do ……………………………..cấp ngày ……………… mang tên…………………………………………………………………………………
Thông tin cụ thể như sau:
– Diện tích đất chuyển nhượng: …….. m2 (Bằng chữ: ………………… mét vuông)
– Thửa đất:………………….……. – Tờ bản đồ:…………………………………………………………….
– Địa chỉ thửa đất: …………………………………………………………………………………..
– Mục đích sử dụng:…………………………….m2
– Thời hạn sử dụng: ………………………………
– Nguồn gốc sử dụng: …………………………………………………………………………………
Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng
2.1. Thời hạn đặt cọc
Thời hạn đặt cọc là: …………….. kể từ ngày ……………………………, hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:…………..(Bằng chữ: …………………………………………….đồng chẵn).
Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).
Điều 3: Mức phạt cọc
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :
– Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.
– Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.
Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 5: Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:
5.1. Bên A cam đoan
– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
5.2. Bên B cam đoan
– Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
– Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
– Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
– Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 6: Điều khoản chung
– Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
– Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.
– Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. ……. trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ……… bản để thực hiện.
Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.
| BÊN ĐẶT CỌC
(Ký, ghi rõ họ tên) |
NGƯỜI LÀM CHỨNG
(Ký, ghi rõ họ tên) |
BÊN NHẬN ĐẶT CỌC
(Ký, ghi rõ họ tên) |
>>> Tải mẫu miễn phí tại đây
3. Hướng dẫn cách viết mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp
Việc viết hợp đồng đặt cọc không chỉ dừng lại ở việc tham khảo mẫu, bạn cần biết cách điền thông tin sao cho chính xác và đầy đủ. Dưới đây là cách viết mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp chi tiết.
- Ghi thông tin các bên tham gia: Bạn cần ghi rõ họ tên đầy đủ, số CCCD (bao gồm ngày cấp, nơi cấp), địa chỉ thường trú của bên đặt cọc và bên nhận cọc, lấy thông tin trực tiếp từ giấy tờ tùy thân để đảm bảo khớp với hồ sơ pháp lý khi cần xác minh.
- Mô tả thửa đất nông nghiệp: Cung cấp thông tin chi tiết như số thửa, số tờ bản đồ (lấy từ sổ đỏ), diện tích đất (tính bằng m² hoặc ha), địa chỉ cụ thể (xã, huyện, tỉnh), và tình trạng pháp lý (đã có sổ đỏ hay chưa) để xác định chính xác thửa đất giao dịch.
- Xác định số tiền đặt cọc: Ghi rõ số tiền đặt cọc bằng số và chữ (ví dụ: 50.000.000 VNĐ – Năm mươi triệu đồng), kèm theo phương thức thanh toán (tiền mặt tại thời điểm ký hoặc chuyển khoản vào tài khoản ngân hàng cụ thể) để minh bạch giao dịch.
- Thỏa thuận thời hạn đặt cọc: Quy định ngày bắt đầu đặt cọc, ngày hết hạn, và thời điểm ký hợp đồng mua bán chính thức (ví dụ: trong vòng 30 ngày kể từ ngày 01/04/2025), nhằm ràng buộc cam kết của cả hai bên.
- Quy định quyền và nghĩa vụ: Liệt kê trách nhiệm của bên đặt cọc (thanh toán đúng hạn, mua đất theo thỏa thuận) và bên nhận cọc (bán đất đúng thửa, không bán cho bên thứ ba), đảm bảo quyền lợi đôi bên được bảo vệ trong suốt thời gian đặt cọc.
- Ghi rõ điều khoản phạt cọc: Thỏa thuận mức phạt nếu vi phạm, thường là bên đặt cọc mất cọc và bên nhận cọc phải hoàn gấp đôi số tiền (theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015), để tăng tính ràng buộc pháp lý.
- Ký kết và lưu ý công chứng: Hai bên đọc kỹ, ký tên, điểm chỉ vào từng trang hợp đồng, và cân nhắc mang đến văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã để chứng thực nhằm tăng giá trị pháp lý, dù điều này không bắt buộc.
Việc viết đúng và đầy đủ mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp theo các bước trên sẽ giúp bạn hoàn thiện giao dịch một cách an toàn và hiệu quả.
>>> Tham khảo Thủ tục làm sổ đỏ đất nông nghiệp tại TPHCM tại đây
4. Thủ tục sau khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp
Sau khi hoàn tất việc ký hợp đồng đặt cọc, bạn cần thực hiện các bước tiếp theo để tiến tới mua bán chính thức và sở hữu đất nông nghiệp một cách hợp pháp. Quy trình này đòi hỏi sự phối hợp với cơ quan nhà nước và sự chuẩn bị kỹ lưỡng về giấy tờ để đảm bảo giao dịch được công nhận. Dưới đây là các bước chi tiết để thực hiện thủ tục sau khi ký mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp.
Bước 1: Soạn thảo và công chứng hợp đồng mua bán chính thức
Sau khi thời hạn đặt cọc kết thúc, hai bên cần tiến hành lập hợp đồng mua bán chính thức để hoàn tất giao dịch theo cam kết ban đầu trong mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp. Hãy làm theo các ý sau:
- Chuẩn bị hợp đồng mua bán: Soạn thảo hợp đồng dựa trên thông tin từ hợp đồng đặt cọc, bao gồm họ tên, CCCD, thông tin thửa đất, giá trị giao dịch, và các điều khoản đã thỏa thuận trước đó.
- Mang đến công chứng: Đem hợp đồng cùng hồ sơ (hợp đồng đặt cọc bản gốc, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CCCD, sổ hộ khẩu) đến văn phòng công chứng để ký kết và công chứng theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015.
- Chi phí và thời gian: Quá trình công chứng mất khoảng 1-3 ngày làm việc, với chi phí từ 0,1-0,2% giá trị hợp đồng (ví dụ: đất 1 tỷ thì phí khoảng 1-2 triệu VNĐ), tùy quy định địa phương.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất
Khi hợp đồng mua bán đã được công chứng, bạn cần chuẩn bị hồ sơ để đăng ký biến động đất đai, chuyển quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua tại cơ quan nhà nước. Hãy thực hiện theo các ý sau:
- Tập hợp giấy tờ: Chuẩn bị bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán đã công chứng, đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu tại Văn phòng đăng ký đất đai), và bản sao CCCD, sổ hộ khẩu của bên mua.
- Kiểm tra tính hợp lệ: Đối chiếu thông tin trên giấy tờ để đảm bảo không có sai lệch về họ tên, số CCCD, hoặc diện tích đất, vì bất kỳ lỗi nào cũng có thể làm gián đoạn quá trình xử lý.
- Nơi nộp hồ sơ: Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc tỉnh (tùy địa phương), hoặc qua bộ phận một cửa nếu địa phương áp dụng hình thức này để thuận tiện hơn.
Bước 3: Nộp thuế và lệ phí liên quan đến giao dịch
Để hoàn tất thủ tục sang tên, bạn cần thực hiện nghĩa vụ tài chính tại Chi cục Thuế địa phương, một bước bắt buộc để hợp thức hóa quyền sở hữu đất nông nghiệp. Hãy làm theo các ý sau:
- Xác định khoản thuế: Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị đất theo bảng giá địa phương), bên mua nộp lệ phí trước bạ (0,5%), trừ trường hợp miễn thuế theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP (giao dịch giữa cha mẹ và con cái).
- Nhận thông báo thuế: Sau khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi cục Thuế sẽ gửi thông báo trong 5-7 ngày, yêu cầu bạn nộp tiền tại ngân hàng hoặc kho bạc được chỉ định.
- Giữ biên lai: Hoàn thành nộp thuế trong 10 ngày kể từ ngày nhận thông báo, giữ lại biên lai nộp tiền để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận mới, tránh thất lạc gây khó khăn về sau.
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới
Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bước cuối cùng là nộp hồ sơ để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, chính thức công nhận bạn là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất. Hãy thực hiện theo các ý sau:
- Nộp hồ sơ hoàn chỉnh: Mang hợp đồng mua bán đã công chứng, biên lai nộp thuế/lệ phí, đơn đăng ký biến động đến Văn phòng đăng ký đất đai, đảm bảo đầy đủ giấy tờ theo yêu cầu.
- Chờ xử lý: Thời gian xử lý từ 10-15 ngày làm việc (không tính ngày lễ), bạn sẽ nhận giấy hẹn hoặc tin nhắn thông báo thời gian nhận sổ đỏ mới mang tên mình.
- Kiểm tra kết quả: Khi nhận Giấy chứng nhận, kiểm tra kỹ thông tin (họ tên, diện tích, số thửa) để phát hiện sai sót, yêu cầu chỉnh sửa trong 30 ngày nếu cần thiết để tránh rủi ro pháp lý sau này.
Thủ tục sau đặt cọc là bước cuối cùng để hoàn tất giao dịch, giúp bạn chuyển từ cam kết đặt cọc sang sở hữu đất một cách hợp pháp và an toàn.
>>> Xem thêm Thủ tục mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp tại TPHCM tại đây
5. Các câu hỏi thường gặp
Hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp có bắt buộc phải công chứng không?
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp sau này, các bên nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Số tiền đặt cọc khi mua đất nông nghiệp có bị giới hạn không?
Pháp luật không quy định mức đặt cọc tối đa hay tối thiểu, nhưng thông thường số tiền đặt cọc dao động từ 10% – 30% giá trị chuyển nhượng. Các bên có thể tự thỏa thuận mức đặt cọc tùy theo nhu cầu và điều kiện thực tế.
Nếu bên bán không thực hiện hợp đồng, bên mua có được lấy lại tiền đặt cọc không?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên bán vi phạm cam kết và không thực hiện hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu hoàn trả số tiền đặt cọc và có thể yêu cầu bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Việc viết và sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nông nghiệp đúng cách là yếu tố then chốt để đảm bảo giao dịch mua bán diễn ra an toàn, minh bạch và hợp pháp. Từ việc nắm rõ quy định pháp luật, tham khảo mẫu chuẩn, đến thực hiện thủ tục sau đặt cọc, bài viết đã cung cấp đầy đủ thông tin để bạn áp dụng thành công. Nếu còn bất kỳ câu hỏi nào hoặc cần hỗ trợ chi tiết, hãy liên hệ ACC HCM để được tư vấn chuyên sâu từ các chuyên gia pháp lý. Chúc bạn hoàn tất giao dịch thuận lợi!
HÃY ĐỂ LẠI THÔNG TIN TƯ VẤN