Việc thế chấp quyền sử dụng đất đang là một nhu cầu thiết yếu trong các giao dịch về bất động sản hiện nay. Bên cạnh đó, có không ít người mong muốn có một mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để thuận tiện cho việc thực hiện các thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất. Vậy nên, trong bài viết hôm nay, ACC HCM xin cung cấp cho quý khách một mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là văn bản ghi nhận thỏa thuận, quyền và trách nhiệm của các bên khi tham gia thế chấp quyền sử dụng đất.
Đối tượng của hợp đồng thế chấp có thể là tài sản thế chấp như là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản đang cho thuê, cho mượn cũng được dùng để thế chấp.
Trong một hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thường phải chứa đầy đủ các thông tin như:
Thông tin của người đại diện của các bên;
Nghĩa vụ các bên cần được đảm bảo;
Thời hạn thế chấp quyền sử dụng;
Phương thức xử lý quyền sử dụng đất khi đến thời hạn mà 1 trong các bên hoặc các bên không thực hiện hoặc không thực hiện được nghĩa vụ của mình;
Quyền và nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hoặc vi phạm hợp đồng.
2. Mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
(Số: …………………….; ngày……./……/………)
Chúng tôi gồm có:
1. Bên thế chấp (sau đây gọi là bên A)(1):
– Họ và tên:…………………………………………….; ngày, tháng, năm sinh…………………………………….
Hộ khẩu thường trú tại:………………………………………………………………………………………………….
Địa chỉ liên hệ (nếu có)…………………………………………………………………………………………………
Số điện thoại (nếu có)…………………………………………………………………………………………………….
2. Bên nhận thế chấp (sau đây gọi là bên B):
Tên Ngân hàng (hoặc tổ chức tín dụng):……………………………………………………………………………
Địa chỉ trụ sở:…………………………………………………………………………………………………………………
Số điện thoại (nếu có)…………………………………………………………………………………………………….
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:………….., do………………………….. cấp ngày …………….
Họ tên người đại diện:………………………………..năm sinh…………..; chức vụ:…………………………..
Theo …………………………………………ủy quyền ………số……ngày …. tháng….năm………. (nếu có)
Bên A cam kết dùng tài sản của mình thế chấp cho bên B để bảo đảm nghĩa vụ dân sự đối với bên Btheo những thoả thuận sau đây:
ĐIỀU 1 NGHĨA VỤ ĐƯỢC BẢO ĐẢM
Bên A đồng ý thế chấp quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên B:
Nghĩa vụ được bảo đảm là : ……………….đồng
(Bằng chữ:……………………………………………………………………….).
ĐIỀU 2 TÀI SẢN THẾ CHẤP (2)
Quyền sử dụng đất của bên A đối với thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ………………, vào sổ số……………. do UBND……………………………….. cấp ngày………. (3),
Thông tin thửa đất thế chấp cụ thể như sau:
– Thửa đất số: ……………………………………………
– Tờ bản đồ số:…………………………………………..
– Địa chỉ thửa đất: ……………………………………………………………………………….
– Diện tích: …………………………. m2(bằng chữ: ………………………………..)
– Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: ………………………………. m2
+ Sử dụng chung: …………………………….m2
– Mục đích sử dụng:……………………………………
– Thời hạn sử dụng:…………………………………….
– Nguồn gốc sử dụng:…………………………………
Những hạn chế về quyền sử dụng đất (nếu có):………………………………..
ĐIỀU 3 GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẾ CHẤP
Giá trị tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này là: ……………………………….đồng
(bằng chữ: ……………………………………… đồng) theo sự thỏa thuận của hai bên tại Văn bản thẩm định giá trị tài sản thế chấp ngày ……..tháng……..năm………….. (việc định giá tài sản thế chấp nêu trên chỉ để làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ).
ĐIỀU 4 NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN A
1. Nghĩa vụ của bên A:
– Giao các giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên B;
– Không được chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, cho thuê, góp vốn hoặc dùng tài sản thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ khác nếu không được bên B đồng ý bằng văn bản;
– Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp; áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng;
– Tạo điều kiện thuận lợi cho bên B kiểm tra tài sản thế chấp.
– Thực hiện công chứng, chứng thực Hợp đồng này theo yêu cầu của bên B.
2. Quyền của bên A:
– Được sử dụng, khai thác, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp;
– Nhận lại các giấy tờ về tài sản thế chấp sau khi hoàn thành nghĩa vụ;
– Yêu cầu bên B bồi thường thiệt hại nếu làm mất, hư hỏng các giấy tờ về tài sản thế chấp.
ĐIỀU 5
NGHĨA VỤ VÀ QUYỀN CỦA BÊN B
1. Nghĩa vụ của bên B:
– Đảm bảo việc cấp tín dụng cho bên A theo đúng thỏa thuận;
– Giữ và bảo quản các giấy tờ về tài sản thế chấp, trong trường hợp làm mất, hư hỏng, thì phải bồi thường thiệt hại cho bên A;
– Giao lại các giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên A khi bên A hoàn thành nghĩa vụ.
2. Quyền của bên B:
– Kiểm tra hoặc yêu cầu bên A cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;
– Yêu cầu bên A áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn giá trị tài sản thế chấp trong trường hợp tài sản thế chấp có nguy cơ bị hư hỏng do khai thác, sử dụng;
– Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo phương thức đã thoả thuận.
ĐIỀU 6
VIỆC ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP VÀ NỘP LỆ PHÍ
1. Việc đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật do bên ……………… chịu trách nhiệm thực hiện.
2. Lệ phí liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do bên ………………. chịu trách nhiệm nộp.
ĐIỀU 7 XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
1. Trong trường hợp đến thời điểm phải thực hiện nghĩa vụ mà bên A không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên B có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo phương thức:…………………………………………………………………………………………………………………..
2.Tiền thu được từ việc bán tài sản thế chấp, sau khi thanh toán nghĩa vụ dân sự cho bên B, trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí khác có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp:
– Nếu số tiền không đủ để thực hiện nghĩa vụ bảo đảm nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này, thì phần còn thiếu hụt do các bên thỏa thuận bằng một nghĩa vụ khác;
– Nếu số tiền đã trừ các khoản chi phí nói trên còn dư, thì bên B có nghĩa vụ hoàn trả cho bên A phần dư đó.
ĐIỀU 8 PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 9 CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Các bên chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1. Bên A cam đoan:
1.1. Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
1.2. Thửa đất thuộc trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
1.3. Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
a) Thửa đất không có tranh chấp;
b) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
1.4. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
1.5. Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
2. Bên B cam đoan:
2.1. Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
2.2. Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
2.3. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
2.4. Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Hộ khẩu thường trú tại:………………………………………………………………………………………………….
Địa chỉ liên hệ (nếu có)…………………………………………………………………………………………………
Số điện thoại (nếu có)…………………………………………………………………………………………………….
2. Bên B:
Tên Ngân hàng (hoặc tổ chức tín dụng):……………………………………………………………………………
Địa chỉ trụ sở:……………………………………………………………………………………………………………….
Số điện thoại (nếu có)…………………………………………………………………………………………………….
Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số:………….., do………………………….. cấp ngày …………….
Họ tên người đại diện:………………………………..năm sinh…………..; chức vụ:…………………………..
Theo …………………………………………ủy quyền ………số……ngày …. tháng….năm………. (nếu có)
– Các bên đã tự nguyện thoả thuận giao kết Hợp đồng;
– Tại thời điểm công chứng, các bên giao kết Hợp đồng có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật;
– Nội dung thỏa thuận của các bên trong Hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
– Bên B đồng ý cho bên A dùng tài sản nêu tại Điều 2 của Hợp đồng này để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ đối với bên B với số tiền là………………………………… đồng (bằng chữ………………………………………………………………..đồng);
– Các bên giao kết đã đọc Hợp đồng này, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã ký (điểm chỉ) vào Hợp đồng này trước sự chứng kiến của tôi.
– Hợp đồng này được làm thành ………. bản chính (mỗi bản chính gồm ……. tờ, ……..trang), giao cho:
+ Bên A …… bản chính;
+ Bên B ……. bản chính;
Lưu tại Phòng Công chứng/Văn phòng công chứng một bản chính.
3. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xem là một dạng hợp đồng thế chấp tài sản, đối với hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản được quy định rõ tại Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể như sau:
Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.
Như vậy, hợp đồng thế chấp tài sản, hay ở đây có thể xem là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc luật có các quy định khác.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào?
4. Điều kiện để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cũng được xem là một dạng hợp đồng thế chấp tài sản, nên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật khi nó đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại các Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 và không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể là phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:
Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Như vậy, điều kiện để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực thì trước tiên phải đảm bảo đáp ứng các điều kiện để thực hiện thế chấp, không vi phạm điều kiện của giao dịch dân sự, không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu và phải được công chứng, chứng thực.
Điều kiện để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện hợp đồng thế chấp
Căn cứ theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và Điều 322 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 323 Bộ luật Dân sự 2015 về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp như sau:
Bên thế chấp
Quyền
Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Nghĩa vụ
Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự 2015.
Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015
Bên nhận thế chấp
Quyền
Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Nghĩa vụ
Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.
Đất bị kê biên thì có thể làm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được không?
Không. Đất bị kê biên đã không đủ điều kiện để thế chấp quyền sử dụng đất, nếu làm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì hợp đồng đó có thể bị vô hiệu.
Hợp đồng thế chấp sẽ có hiệu lực ngay sau khi ký kết đúng không?
Tùy thuộc vào các quy định và thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp mà hợp đồng có thể có hiệu lực ngay hoặc có thời gian bắt đầu có hiệu lực cụ thể.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có phải là hợp đồng thế chấp tài sản?
Phải, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xem là một hợp đồng thế chấp tài sản và vẫn chịu sự chi phối bởi các quy định về hợp đồng thế chấp tài sản.
Như vậy, qua bài viết này ACC HCM đã cung cấp cho quý khách mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cùng một số thông tin về luật định có liên quan về thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu cần tư vấn và hỗ trợ về thế chấp quyền sử dụng đất, hãy liên hệ ngay với ACC HCM để được hỗ trợ nhanh nhất.
